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Cours Foncier

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Catégorie: Philosophie

Soumis par: Caresse 18 février 2012

Mots: 12609 | Pages: 51

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ement urbain, consiste à mettre en contact avec les réalités l'Etat, le maître de l'œuvre et l'usager, et de comprendre le mode de la gestion urbaine dans le processus de régulation.

Un tel contact nous permet de mieux lire ces réalités dans leur diversité et leur complexité, comme il nous permet de mieux maîtriser les variétés des circonstances et les enjeux, et d'établir une série d'indicateurs d'évaluation rationnelle pour aboutir en fin de compte à une stratégie et technique de gestion urbaine cohérente dans le domaine. Le besoin de l'homme au portefeuille foncier remonte à son état naturel primitif, pour se protéger des caprices de la nature et des dangers de son environnement, un besoin fondamental de l’existence humaine pour se sécuriser. En se fixant de façon continue la concrétisation de la citadinité commence à se percevoir

I-a Définition du foncier

Le foncier est un bien immobilier un bien constitue de fonds de terre, qu'il soit naturel ou artificiel, il a une valeur vénale conséquente, une consistance une vocation et une configuration géométrique et spatiale. Il est désigné& par une référence cadastrale, des limites, une surface, une situation, une origine de propriété, le tout transcrit sur un titre de propriété authentique ( enregistré et publié) par conséquent il peut faire l'objet de la rente et de la spéculation.

I-b Défi démographique et enjeux du foncier

Si on peut qualifier le 19éme siècle de l’ère de la révolution industrielle , le 20éme siècle est donc l’ère de l’urbanisation, auquel la planète terre qui s'étale sur une aire de 510 millions km² avec 29% des terres et 71% des ressources hydriques , reçoit une population mondiale passant de un (01) milliard en 1830, un siècle après elle passe de (02) deux milliards puis (03) trois en quinze ans pour clôturer (04) quatre milliards d’habitants en 1975, en 1980 on a recensé 37 villes de quatre(04) millions en l’an 2000, le taux d'urbanisation à échelle mondiale passe de 24%, en 1849 à 60% en 1950 et 70% en 1960 , 80% en 1980 et on commence à entendre parler des métropoles des mégalopoles et des aires urbaines. Voila un boom urbain sans précèdent Voila un boom urbain sans précèdent, pour une surface de la terre statique de 510.67 millions km² dont 29% des terres, 71% des ressources hydriques et 1/5 de déserts, une urbanisation galopante disproportionnellement croissante par rapport aux potentialités foncières .une planète qui connaît des disparité en matière de répartition de sa population de ces ressource et des activités dont deux continent l’Asie et l’Afrique qui abrite la majorité de la population mondiale ayant une réserve inestimable en matière ressources naturelles, ils englobent les pays les plus pauvres du globe Dans un contexte marqué de nouveaux enjeux de mondialisation et globalisation la tendance actuelle est penser globalement et agir localement, dans un processus de développement urbain durable en inscrivant la trilogie : social, économique et environnemental, dans une vision de concertation, de participation, et de citoyenneté. Sans pour autant nier les besoins des futures générations qui viennent par la suite

L’Algérie un pays en voie de développement n’a pas échappé à cet phénomène de la mondialisation d’une ampleur planétaire, par conséquent elle a subi un héritage lourd, du essentiellement à une colonisation dépaysante, conjuguée à une crise cruciale et pénible soumise à une politique de réaction et de conjoncture.

La population algérienne d'origine paysanne compte à la veille de la colonie française 5% de citadin le premier recensement effectué en 1856 compte plus de 2,307 millions en Algérie du nord alors en 1886 elle passe à 3 millions dont 08 % urbaine en 1906 et 9.93% en 1926 en 1876 on a recensé 2,5 millions d'habitants contre 5 millions en 1921.aprés 1962 le territoire national qui s'étale sur une surface de 22770000 km² dont 02 millions de désert accueille une population d'environ 32 millions avec une répartition déséquilibrée, Plus de 82% des algériens occupe 15% de surface parmi eux 60% sont des citadins le reste se sont des ruraux ou autres on compte actuellement plus de 10 villes qui comptent plus d'un millions d'habitants,

Année | Population totale |

1856 | 2 307 000 |

1886 | 3 2870 00 |

1921 | 4 923 186 |

1926 | 5 150 000 |

1931 | 5 588 314 |

1936 | 6 201 144 |

1948 | 7679078 |

1954 | 8 449 332 |

1966 | 12 096 034 |

1977 | 18 250 000 |

Année | Population urbaine (%) |

1886 | 13.90 |

1906 | 16.60 |

1926 | 20.20 |

1931 | 21.10 |

1926 | 22.00 |

1948 | 23.60 |

1954 | 25.60 |

1966 | 31.50 |

1977 | 40.40 |

Source : * la croissance urbaine en Algérie* Cherif Rahmani p 30/83 OPU Alger 1982

Constantine comme toutes les villes algériennes a subi les mêmes conséquences de cette rareté du foncier suite à la poussée de sa démographie jointe à un taux d'urbanisation en croissance permanente (voir tableaux ci-dessous)

Disponibilités foncières dégagées par le PDAU du groupement de Constantine, en date du 25 février 1998

Communes | Surface(km ²) | PopulationRGPH 87 | Densitéhab/ km² | Taux d’urbanisation % | Obs |

Constantine | 230,00 | 447 806 | 1947 | 98 | Urbaine |

Khroub. | 244,65 | 50.786 | 208 | 72 | Urbaine |

HammaBouziane | 700.32 | 36.656 | 500 | 77 | Urbaine |

Didouche Mourad | 114,00 | 16.547 | 145 | 53,4 | Semi urbaine |

Ain Smara | 175,00 | 13.655 | 78 | 77,6 | Urbaine |

Tableau 1 taux d’urbanisation du groupement de Constantine

Localité | Le court et le moyen terme | Le long terme |

| Logements A créer | Surface à réserver | Logements A créer | Surface à réserver |

CONSTANTINE | 39.793 | 1.025 | 34.393 | 886,50 |

EL KHROUB | 9.292 | 239,5 | 8.580 | 221,70 |

HAMMA BOUZIANE | 4.241 | 119,32 | 4.378 | 112,87 |

AIN S’MARA | 3.334 | 86,30 | 4.307 | 95,01 |

DIDOUCHE M. | 2.700 | 66 | 2.000 | 51,50 |

Tableau 2 besoins en logements et en terrains urbanisables du groupement

Localité | Disponibilité terrains en (HA) | Besoins en terrain (HA) | Différenceen (HA) |

| | Court et moyen terme | Long terme | |

Constantine | 210,00 | 1025,00 | 886,50 | -1701,50 |

Khroub | 325,00 | 239,50 | 221,70 | -136.2 |

H/ Bouziane | 038,56 | 119,10 | 112,87 | -193,41 |

D / Mourad | 136,00 | 066,00 | 51,50 | +18,50 |

Ain Smara | 062,80 | 086,30 | 95,01 | - 118,51 |

Total | 772.36 | 1535.9 | 1367.58 | -2131,12 |

Tableau 3 Disponibilités et déficits en terrain urbanisables du groupement

Source: PDAU Constantine (DUC de Constantine Avril 2006)

I-c Rapport foncier /urbanisme

Si l'urbanisme est la discipline qui fait réunir plusieurs sciences pour aménager d'une manière volontaire et harmonieuse les villes pour le bien être de l'homme, pour la mise en œuvre de cette action (urbanisme d'intervention) dite affectation des sols on doit faire appel à des modes d'acquisition des assiette foncières jugées impérative

L'urbanisme comme action et le foncier comme dont on agir là-dessus il ya une intime relation entre eux:

- Le foncier et le sol à qui l'urbanisme requalifie

- le droit de construire est fortement attaché à la propriété du sol.

