Le conventionnement APL

Le conventionnement APL

        Lorsque les bailleurs achètent ou construisent des immeubles bénéficient des financements de l’état.  A ce titre ils ont l’obligation de signer une convention avec l’état et elle sera attaché à l’immeuble

        Le régime du conventionnement constitue la voix contractuelle  de la politique de l’état en matière de logement social. Les logements conventionnés sont des logements locatifs qui ont fait l’objet d’une convention entre le bailleur et l’état. Cette convention fixe les rapports entre bailleurs et locataires des logements conventionnés. Elle engage l’état à l’ égard du locataire concernant l’éligibilité à l’APL sous réserve de conditions de revenus et du bailleur concernant une aide à la pierre ou une déduction fiscal. Elle engage le bailleur vis-à-vis du locataire concernant les conditions de location, de l’état concernant la part dédié à l’allocation social, et des organismes liquidateur de l’APL lorsque le locataire est en impayé de loyers. Les bailleurs qui peuvent conventionné à L’APL sont les bailleurs sociaux des personnes morales publiques et privées,  et les personnes physiques. Le champs d’application du conventionnement est celui définit par article L351-2 du Code de la Construction et de l’ Habitation. Depuis 2011, les organismes d’HLM sont soumis à un autre dispositif de conventionnement : la convention d’utilité social CUS. A la différence de la convention APL passé pour chaque programme immobilier la ces est signée pour l’ensemble du patrimoine social de l’organisme.

I/ Conventionnement APL par opération immobilière

        A/ Règles générales

                1/ Régime des rapports locatifs

Les rapports entre bailleurs et locataires sont régit par loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié tendant à améliorer les rapports locatifs. Toutefois en vertu de l’article 40 III de cette loi ne sont pas applicables au logements conventionnés les article 8,10 à 12, 15, 17e, 22.

La convention APL contient des dispositions relatives aux conditions de location que le bailleur doit respecter pendant toute la durée de validité. Les bailleurs de plus de 10 logements doivent informer leurs locataires de la nature temporaire de la convention qui les lies à l’état de sa date d’échéance ainsi que des conséquence financière pour le locataire à l’issu de la durée de validité de la convention. Les bailleurs doivent également informé leurs locataires de leurs intentions de ne pas renouveler la convention lorsqu’elle prendra fin. Cette information doit suivre un certain formalisme. Cette information doit également être communiqué aux communes et au préfet.  

                2/ La fixation des loyers HLM

Les loyers des logements conventionné sont plafonnés. Les loyers maximaux sont inscrits dans les conventions APL signé entre l’état et les bailleurs. Les modalités de fixation du loyer maximal des logements nouvellement conventionnés sont depuis 2010 déterminé chaque année au 1er janvier en fonction de l’indice de référence des loyers IRL par une circulaire qui retient des valeurs différentes selon que les logements concernés sont soumis au régime de la surface utile ou à celui de la surface corrigée.

La surface utile :  est égal à la surface habitable du logement augmenté de la moitié de la surface des annexes définit par l’arrêté du 9 mai 1995.

Les loyers de la convention APL sont révisée au 1er janvier de chaque année. Les législateur peut prendre ponctuellement des mesures pour encadrer les loyers. Agissant des logements foyers et des résidence social l’on parle de redevance et non de loyers . Dans la redevance  totale, on a la part de la redevance assimilé au loyer et aux charges locatives et également comptabilisé une sommes intégrant les prestations fournit dans les logements foyers et dans les résidence sociales mais non prise en compte pour le calcul de l’APL ( blanchisserie, restauration, fourniture du mobilier est…)

        B/ Règles particulières

                1/ Caractéristiques du conventionnement

        La convention passé entre l’état et l’organisme HLM doit être conforme à la convention type de l’annexe 1 à l’article R353-1 du CCH. Ces conventions prennent effet à compter de leurs date

 de signature. Elle est applicable de plein droit au titulaire des baux en cours. Des conventions APL  ainsi que leurs avenants sont publiés au fichier immobilier ( hypothèque) par les services de l’état. Les frais sont à la charge de l’organisme , une copie de la convention doit être tenu en permanence à la disposition des locataires. Les services de l’état transmette une copie de la convention et de ses avenants à la CAF. La durée d’une convention APL est au minimum de 9 ans, ou comprise entre 15 et 40 ans lorsqu’elle porte sur du PLS, dans tout les cas cette durée ne peut être inférieur à la durée la plus longue restante à courir pour l’amortissement intégrales prêts du programme concernés. Les conventions APL sont renouvelé par tacite reconduction par période triennal. En cas de mutation des logements conventionnés, la convention APL est transférée au nouveau propriétaire. Il existe quelque exception dans la vente HLM.

                2/ Les effets du conventionnement

        La convention APL réserve au maximum 30% des logements au contingent préfectoral destiné à des occupants prioritaires dont 5% maximum réserve aux fonctionnaires et agents de l’état civil et militaire. Des conventions APL comprennent des clauses de mixité sociales. Ces clauses de mixité sociales sont appliqués en fonctions des politiques locales des logements.

II/ Le convention APL global du patrimoine : convention d’utilité social CUS

        La convention d’utilité social est signé entre le préfet de région intervenant au nom de état et l’organisme d’HLM pour une durée de 6 ans renouvelable. Elle porte sur l’ensemble des  logements pour lesquels l’organisme détient un droit réel immobilier. Etablit sur la base d’un plan stratégique de patrimoine PSP, la CUS définit la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme, celle afférente à la qualité du service rendu au locataire ainsi que sa politique sociale. pour chacun de ces aspects elle fixe des engagements et des objectifs quantifié par département ou segment pertinent de patrimoine ( département, région, quartier )