Sujet de problèmatique en copropriété

de la pluralité des titulaires du droit sur la chose d’où il résulte que le droit de propriété de chacun est ramené à une quote part dont le copropriétaire peut librement disposer tandis que la gestion du bien indivis lui-même est soumise à l’accord de tous parce que le droit matériellement s’applique à la totalité du bien. Les

En espèce, Monsieur Y et Monsieur X qui sont soumis au même ensemble immobilier bâti et donc unis dans une copropriété, sont en conflit concernant un empiètement de Monsieur X sur une partie commune appartenant au syndicat des copropriétaires (puisqu’ils ont l’usus, le fructus et l’abusus). Dans le domaine de la copropriété, l’empiètement sur terrain d’autrui est différent qu’en droit civil. Puisque l’annexion d’un partie commune peut se faire par accord entre les parties durant une assemblée générale selon différents critère de par la loi du 10 juillet 1965. Monsieur X a justement obtenu une acceptation d’effectuer les travaux afin de récupérer une partie de couloir sur la base de l’article 25 de la loi du 10 Juillet 1965.

Monsieur Y, qui est le copropriétaire voisin, absent durant le vote de ces travaux se sent lésé de ses droits de propriétaires après les travaux déjà effectués par monsieur X. En cela différents points juridiques peuvent s’appliquer à ce cas pratique.

De ce fait, la seule résolution d’autorisation de travaux sur les parties communes donnée par l’assemblée générale permet-elle la fermeture et l’appropriation de la dite partie ?

I – L’achat des parties communes

A – Quelles sont les limites des droits des copropriétaires sur les parties communes ?

Un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser des travaux affectant des parties communes, ni des travaux sur des parties communes sauf s’il y a été autorisé par l’assemblée générale. Le principe de l’interdiction, pour tous copropriétaires, de réaliser des travaux sur des parties communes, sauf autorisation de l’assemblée générale est régi par l’article 9 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1995 :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble »

Par application de cette disposition d’ordre public, les copropriétaires disposent d’un simple droit d’usage et de jouissance sur les parties communes.

Le droit de construire sur des parties communes est un droit accessoire aux parties communes, au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui appartient au syndicat des copropriétaires (Civ.3, 24 mai 2006, Bull. Civ. III, n°134)

L’interdiction de réaliser des travaux sur des parties communes s’applique à tout copropriétaire, y compris titulaire d’un droit de jouissance exclusive. En effet, les parties communes réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ne constituent pas des parties privatives et restent des parties communes (Civ. 3, 22 mai 1972, Bull. Civ. III, n°359 / Civ.3, 26 juin 1974, Bull. Civ. III, n°269).

Le copropriétaire titulaire d’un simple droit de jouissance exclusif sur des parties communes dispose d’un simple droit d’usage et de jouissance sur ces parties communes et il lui est interdit d’y réaliser des travaux, sauf si ce droit lui a été conféré par une résolution d’assemblée générale.

Les autorisations d’effectuer des travaux sur des parties communes doivent être votés en assemblée générale et sont régis par les articles 9, 25, et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

B – Est il possible d'acquérir une parties communes et comment procède t-on a cette acquisition ?

1) le rôle du syndicat dans cette procédure

1.

Le syndicat a pour principale mission de faire voter en assemblée générale :

1. Des améliorations sur la copropriété,

2. Des actes d'acquisition ou de vente,

3. Des modifications au règlement de copropriété pour ce qui concerne

4. L'usage et l'administration des parties communes.

Toutes les décisions du syndicat votées en assemblée générale sont exécutées par le syndic de copropriété.

2) la procédure pour le copropriétaire.

Un copropriétaire peut donc, s’il le désir acquérir une partie commune de son immeuble dans le but de privatiser cette partie et d’agrandir son lot, tel qu’un bout de couloir, une cour, une terrasse… Cependant, le copropriétaire qui voudrait acquérir une partie commune doit respecter différentes conditions de fond et de forme.

En effet, le copropriétaire devra dans un premier temps contacter le syndic pour mettre diverses résolutions à l’ordre du jour pour l’acquisition d’une partie commune.

Une partie commune, pour être annexée ou achetée par un copropriétaire, doit d'abord devenir une partie privative, sous forme d'un ou plusieurs nouveaux lots appartenant au syndicat des copropriétaires.

Il doit y avoir vente de ce ou ces lots de la part du syndicat au copropriétaire à l’acquéreur (même à l’euro symbolique) .

3) l'aliénation de Parties Communes

Cette vente s'analyse comme une "aliénation de partie commune" qui doit être préalablement autorisée par une assemblée selon des modalités fixées par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à la double majorité, si la partie commune n'est pas de celles "dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble". Et à l'unanimité de tous les copropriétaires sans exception si elle l'est : c'est le cas en principe des loges de concierge. L'assemblée appelée à statuer sur cette vente fixe le prix et les conditions de la vente (conditions de jouissance, prise en charge des frais de la vente, etc.), ainsi que les servitudes éventuelles attachées au lot vendu, l’obligation d'entretien pour une terrasse ou droit de passage si la partie commune donne accès à un équipement commun et adopte le modificatif du règlement de copropriété préalablement préparé, comportant création du ou des lots vendus et les tantièmes y afférents.

Si l'annexion ou l'achat de la partie commune doit être accompagnée de travaux sur le gros œuvre de l'immeuble, les travaux doivent être autorisés également par la même assemblée, qui statue cette fois à la majorité de l'article 25 et le cas échéant 25-1 de la loi, et fixe en particulier les conditions de leur réalisation.

Le prix de vente est réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes généraux, si la partie commune est commune à tous les copropriétaires, ou entre les copropriétaires à qui elle appartient, en cas de parties communes spéciales, "proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot" (article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965). Ce processus s'applique à toutes les parties communes convoitées, y compris quand le copropriétaire qui les revendique dispose déjà d'un droit de jouissance exclusive, ou s'il est le seul à pouvoir les utiliser. Il faudra donc les demandes de résolutions suivantes:

➢ Autorisation à un copropriétaire d’acheter une partie commune dans le but de la privatiser (autorisation d’aliénation, majorité Article 26)

➢ Autorisation à donner à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble des parties communes (Article 25)

Une fois la demande du copropriétaire de mettre à jour ces résolutions, le syndic va organiser l’assemblée générale des copropriétaires. Celle-ci doit être faite au minimum une fois par an mais aussi à chaque fois que le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins ¼ des voix le lui demande. A ce titre, il doit être averti de l'achat des parties communes, afin qu'il puisse préparer un dossier d'évaluation. La proposition de rachat sera donc inscrite, soit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, soit à celui d'une assemblée générale extraordinaire si les quorums sont atteints.

Il faut ensuite obtenir l'accord des copropriétaires, pour cela il faut respecter les règles de majorité qui permettent l’approbation d’une résolution suivant l’importance de cette dernière. On distingue ainsi quatre majorités différentes :

La majorité simple dite "majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965" est celle des copropriétaires présents ou représentés (mandatés) à l'assemblée générale. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte. Cette majorité est atteinte