- si le foncier est devenu rare l'acte d'urbanisme s'éternise dans le temps par ses traces.

- un Etat de droit doit respecter la propriété tout en ayant la mission de régulation et de contrôle même volontaire, sans aucune étatisation abusive ou injuste, source de dégradation et détérioration des potentialités foncières de valeurs

II- LA POLITIQUE FONCIERE:

Une réalité universelle, tout politique de développement doit reposer sur deux volets solidaires l'un d'ordre urbanistique et l'autre d'une portée foncière. un arsenal juridique et réglementaire s'est imposé , il traite de la vocation du foncier sa création ses modes de gestion et de régulation, sa destination ,ses régimes, les acteurs. Pour toutes opérations les objectifs de cette démarche sont:

* Acquérir à un prix abordable juste et équitable non administré qui obéit aux règles du libre marché sans toucher aux droits de propriété infranchissables garantis par les chartes nationales et internationales.

* Occupation et gestion économe des sols déjà rares.

* Préserver les intérêts généraux de la collectivité actuelles et future du moment que l'urbanisme opérationnel est une tendance d'actualité. par le recours au droit de préemption et à l'expropriation avec indemnité préalable juste et équitable

* lutter contre la spéculation et rente foncière par la régulation et le contrôle.

II-1 Vocation du foncier

Conformément aux orientations des instruments l'aménagement du territoire et de l'urbanisme, Le sol peut avoir les vocations suivantes :

* les sols urbains: c'est le sol couvert par un in instrument d'urbanisme PDAU /POS inclus dans périmètre d'urbanisation il peut être urbanisé à urbaniser à urbanisation future ou bien non urbanisable il a un échéancier court moyen et long terme qui ne dépasse pas un délai de validité de vingt ans il est opposable aux tiers et révisable

* les terres agricoles ou à vocation agricole: toute terre qui par l'intervention de l'homme donne une production annuelle ou pluriannuelle destinée à l'usage de la consommation humaine ou animale une consommation directe ou après transformation, elle peuvent être de potentialité élevée moyenne ou faible suivant le classement le rendement et la topographie du terrain

* le domaine forestier ou à vocation forestière : c'est toute terre couverte d'essences forestière d'une surface supérieure ou égale à 10 HA d'un seul tenant et d'un densité de l'ordre de 300 arbres / HA dans ls zones humides et 100 arbres / HA dans les zones arides.

* Le domaine pastoral: se sont les terres de parcours couverte de végétation dense destinées au pâturage des animaux.

* Les zones alfatières: toute terre couverte de végétation don l'alfa est l'espèce dominat elle est réservée au pâturage et à l'industrie comme lle joue un rôle dans l'équilibre environnemental

* Les zones sahariennes: elle couvre toute les terre située au dessous de l'isohyète (pluviométrie) de 100mm

* site et périmètre protégé: ressources naturelles flore et faune , les sites culturels et historiques et archéologiques patrimoniaux

II-2 Création du foncier

Le foncier comme bien immobilier à un caractère de spontanéité, dés qu'il un fond de terrain il y a derrière lui un possesseur, mais la tendance actuelle est que le sol brut n'a plus de signification il est souvent soumis à un mode d'intervention et de création pour le revaloriser d'avantage et l'intégré dans un contexte d'intérêt général, lu foncier peut résulter des opérations suivantes:

II-2-a Intervention physique: remembrement qui consiste à la parcellisation des terres surtout agricole pour faciliter leurs exploitation

II-2-b Intervention économique:avec l'instauration des régimes de fiscalité qui vont en adéquation avec les catégories des fonds régis par marche foncier acquisition/ cession

II-2-c intervention juridique: la municipalisation et l'étatisation des potentialités foncières est un outil à la disposition de l'Etat dans le but de préserver l'intérêt public et général du moment, qu'il se contente de jouer le rôle de régulateur /contrôleur (droit de préemption et expropriation pour cause d'utilité publique)

II-2-d Intervention administrative: l'urbanisme qu'il soit opérationnel ou réglementaire, doit être régi par des instruments d'urbanisme pris comme des outils de planification et de gestion urbaine tel que le PDAU ou bien un instrument d'intervention et de détail dit le POS, ils sont prévisionnels, opposables au tiers ayant des échéancier, instaurés par les collectivités locale, ils dictent les secteurs d'urbanisation, les droits de construction et les servitudes

Un autre aspect s'inscrit dans cette logique administrative, c'est la régularisation d'un potentiel foncier illicite considérable délaissé mérite d'être revalorisé.

II-3 Mode de gestion et de régulation foncière acteur et régimes:

II-3-a Statut juridique du foncier:

L'Algérie comme tout les pays du monde moderne , contrairement à d'autre qui ont imposé un régime volontariste totalitaire voir stalinien , elle reconnaît les modes de propriété élémentaire qui sont:

- Bien domanial: propriété de l'Etat qu'il soit un domaine public ou privé national, de wilaya ou de la commune.

- Bien Melk: droit de propriété privé

- Biens wakfs: destiné à la bienfaisance cultuelle/ culturelle, publique ou privée

II-3-b Destination du foncier

L'affectation du sol est la zone d'intersection de l'urbanisme et du foncier, ils répondent aux besoins élémentaires de l'homme, d’où ils sont les raison de son existence : le logement et l'activité

le Résidentiel : il englobe le logement qui est classé dans la catégorie social tel que le LSL , LSP LV ou bien le logement promotionnel de haut standing, il est de type collectif et semi collectif (ZHUN), Individuel:Recasement, Evolutif, Aide, Lotissement ou bien rural:Individuel,Groupe

Economique: destiné à la promotion de l'investissement et la création de l'emploi moteur de toute relance économique, il peut avoir la forme d'une ZET, ZI, ZAC, ZAM

Socio éducatif: il regroupe tous les équipements à caractère social et éducatif ils obéissent à une grille théorique des équipements.

II-3-a Acteurs de la gestion et de la régulation foncière:

Les acteurs administratifs : sont ceux qui ont un caractère purement administratif qui joue le rôle de gestion et régulation, ils n'ont aucun profit à tirer des transactions immobilières, au contraire ils jouent un rôle social lors de l'acquisition et de la cession des biens immobiliers. Tels que: la wilaya La commune, la conservation foncière, le cadastre.la direction d'urbanisme et de construction.

Les Opérateurs économique: qui ont le statut d'une SPA EPIC SARL EURL SNC publique ou privé au autre comme: Les agences foncières, l'AADL, URBACO

ex CADAT, la CNEP IMMO, les lotisseurs les promoteurs ou bien des coopératives immobilières, qui ont tous la mission d'acquérir, de viabiliser et de vendre les terrains pour tirer bénéfices tout en se soumettant au régime d'imposition et de fiscalité.

