La Copropriété

qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.

Concernant le copropriétaire

Le syndic doit d'abord envoyer une mise en demeure au copropriétaire

Si le copropriétaire ne modifie pas son comportement , il peut ensuite demander à l'assembler générale d'agir en justice

Pour ce faire il doit fournir un constat d'huissier démontrant que le règlement de copropriété n'a pas été respecté.

Concernant le locataire :

Il est nécessaire de contacter dans un premier temps le copropriétaire bailleur pour que celui ci rappelle a son locataire ses obligations .

En cas d'inaction du copropriétaire , le syndic peut dans un deuxième temps intervenir directement auprès du locataire

si il ne modifie pas son comportement alors le copropriétaire ou le locataire victime peut assigner le locataire concerné devant le TGI pour obtenir cessation et la réparation du trouble que le comportement fautif du locataire a pu causer .

Le carnet d'entretien :

Chaque copropriété doit tenir a jour un carnet d'entretien afin d'assurer un suivi des contrats d'entretien et de maintenance de l'immeuble et des travaux importants qui ont été réalisés .

Ce carnet d'entretien est détenu et mis a jour par le Syndic de copropriété.

Le carnet d'entretien est consultable sur demande par :

tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété

ou tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'un acte de vente portant sur un lot de copropriété .

Une copie du carnet d'entretien peut être remise par le syndic de copropriété a tout copropriétaire qui en fait la demande , aucun prix n'est fixé par un texte de loi actuel .

Ce qu'il doit mentionner :

l'adresse de l'immeuble concerné

l'identité du syndic de copropriété

les références des contrats d'assurance de l'immeuble en cours et leurs échéances

les références des contrats d'entretien et de maintenance en cours et leurs échéances

l'échéancier des travaux à venir

l'année de la réalisation des gros travaux (ravalement,réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur..) ainsi que l'identité des entreprises qui ont réalisé les travaux .

Les organes de la copropriété :

Le syndicat :

La mission principale du syndicat consiste a se réunir en AG afin de faire voter les décisions relatives à la gestion de la copropriété et le cas échéant procéder a la modification du Règlement de copropriété .

Les décisions votés en AG sont exécutées par le syndic ;

Le syndicat des copropriétaires est responsable de ces actions mais aussi des ces inactions .

Le syndic de copropriété Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer.

Un professionnel : 1 personne physique ou morale.

Non professionnel : Un copropriétaire ou son conjoint mais pas son concubin ou son partenaire pacsé .

Conditions pour exercer syndic en tant que professionnel :

Justifier d'une garantie financière suffisante destinée a assurer à la copropriété, le remboursement de ses fonds en cas de faillite.

Justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle .

Ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l'assemblée générale.

Et posséder une carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture .

Conditions pour exercer syndic en tant que non professionnel :

Il doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l'AG

Mais il n'est pas tenu d'avoir une carte pro ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile.

Il lui est toutefois recommandé de souscrire une telle assurance car sa responsabilité peut être engagée au même titre qu'un pro .

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires .

Il a pour mission principale :

Il doit administrer l'immeuble, en cas d'urgence réaliser les travaux nécessaire à sa sauvegarde.

Il doit assumer l'exécution des délibérations de l'AG et du contenu du règlement de copropriété

Il établi le budget prévisionnel les différents comptes notamment les décomptes individuel de charges.

Il perçoit les charges des copropriétaires. Ces charges sont calculés en fonction des tantièmes attribué a chaque lots (Règlement de copropriété)

Il archive et conserve tous les documents relatif a la copropriété .

Le syndic doit rendre compte de sa gestion au moins une fois par an .

Il est désigné par AG à la majorité absolue.

Le contrat de mandat du syndic fixe :

La durée de son mandat, sa date de prise d'effet et d'échéance,

les conditions de sa rémunération s'agissant du syndic professionnel

et les conditions d'exécution de sa mission.

Durée :

La durée de mandat du syndic est de 3ans renouvelables impliquant une réélection par une nouvelle décision de l'AG .

La durée peut être toutefois réduite à 1ans si il a participé a la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte .

Rémunération du syndic :

Le syndic professionnel : est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires.

Sa rémunération comprend : des honoraires forfaitaires et des honoraires spécifiques .

Honoraires forfaitaires :

concernant la gestion courante de l'immeuble fixé dans le contrat de mandat(tenue de l'AG, travaux courants d'entretien et de maintenance qui n'ont pas à être votés en AG, transmission des archives du syndic à un autre.. )

Honoraires Spécifiques :

Concernant des prestations supplémentaires hors budget prévisionnel ( tel que la gestion et le suivi de travaux ) voté au coup par coup par l'AG.

le syndic non professionnel : n'est pas rémunéré, mais les frais qu'il engage pour la gestion de la copropriété lui son remboursé sur le budget de la copropriété .

Lorsqu'il est constaté une faute dans l'exercice des fonctions du syndic les copropriétaires peuvent :

Informer le conseil syndical

et/ou ne pas approuver les comptes ou refuser de voter le quitus

et/ou décider de révoquer le syndic en ne renouvelant pas son mandat .

Dans des cas exceptionnel de carence manifeste : (par exemple lorsque le syndic n'applique pas une décision voté en AG ) et après mise en demeure d'agir et sans réponse de ca part depuis plus de 8 jours, tous copropriétaires ou créanciers peut engagé une procédures devant le TGI pour demander la nomination d'un administrateur provisoire .

Le Conseil Syndical

Chaque copropriété doit avoir un conseil syndical pour assister le syndic

et assurer une coordination entre les copropriétaires et le syndic.

Sauf si l'AG décide de ne pas avoir de conseil syndical.

Il a un rôle consultatif et ses missions sont :

Contrôler l'administration de l'immeuble et intervenir lorsque les parties communes sont dégradées .

Il contrôle la gestion de la copropriété par le syndic en vérifiant