III- Conclusion:

Traiter le volet du foncier comme un fond pour toute action d'aménagement urbain, consiste à mettre en contact avec les réalités l'Etat, le maître de l'œuvre et l'usager, et de comprendre le mode de la gestion urbaine dans le processus de régulation.

Un tel contact nous permet de mieux lire ces réalités dans leur diversité et leur complexité, comme il nous permet de mieux maîtriser les variétés des circonstances et les enjeux, et d'établir une série d'indicateurs d'évaluation rationnelle pour aboutir en fin de compte à une stratégie et technique de gestion urbaine cohérente

Une réalité quasi universelle, tout politique de développement doit reposer sur deux volets solidaires l'un d'ordre urbanistique mise en œuvre par des instruments d'urbanisme PDAU et POS opposables aux tiers par une politique étatique volontariste et l'autre d'une portée foncière. Un arsenal juridique et réglementaire s'est avéré impératif, il traite de la vocation du foncier sa création ses modes de gestion et de régulation, sa destination, ses régimes, les acteurs. Un role d'Etat qui sera limité à la régulation du marché et au contrôle de toute violation du règlement en vigueur sans aucun abus d'autorité tout en préservant la propriété privée garantie par toute les chartes nationale et internationales du moment que le droit de construction est fortement attaché à la propriété du sol un droit qui doit s'inscrire dans un contexte des intérêts généraux actuels et futurs dicté par une occupation et gestion économe des sols déjà rares. l'urbanisme d'étalement a prouvé ses limites , pour s'inscrire dans une logique de développement urbain durable ou les génération futures ont le droit satisfaire ses besoins et ce à l'abris de toute menace environnementale, il faut réfléchir pour adopter d'autre mode d'intervention plus rationnelle plus qualitative, il est grand temps pour penser à construire la ville sur la ville ; la requalification urbaine et le renouvellement urbain sont là pour palier à ces carences et répondre aux aspirations et aux exigences d'une ville durable là ou les futures générations trouvent leur places.

Cours n° 02 Le droit de la propriété foncière en Algérie

I-Introduction

Définition et concepts

II- La propriété foncière en Algérie

A- le propriétaire

B- Les biens immeubles

Classification des immeubles

C- la propriété

01-Les éléments de la propriété

02- les caractéristiques de la propriété :

D- les modes d’acquisition de la propriété

Modalités d’exercice de la propriété

* Propriété collective

* L’indivision

* La copropriété

* La succession

* L’affectation

* La dévolution à l’Etat

* La propriété privée

* La possession الحيازة

* La prescription acquisitiveالتقادم المكسب

05-Les titres de propriétés

Cours n° 02 Le droit de la propriété foncière en Algérie

I-Introduction

La propriété est une manière d’appropriation de l’espace exercé par l’être humain c’est un besoin psycho sociologique pour se sécuriser contre les caprices de la nature, de concrétiser sa citadinité et exercer son pouvoir c’est un droit fondamentale de l’homme reconnu par toute les chartes nationales et internationales il est infranchissable , il revient au cadastre la mission d’identification des biens immobiliers des propriétaires et des modes de statuts juridique de la propriété cette trilogie propriétaire le bien immobilier propriété sont les chapitres fondamentaux du droit de la propriété foncière

II- La propriété foncière en Algérie

Comme toute les pays du monde Le droit de la propriété foncière comme une branche du droit du foncier il traite propriétaire le bien immobilier propriété il sont régis par le code civil el le code la famille

01-le propriétaire : c’est la personne qui exerce ses droit réels immobiliers et passe des actes juridiques, elle doit être en pleine capacité physique et mentale, volontaires non forcé ou bien privée de sa liberté non mineur non imbécile, ces pouvoir peuvent être mandatés à une tiers personne il peut être unique ou bien en association avec d’autre personne

a- Les personnes physique : c’est l’être humain qui exerce seul les droits réels immobiliers et passent des actes juridiques en engageant sa pleine responsabilité civile.

b- Les personnes morales: c’est un groupement des êtres humains qui exercent leurs droits réels immobiliers et passent des actes juridiques en associations l a un représentation indépendante des personne qui la constituent elle peuvent être une personne morale du droit public comme l’Etat et ses collectivités locale et les établissements public comme elle peut être une personne morale du droit privé telle que

:les association les fondations les entreprises les sociétés civiles les coopératives elle peuvent prendre le statut d’une SPA EPIC SARL SNC EURL

02-les biens : ils peuvent prendre la forme d’un meuble ou immeubles

a- Les biens immeubles : toute chose ayant une assiette fixe et immobile qui ne peut pas être déplacée sans être détériorée

b- Les biens meubles : toute chose qui peut pas être déplacée sans être détériorée

03-Classification des immeubles

a-immeubles par nature : les biens matériel qui par leur structure résiste au déplacements comme le sol le sous sol les arbres par leur racine les puits les récoltes avec leurs racines dés qu’ils seront séparés du sol il seront considérés meubles comme les céréales les troncs d’arbres et des palmiers coupés ou abattus les logements les bungalows les cabines sahariennes tractables , se sont les seuls biens peuvent etre cadastré

a-immeubles par destination : choses mobilières affectées en permanence au service d’un fond ou d’une exploitation comme les tracteurs dune EAC les machines et pièces ce rechanges dans une usine (soumises aux ventes à l’enchère) l’ameublement et les équipements d’un organisme public et les objets fixés en perpétuité sur le sol comme les stèles et les statuts

03-la propriété : c’est mode juridique d’appropriation du bien immobilier elle est à la fois le droit d’approprier حق التملك de disposer حق التصرف et de jouir des choses حق الانتفاع elle permettra au propriétaire le droit au fruit et au produit et accessoires de ses biens

Elle peut être licite reconnu ou bien illicite déclarée textuellement ou verbalement par contre il faut qu’elle soit définie connue et reconnue

01-Les éléments de la propriété :

a-Usus : حق الاستعمال droit d’utiliser le bien immobilier : habiter son logement exercer un commerce dans un local

b-Abusus : حق التصرف droit de se disposer : transformer un logement réfection d’un local couper les arbres conclure une vente une location une donation

c-Fructus : حق جني الثمار recueillir les fruits, récolté les fruits les céréales les olives les légumes

d-antichrèse : c’est une jouissance au profit du créancier en cas des hypothèques jusqu'à épuration des crédits

a- emphytéose : un bail à long terme

02- les caractéristiques de la propriété :

* L’absolu : مطلق avoir une exclusivité absolue et illimitée sur la

chose à condition que l’usage soit légal le propriétaire est épuré de toute poursuite judiciaire le bien n’est pas soumis à l’expropriation pour cause d’utilité publique ni frappé par une servitude ni le vis-à-vis,

Elle est conditionnée par sa mise en valeur comme elle doit préserver l’intérêt général

* La perpétuité : ابدي une exclusivité sur la chose illimitée dans

le temps à condition qu’il ne fait pas l’objet d’une prescription acquisitive ou bien menacée par une catastrophe naturelle ou technologique ni encore une hypothèque ou bien une saisie

03- les modes d’acquisition de la propriété

La propriété peut être une accession par voie naturel artificielle (construction) ou bien pour une mise en valeur , elle prend les formes suivantes

a- La transaction : vente donation

b- Affectation : attribution cession concession

c- Nationalisation

d- Expropriation pour causes d’utilité publique et droit de préemption

e- Dévolution et succession (héritage et testament)

04-Modalités d’exercice de la propriété

Elle propriété foncière peut être exercée d’une manière privée ou bien collective cette collectivité peut prendre la forme de :

01- L’indivision : les personne associées ont une quotte part (action) sans partage du bien elle est due spontanément grâce à la succession (héritage) ou bien grâce à un achat solidaire volontaire les indivisaires peuvent vendre et hypothéquer leurs quotte parts le droit d’usage est conditionné par l’accord préalable des

Co-indivisaires sans porter préjudices cette indivision cesse dés qu’il y a partage du bien soit à l’amiable ou bien par voie judiciaire

02- La copropriété : c’est la situation juridique d’un immeuble public ou d’un groupe de bâtiments dont sa propriété est partagée en lots séparés ( les appartements)entre plusieurs personnes qui ont une quotte part dans les parties commune ( le bloc les escaliers les débarras et les terrasses) cette copropriété est régie par un règlement une association le partage est fait par des GEF basé sur un EDD

Tableau de l’état descriptif de division

Lot n° | désignation | niveau | Surface (m²) | Quotte part dans la propriété commune 1/1000 |

01 | | | | |

02 | | | | |

total | | 1000/1000 |

* La succession : transmission directe d’un patrimoine laissé après le décès du propriétaire il prend la forme d’un héritage ميراث quand il n ya aucune déclaration préalable avant la mort du défunt ou bien cédé dans les limite du tiers 1/3 quand il ya déclaration il prend alors la forme d’un testament الوصية sans léser les héritiers cette succession est régie par le code la famille.

* L’affectation : consiste à mettre un bien privé de l’Eta à la disposition d’un département ministériel ou un établissement public pour assurer un service public elle est conclue par un arrêté d’affectation

* La dévolution à l’Etat : elle est instituée pour des considérations de souveraineté et de sécurité nationale elle englobe les biens, confisqués, vacants, sans maitre les biens, succession en déshérences (héritages sans héritiers déclarée par la justice)

La propriété privée peut prend aussi les formes suivante

1- La possession الحيازة: en vertu de la loi n° 90/25 du 18/11/1990 portant orientation foncière notamment les articles 39ào 47 et du décret exécutif n° 91/25 du 27/27/1991 le fait d’exercer les droits réels immobiliers d’une propriété même si on n’est pas propriétaire elle es t sanctionnée par un titre de propriété provisoire et temporaire dit certificat de possession délivré par le maire territorialement compétant

Les conditions de la déclaration de la possession

a- Propriété privée sans maitre sans titre

b- Terrain non cadastré

c- Paisible pacifique sans litiges

d- Non équivoque et claire

e- Publique et dans la transparence

f- Nominative et individuelle

g- Non translative elle est épurée 01 an après le décès du possesseur

h- Les héritiers ont le droit de réclamer la possession dans les mêmes formes de délivrance

i- A titre de propriété équivalent similaire à une procuration elle ne change plus le statut réel de l’immeuble

j- Avec le certificat de possession on peut solliciter le permis de construire les crédits les hypothèques sans pour autant vendre es biens immobiliers

k- Le véritable propriétaire qui conteste la possession peut lester la commune par voie judiciaire pour restituer ses biens

* La prescription acquisitiveالتقادم المكسب :régie par le décret n°83/352 du 21/052/1983 c’est une conclusion d’une possession continue non interrompue pendant 15 ans justifiées , c’est reconnaissance définitive de la propriété elle se fait dans le territoire des commune non cadastrée

05-Les titres de propriétés

C’est un contrat écrit et conventionné qui induit des droits et des obligations qui doit inscrire tout les renseignements qui s’avèrent impératifs et utiles tels que : l’affiliation du destinataire et de l’attributaire, la désignation de la propriété son origine de propriété son état hypothécaire, le prix d’acquisition, les formalités de publication et d’enregistrement

Il peut être authentique enregistré et publié ou bien un titre sous seing privé SSP authentifié après promulgation de l’ordonnance n° …….du 01/01/1971 instituant le notariat soit par témoignage,

Ils ont la force probante et opposables aux tiers ils peuvent prendre les formes suivantes :

* Actes notariés : rédigé par le notaire

* Actes administratifs : rédigé par le maire

* Titre domaniaux : délivré par le wali en cas de cession et de concession

* Des jugements : déclaré par un jugement, il doit être soumis à la publication (transcription d’un acte de propriété)

Cours n° 03

DE LA GESTION FONCIERE EN ALGERIE HISTORIQUE ET OBJECTIFS

PLAN DE TRAVAIL

Introduction

Historique et objectifs

a- Avant 1830 : l'ère précoloniale ou l'ère de l'indivision

.

b- De 1830 à 1962 : la période coloniale ou l'ère de l'individualisation

Confiscation des terres habous et arch

Confiscation des terres beyliks

c- De 1962 à 1990 : l'ère de l'étatisation comme modèle de re appropriation des terres

d- De 1990 à 2006 : l’ère de libéralisation

Conclusion

Cours n° 03

DE LA GESTION FONCIERE EN ALGERIE HISTORIQUE ET OBJECTIFS

Une vérité quasi universelle, le droit de construction est fortement attaché à la propriété du sol, dont la gestion foncière en Algérie n'a pas échappée à cette réalité.

Un aperçu historique va nous permettre de tracer la trajectoire de l'évolution des politiques foncière en Algérie, et leur impact sur l'espace et les formes urbaines engendrées, les objectifs de développement figé et d'esquisser les perspectives du développement futur.

Cette démarche historique nous permettra de suivre l'évolution chronologique des modes d'appropriation des sols, de montrer d'avantage que toute politique urbaine est intimement liée aux régimes de la gestion du foncier, de prouver que la réglementation urbaine n'est en fin qu'une réglementation d'occupation quantitative des sols, de définir les modalités de gestion et de régulation foncière ainsi que leur impact sur la maîtrise du processus d'urbanisation, et enfin de cerner les phénomènes de la rente et de la spéculation foncière qui ne cesse de se manifester.

En urbanisme le foncier est le sol non bâti, capital de base de toute propriété. C'est un espace physique, permanent, délimité et divisé en deux ou plusieurs portions dites parcelles destinées à recevoir une construction ou un aménagement quelque soit son propriétaire public ou privé, et quelque soit sa destination, habitation activité ou autres. C’est un potentiel consommable, il devient alors rare. Dans un contexte d'urbanisation il est soumis aux enjeux des différents acteurs et facteurs dont les générations futures devront avoir le droit d'en profiter en tant que consécration du principe fondamental du développement urbain durable.

Or comme le droit de construction est fortement attaché à la propriété du sol, la gestion foncière en Algérie, a connu des péripéties et des pressions multiples avec différentes formes d’appropriation en fonction de la conjoncture. Ie statut foncier a connu quatre (04) périodes distinctes:

a- Avant 1830 : l'ère précoloniale ou l'ère de l'indivision

Avant 1830 le pays sous la protection ottomane, était peu urbanisé. Seulement 05% de la population était citadine, et le reste est paysan. La propriété foncière est perçue comme un cadre d'économie d'autosuffisance fermée, dont la terre était la seule source de richesse et la solidarité sociale constituait la condition même d'existence. ainsi l'équilibre dynamique est assuré

Les régimes fonciers ont connu une similitude avec les pays du Maghreb, car la Tunisie et le Maroc partagent, le même rite malékite. Ces régimes ont connu quatre formes de propriétés:

- Propriété Beylik: à caractère étatique confié au bey et /ou alliés du pouvoir.

- Propriété Arch: à caractère tribal confié aux tribus.

- Propriété Wakf ou Habous: public dit Khairi ou privé appelé Ahli, il est à caractère religieux, destiné aux fins cultuelles et culturelles soumises aux doctrines malikite ou hanbalite ou autres, bien qu’il soit frappé d'un gel de transaction, il a joué un rôle considérable dans la vie économique et sociale de la communauté.

- Propriété Melk: elle est très réduite pour des raisons purement stratégiques, pour éviter toute montée d'une puissance révolutionnaire locale.

b- De 1830 à 1962 : la période coloniale ou l'ère de l'individualisation

Contrairement au Maroc et la Tunisie colonisés tardivement, soumis à un régime de protectorat, l'Algérie malheureusement, a subi une colonisation de peuplement, basée sur l'implantation de la communauté européenne. Ce qui nécessite une besoin considérable des assiettes foncières au détriments de la population locale, c'est une intention affichée dés le premier jour de l’occupation, une démarche régie par le pouvoir militaire qui veuille au contrôle de toute l'étendue du territoire national, qui s'étale du littoral au Sahara, pour éviter toute révolte et soulèvement des tribus.

Tout le territoire national est soumis sous l'autorité coloniale française aux mesures suivantes:

Confiscation des terres habous par arrêté du 21-09-1830 c'est la première brèche ouverte dans l'ossature sociale cette confiscation est commise pour permettre rapidement les installations des colons

Confiscation des terres beylics: pour répondre à la progression de la conquête.

Expropriation des terres des tribus: * les propriétés particulières et les corporations qui auront été reconnues indispensable à la colonisation seront expropriées d'urgence pour cause d'utilité publique * déclaration du général BUGEAUD du 18-04-1841 et les tribus résistantes ont perdu 75% de leurs terres (500 000 HA)

- Expropriation des biens ottomans (ordonnance 1844-1845).

- propriété privée contre le régime Arch (loi Senatus Consult 1863).

- délivrance des actes de propriété individuels ce qui constitue les prémices du marché foncier libéral (la loi Warnier de 1873).

- introduction du droit de préemption au profit de l'Etat par la loi de 1926.

- reforme agraire pour atténuer la pression de la guerre de libération (la loi de 1956).

Conséquences socio économiques de cette confiscation : La politique déclarée, était une francisation dépaysante basée sur l'expropriation des propriétés Beylik et Melk, la confiscation des biens Habous et Arch, et émiettement d'une société à l'origine rurale. L'insurrection des locaux a causé des pertes en hommes, en récolte et en troupeaux très graves. Transfert des terres pour les colons 500 000 HA entre 1851 1865 dont 350 000 Ha furent spoliées aux tribus, 51 sociétés se sont installées seule le société générale s'est dotée de 100 000 HA la compagnie genevoise 12 000 HA

Pour la première fois l'Algérie c'est confrontée à un nouveau régime juridique foncier ou la terre d'origine la seule ressource des algériens c'est perçue comme une marchandise soumise au libre marché véhiculé par une politique coloniale capitaliste d’où l'instauration excessive de l'individualisation des titres de propriété.

c- De 1962 à 1990 : l'ère de l'étatisation comme modèle de re appropriation des terres

La nationalisation et l'étatisation comme moyen de réappropriation de l'espace,

signifie la renaissance de l'Etat, qui a remis en cause les régimes fonciers coloniaux.

La première conviction déclarée, c'est que toute propriété privée symbolise un héritage colonial, dés fois synonyme de trahison récompensée par la France colonialiste. Une vision révolutionnaire soutenue par un régime politique volontariste totalitaire d’une tendance socialiste.

Le pouvoir a recouru à l'étatisation et à la municipalisation du foncier par la force publique, par le biais d'un arsenal juridique du à la force de la conjoncture, la main a été mise surtout le foncier mobilisable pour rattraper le retard senti en matière de développement, selon les différentes formes:

- la dévolution des biens vacants à l'Etat (ordonnance n° 66/102 du 06-05-1966)

- nationalisation du domaine rural (ordonnance n° 71/73 du 08-11-1971 portant révolution agraire)

- réserves foncières communales (l'ordonnance n° 74/26 du 20-02-1974)

Opter pour une telle politique foncière, le résultat est la production d’un urbanisme uniforme à grande échelle, exprimé par une série de grands ensembles sous équipés, la détérioration des terrains agricoles valorisés, la propagation des constructions illicites suite à un exode rural immaîtrisable. Voila les conséquences néfastes d'une attitude qui ne considère pas l'urbanisme comme un acte volontaire pour mettre de l’ordre dans la ville et l’urbanisation comme phénomène, qui se manifeste sur l'espace et dans le temps.

Malgré les efforts déployés par l’Etat, la prise en charge exclusive de la promotion du secteur de l’habitat est devenue insoutenable, l’Etat par conséquent a opté pour la limitation de ses droits de propriétés excessifs, et ce avec la promulgation des lois sur le foncier relatif à l’environnement, au littoral, terres pastorales, au domaine forestier, ou bien ceux relatifs à la promotion immobilières.

Un arsenal juridique qui illustre du retrait progressif de l’Etat, qui commence à être senti, pour céder la place à tous les acteurs pour contribuer à la promotion du secteur de l’habitat, pour veiller à la mission de contrôle et de régulation. Un acte qui témoigne d’une prise de conscience et de raison.

d- De 1990 à 2006 : l’ère de libéralisation

Le passage d'un régime volontariste à un autre libéral, a nécessité des mesures d'assouplissement dans la gestion des biens immobiliers, une chose concrétisée par le régime des forets, du régime pastoral, de la protection de l'environnement, de même pour les textes qui limitent le droit d'usage et d'occupation des sols urbanisables, tels que la loi n° 82-02 du 26-02-1982 relative au permis de construire et de lotir

La politique foncière instaurée après l'adoption de l'institution de 1989, consacre la rupture avec le régime socialiste. Les trois (03) nouvelles lois, éléments majeurs de cette nouvelle politique sont:

01- la loi n° 90/29 du 01-12-1990 relative à l'aménagement et l'urbanisme et ses textes d’application les décrets exécutifs n° 91/175, 91/176, 91/177, 91/178 du 28-05-1991.

02 - la loi n° 90/30 du 01-12-1990 portant loi domaniale.

03 - la loi n° 90/25 du 18-11-1990 portant orientation foncière dont les principaux objectifs sont :

- la fixation de la consistance technique des terrains, qu'elle soit agricole, pastorale, forestière, alfatière, saharienne et bien encore urbanisée ou urbanisables, à protéger ou à vocation équivalente

- la fixation du régime juridique du patrimoine, notamment le domaine national public ou privé de l'état de la wilaya ou de la commune la propriété privé et le bien wakfs

- définition des terrains urbanisés ou urbanisable, agglomérés et inclus dans un périmètre d’urbanisation et régis par des instrument d'urbanisme.

- abrogation du régime des réserves foncières communales.

- restitution des terres nationalisées non utilisées à leurs propriétaires d'origine.

- toute propriété doit être notifiée par un acte de propriété authentique, enregistré et publié.

- Instauration de l'outil d'expropriation pour cause d'utilité public contre une indemnisation juste et équitable.

- dotation de l'Etat du droit de préemption, quand il s'agit d'un besoin d'intérêt général.

- désengagement définitif des collectivités de toute transaction foncière, et la mission sera confiée aux organismes de gestion et de régulation foncières dites agences foncières.

Conclusion

Avant 1830 le pays sous la protection ottomane, était peu urbanisé. Seulement 05% de la population était citadine, et le reste est paysan. La propriété foncière est perçue comme un cadre d'économie d'autosuffisance fermée, dont la terre était la seule source de richesse et la solidarité sociale constituait la condition même d'existence. Ainsi l'équilibre dynamique est assuré

Contrairement au Maroc et la Tunisie colonisés tardivement, soumis à un régime de protectorat, l'Algérie malheureusement, a subi une colonisation de peuplement, basée sur l'implantation de la communauté européenne. Ce qui nécessite une besoin considérable des assiettes foncières au détriments de la population locale, cette colonisation sauvage a eu des conséquences socio économiques néfaste sur le tissu social de l'Algérie , La politique déclarée, était une francisation dépaysante basée sur l'expropriation des propriétés Beylik et Melk, la confiscation des biens Habous et Arch, et émiettement d'une société à l'origine rurale. Pour la première fois l'Algérie c'est confrontée à un nouveau régime juridique foncier ou la terre d'origine la seule ressource des algériens c'est perçue comme une marchandise soumise au libre marché véhiculé par une politique coloniale capitaliste d’où l'instauration excessive de l'individualisation des titres de

La nationalisation et l'étatisation comme moyen de réappropriation de l'espace,

Signifie la renaissance de l'Etat, qui a remis en cause les régimes fonciers coloniaux.

La première conviction déclarée, c'est que toute propriété privée symbolise un héritage colonial, dés fois synonyme de trahison récompensée par la France colonialiste. Une vision révolutionnaire soutenue par un régime politique volontariste totalitaire d’une tendance socialiste.

Le pouvoir a recouru à l'étatisation et à la municipalisation du foncier par la force publique, par le biais d'un arsenal juridique du à la force de la conjoncture, la main a été mise surtout le foncier mobilisable pour rattraper le retard senti en matière de développement, selon les différentes formes:

Le passage d'un régime volontariste à un autre libéral, a nécessité des mesures d'assouplissement dans la gestion des biens immobiliers, une chose concrétisée par le régime des forets, du régime pastoral, de la protection de l'environnement, de même pour les textes qui limitent le droit d'usage et d'occupation des sols urbanisables . La politique foncière instaurée après l'adoption de l'institution de 1989, consacre la rupture avec le régime socialiste.

Cours n° 04 La politique nationale en matière de gestion et de régulation foncière

I-INTRODUCTION

II- LES REGIMES JURIDIQUES DU FONCIER

- Biens domaniaux

La délimitation & classement

- Constitution des biens domaniaux

a- Domaines publics: Naturel & Artificiel

b- Domaines privés.

II-2 Bien Melk

II-3 Biens Wakfs

Constitution des biens Wakfs :

Le constituant,

Le dévolutaire le destinataire,

La fondation

La formule de constitution

III- MODE D'INTERVENTION EN MATIERE DU FONCIER

III- 1 dévolution à l'Etat des biens vacants comme bien domaniaux

III- 2 Nationalisation des terres agricoles

a - Objectifs de la nationalisation des terres agricole :

b- Principes de la nationalisation des terres agricole :

Conclusion

III-3 L'intégration dans les réserves foncières communales

Constitution les réserves foncières communales

a- Construction à usage d'habitation pour les besoins familiaux

b- Construction à usage d'activité

III-4 La régularisation des constructions illicites

III-5 Orientation foncière

III-6 Expropriation pour causes d'utilité publique

1- Définition

2- Condition de l'expropriation

3- procédure d'expropriation:

a- Procédure administrative

- une enquête d'utilité publique,

- Enquête parcellaire,

- Etablissement d'un acte de déclaration d'utilité publique ,

- établissement d'un rapport d'évaluation,

- acte administratif de cessibilité des biens et droit expropriés:

b- Procédure juridique

III-7 Droit de préemption

III-8 La promotion foncière

III-09 La spéculation foncière

a- la création et la cession des lots de gré à gré

b- la réaffectation des lots destinés à l’investissement

c- la densification des lotissements

d- la création des activités non compatibles avec les lotissements : c

e- la transformation du logement en équipement

f- l’empiétement sur le domaine public de l’Etat

g- Transformation des logements en sièges de banque

h- Transformation des logements en cliniques médicales

Conclusion

Cours n° 03 La politique nationale en matière de gestion et de régulation foncière

I- Introduction : La politique nationale en matière de gestion et de régulation foncière est qualifiée de politique de conjoncture du moment qu'elle reflète le choix politico économique choisi par les pouvoirs publics, elle a pris plusieurs aspects dont les principaux sont les régime de gestion et de régulation, les modes d'intervention et les acteurs, malgré que l'arsenal juridique est issu du modèle colonial pris comme héritage historique , l'Algérie comme tout les pays du monde n'a pas échappée d'un tel phénomène d'ampleur planétaire dit la mondialisation a caractère de globalisation qui opte pour le choix préférentiel et ne songe qu'au foncier le plus rentable dans le plus brefs délai avec les moindre risques.

II- LES REGIMES JURIDIQUES DU FONCIER

II-1 Biens domaniaux: c'est l'ensemble des biens et des droits mobiliers et immobiliers détenus sous formes de propriété de l'Etat et/ou de ces collectivités locales la wilaya ou la commune il peut être public inaliénable imprescriptible et incessible comme il peut être privé, en raison de leur nature, leur destination et leur usage mis ils sont gérés, exploité, et mis en valeur par les administration publique (direction et inspection des domaines) il est être formé par:

* la délimitation: qui incorpore les limites transcrites par un plan d'alignement prouvé par les autorités habilitées.

* le classement: qui a pour but le changement de la catégorie du bien.

II-1-1 Constitution des biens domaniaux

a- Domaines publics:

Naturel: il englobe les mers territoriales ses rivages, ses îles ses profondeurs les cours d'eau, les lacs, l'espace aérien, les richesses et les ressources sur le sol et du sous sol, les ressources hydrique, hydraulique, énergétique, minérales et minerai et en fin le domaine forestier.

Artificiel:les biens qui ont subit l'intervention de l'homme tels que les routes et les autoroutes les voies ferrées , les ports les aéroports civils ou militaires les infrastructures publics et militaires les monuments et les sites historique classés les archives nationales et droits d'auteur les parcs et jardins publiques

b- Domaines privés: il inclut tout les biens non classés public il peut être cessible parmi eux on compte les legs les dons et les épaves fait pour le compte de l'Etat les établissement administratifs les biens vacants et sans maître le trésors provenant des découvertes et des fouilles et les biens déclassés.

II-2 Bien Melk : c'est le droit de jouir et de disposer d'un bien immobilier et/ou le droit réel immobiliers pour toute usage conforme à la nature des biens ainsi qu'à l'intérêt général légalement établi. c'est un droit garantis par les chartes nationales et internationale, déclarés comme l'un des droits de l'homme infranchissable, il peut prendre la forme privée ou indivis indivise, il est authentique, ou illicite dit sous seing privé,il peut être une propriété entière , une copropriété, un bail de location, une cession, ou bien une concession. Un titre de propriété ne peut être authentique que s'il portes les mentions impératives telles que la désignation des opérateurs, du bien foncier sa localisation, son numéro sa surface ses limites ses références cadastrales basé sur un plan graphique cadastral, l'origine de propriété, l'état hypothécaire les formalités d'enregistrement et de publication, il peut être notarié ou administratif .Il exprime la spontanéité du bien ou bien le morcellement et le partage.

II-3 Biens Wakfs: c'est un régime foncier purement islamique instauré en Algérie par les ottomans de confrérie hanafite c'est l'acte par le quel une volonté individuelle s'engage à faire donation des biens pour des raisons de bienfaisances avec le gel des transactions et attribution de l'usufruits illimités dans le temps conforme aux prescription de la charia islamique et ne porte aucun préjudices aux tiers il peut être privé destinés au descendants du constituant ou bien public dont la rente est partagé par la communauté, il est doté de la personnalité morale gérés par la services des affaires religieuses.

Constitution des biens wakfs

Sont classés biens wakfs ou habous les lieux de cultes d'enseignement et cultures comme les mosquées les zaouïas les écoles coraniques les puits les jardins les maisons et les locaux

Les éléments fondamentaux du wakfs sont

* le constituant propriétaire d'origine du bien qui a toute ses capacités mentales non forcé. une tiers personne qui agit volontairement pour un objectif de bienfaisance.

* le dévolutaire le destinataire du bien, qu'il soit privé ou public , le descendant ou bien la communauté.

* la fondation : c'est le bien mobilier ou immobilier mis à l'usufruit, il est inaliénable imprescriptible. protégé par l'Etat

* la formule de constitution : elle peut avoir la forme de déclaration verbale ou scripturale

Tout wakf est porté caduc s'il est contraire à la charia islamique, s'il est forcé ou fait par inconscience ou bien limité dans le temps.

III- MODE D'INTERVENTION EN MATIERE DU FONCIER

III- 1 dévolution à l'Etat des biens vacants comme bien domaniaux

C’est la première étape de l’étatisation du foncier en Algérie après l’indépendance.

Les immeubles laissés par les européens ayant quitté l'Algérie après l'indépendance, ont crée une situation juridique nouvelle, dont la majorité ont fait l'objet d'occupation des algériens sans titre de propriété, la plus part d'eux sont des lotissements situés dans des quartiers résidentiels à l'origine destinés à la communauté européenne ou juive.

Dés 1966 l'Etat a confié la gestion de ce portefeuille foncier à la CADAT, et toute personne ayant occupé un bien vacant doit déclarer sa vacation avant le 01-10-1966, chose qui s'est prolongée jusqu'en 1978. Ces bien vacants ont été assainis par l'ordonnance n°66/102 du 06-05-1966, qui stipule que tout les biens vacants sont dévolus à l'Etat, ils sont considérés par conséquent comme bien domanial, propriété de la wilaya géré par les services des domaines, ils ont fait l'objet de cession des biens de l’Etat par la loi n° 81-01 du 07-02-1981.

III-2 Nationalisation des terres agricoles

* C’est la deuxième étape de l’étatisation, c’est une opération inscrite par la charte de la révolution agraire.

a-Objectifs de la nationalisation des terres agricole :

* rompre avec la politique foncière coloniale

* exprimer une manière de réappropriation du territoire national pour un Etat qui vient de renaitre

* limitation voir l’annulation du droit de propriété privé, dictée par une doctrine socialiste qui lutte contre les disparités de classes prolétaires

* instauration du système d’exploitation collectif des terres agricoles pour mettre en valeur l’agriculture et revaloriser la compagne

b-Principes de la nationalisation des terres agricole :

* la terre ne revient qu’à celui qui l’exploite, الأرض لمن يخدمها

* Tout bien mobiliers ou immobiliers nationalisés devient un bien de l’Etat est incessible, inaliénable, non hypothéqué.

* le droit de propriété est limité voir annulé surtout quand le détenteur du titre de propriétaire n’est l’exploitant direct ou bien il se comporte comme bailleur

* limitation des droits privés pour les besoins d’autosuffisance de la famille.

* ils sont nationalisée les terres agricoles (privée arch. et wakf) les moyens de production et de productivité et de transformation les palmeraies les forets les ressources hydriques d’irrigation et le cheptel

* tous les biens immobiliers et mobiliers nationalisés seront automatiquement dévolus à la caisse nationale (CNRA) de la révolution agraire

* les terres nationalisées seront redistribuées aux fellahs dans le cadre des exploitations agricoles collectives (EAC)

* il est déclaré propriétaire non exploitant celui qui abandonne son terrain deux ans(02) avant la date de promulgation de cette ordonnance, ou bien le bailleur durant l’année en cours

* La gestion et l’exécution de cette politique sont confiés aux instances locales (la commune de la wilaya) et nationale CNRA.

* Toute personne dont son bien est nationalisé put profiter d’une indemnisation administrativement déterminée.

Ils sont exonérés de cette nationalisation les ayant droite des chouhadas les membres de l’ALN ou ceux de l’organisation civile du FLN invalides ou Incapables physiquement. les biens NON soumis cette mesure se sont les terres irriguées d’une surface de moins de ½ HA ou bien les terres non irriguées d’une surface de moins de 05 HA ou et enfin les palmeraies qui ne compte plus de 20 palmiers

Conclusion : la nationalisation des terres agricoles était une politique de conjoncture dictée par un régime d’idéologie socialiste qui a assigné des objectifs utopiques qui ne marche pas en adéquation avec la réalité nationale, ni avec les fondements universels de la gestion foncière qui reconnaissent la propriété privée comme un droit de l’homme infranchissable reconnu par les déclarations universelles et les chartes nationales c’est une politique qui a voué é à l’échec . La réaction inattendue des expropriés en témoigne ( destruction des biens et exode rural vers la ville), ce n’est qu’a la fin des années 1990 qu’on a ressenti le recul de l’Etat quant à l’application de cette politique avec la promulgation des textes relatifs à la restitution des terres nationalisées à leurs propriétaires d’origine.

La question qui demeure éternellement posée est le suivante : la nationalisation des terres agricoles était elle une idéologie importée forcement instaurée, ou bien une technique de gestion foncière mal adaptée ?

III-3 L'intégration dans les réserves foncières communales

Les réserves foncières comme moyen de l'étatisation sont l'ensemble des immeubles acquis par les collectivités locales, qui les met en réserve pour les aménagements futurs, elles peuvent être constituées par voie d'acquisition à l'amiable, par voie de droit de préemption ou d'expropriation pour causes d'utilité publique, sous pressions immédiates.

Pour le cas algérien les réserves foncières sont régies par l'ordonnance n° 74/26 du 20-02-1974, elles constituent le portefeuille foncier de la commune, elles incluent les terrains intégrés dans périmètre urbain tels que :

- les biens vacants dévolus à l'Etat

- les terrains des collectivités locales

- les propriétés privées

- les exploitations agricoles autogérées

- les coopératives agricoles des anciens moudjahiddines

- les terrains cédés à la caisse nationale de la révolution agraires

Les terrains privées seront intégrés d'office dans les réserves foncières communales, sauf les fourchettes limitées pour les besoins familiaux dictés par le décret n° 76/28 du 07-02-1976 définit comme suit:

a- Construction à usage d'habitation pour les besoins familiaux

- le ménage est compris entre 08 et 20 personnes au maximum

- la surface utile est de 20 m2 par personne

- un CES compris entre 0.30 et 0.40 selon le taux d'urbanisation de l'agglomération

- Le propriétaire privé dans l'impossibilité de réaliser les constructions déjà limitées, n'a qu'à s'associer à un parent en copropriété, ou bien faire un échange avec d'autre, ailleurs là ou il est possible

- Tous les terrains inutiles pour la commune, ou n'excédant pas 100 m2 sont cédés à leurs propriétaires

- Les terrains utiles seront intégrés automatiquement et le propriétaire sera compensé ailleurs.

b- Construction à usage d'activité

- L'activité ne peut être qu’artisanale, commerciale ou industrielle.

- Elle doit être réalisée dans un délai de deux (02) ans au plus.

- Elle est dotée de 20 m2 par emploi pour les activités sans annexes, et 50 m2 par emploi pour les activités avec annexes.

- Le nombre d'emploi autorisé ne doit dépasser en aucun cas 30 postes.

Les terrains intégrés seront indemnisés par un montant préétablis par les services des domaines, de même pour les dépenses supportées par les exploitations agricoles et la commune se charge du recrutement des exploitants.

Les terrains intégrés seront réservés aux investissements publics et les prix de cession seront déterminés toujours par les services des domaines.

Ce qu’on peut retenir à retenir à ce niveau, c’est que les réserves foncières ont joué un rôle moteur dans ce processus d'urbanisation de 1974 au 1990 dans le domaine de l'habitat et des activités, qu'elles soient primaires, secondaires ou tertiaires (l'agriculture, l'industrie et les services), où l'Etat ayant la main mise sur toutes les opérations des transactions immobilières dans le but d'atteindre les objectifs du développement d'une politique volontariste totalitaire adoptée

Cependant le régime des réserves foncières a quasiment eu des conséquences dommageables sur le développement:

- il a masqué la valeur réelle du sol urbanisé, frappé par un gel du marché foncier.

- il a gaspillé les sols valorisés.

- il a engendré des formes urbaines chaotiques, sous formes des zones sous équipées avec la propagation des constructions illicites.

Comme il a crée un monopole excessif de l'Etat, qui est dépassé par le phénomène d'urbanisation qui s'amplifie d'avantage, à l'écart de toute approche participative.

En plus un manque de compétence du potentiel humain des collectivités locales, en l'absence des organismes de gestion de régulation et de consultation, qualifiés en la matière.

Le recours aux réserves foncières est il la seule alternative ? Sont elles une technique importée et mal adaptée, ou constituent elles une idéologie extrémiste et abusive instauré par la force de la loi? La question reste toujours posée.

III-4 Orientation foncière

c' est une démarche qui vise à harmoniser la législation foncière avec les nouvelles dispositions constitutionnelles elle reconnaît la propriété privé, les biens domaniaux et biens wakfs, elle instaure le régime d'indemnisation juste équitable et préalable des bien expropriés pour cause d'utilité public, de même pour,le droit de préemption, elle met fin a la conclusion des transaction immobilière par les commune et elle confie cette mission aux organisme de gestion de régulation foncières dites agences foncière locale / wilaya, comme elle détermine les régimes juridique , la consistance et la vocation des biens immobiliers, elle vise à une gestion économe des sols urbains par le mode de régulation du marché foncier et le mise en œuvre des instruments d'urbanisme PDAU et POS

III-5 Expropriation pour causes d'utilité publique.

1- Définition: c'est une opération juridique par la quelle l'Etat et ses ou une personne publique oblige un particulier à céder son bien à son profit pour des causes d'utilité publique moyennant une indemnité juste équitable et préalable c'est une action exceptionnelle impopulaire du moment qu'elle le caractère d'obligation

2- Condition de l'expropriation

- elle peut s'effectuer à l'amiable si non on fait appel à la juridiction compétente pour se prononcer.

- la déclaration d'utilité publique st confirmée par une enquête publique

- elle n'intervient que lorsque le recours à tous les autres moyens a aboutit à un résultat négatif

- elle n'est possible que pour la mise en œuvre des instruments d'urbanisme PDAU et POS

- l'indemnité pouvait être du liquide ou bien immobiliers équivalents

3- procédure d'expropriation:

a- Procédure administrative : elle est engagée dés qu'il y a consentement elle comprend:

a 1- une enquête d'utilité publique: confiée à un commissaire d'enquête autonome qui n'a aucun lien avec les deux parties une enquête qui doit être affichée et annoncée durant 15 jours un registre de doléances est mis à la disposition du publics pour porter observation et réserves après clôture un PV annexé à un rapport doit être remis par le dit commissaire à l'organisme expropriant

a 2- enquête parcellaire: elle est effectuée dans les délais prescrit sur l'acte de déclaration, confiée à un expert elle a pour objet d'arrêter définitivement et clairement les biens expropriée et le listing des ayants droits et des propriétaires.

A 3- Etablissement d'un acte de déclaration d'utilité publique : il mentionne les objectifs de l'expropriation les biens expropriés délais de vigueur (04 ans)

- une enquête parcellaire : mission confié à un géomètre expert foncier agrée pour déterminer clairement les biens expropriés totalement ou partiellement ainsi que le listing des ayants droits (plans et listes des propriétaires)

- L'établissement d'un rapport d'évaluation:: après réception des pièces sus citées la direction des domaines établira le rapport qui décrit nettement les préjudice et les indemnités et d'un arrêté de cession, l'évaluation est basée sur les prix réels du marché avec l'exclusion de la plus values dues aux amélioration urbaine et l'inclusion des moins values dues aux préjudices causées

A 4- acte administratif de cessibilité des biens et droit expropriés:il finalise la procédure d'expropriation c'est l'acte de transfert de propriété.

b- Procédure juridique: si l'exproprié conteste le montant ou bien la compensation peut saisir la juridiction compétente en cas de refus du montant alloué dont son jugement est incontestable.

En cas de non achèvement de l'expropriation dans les délais ou en cas de désaffectation pour d'autre fin autre que l'utilité publique prescrit l'exproprié peut réclamer la rétrocession

III-6 Droit de préemption : c’est une procédure qui donne à l'Etat et ) ses collectivités locales le privilège de la priorité de se porter acquéreur d'un bien immobilier soumis à la vente par son propriétaire, en vue d'une opération d'urbanisme d'intérêt général et public. Elle est moins populaire que l'expropriation du moment que le propriétaire a le choix de vendre, de ce fait le vendeur doit préalablement faire déclaration à la municipalité la mise en vente de son bien, cette procédure permet à la commune de:

* constituer un portefeuille foncier pris comme réserves destiné aux futures opérations urbanistique d'intérêt public

* de superviser le mar