La DI

Questions 

1. Déclaration d’insaisissabilité (DI)

1. Quel est l’intérêt de la DI ?

Elle permet à l’entrepreneur individuel d’échapper au droit de gage général des créanciers ordinaires. Autrement dit, la DI permet à l’entrepreneur individuel de protéger une partie de son patrimoine.

1. La DI est-elle ouverte à une personne agissant dans le cadre d’une société unipersonnelle notamment EURL ?

Non, bien entendu.

1. Le cumul est-il possible entre la protection offerte par une société et l’insaisissabilité des biens immobiliers du dirigeant ?

Non.

1. Concernant un entrepreneur individuel marié sous le régime de la communauté, le consentement de son conjoint est-il nécessaire pour effectuer une DI ?

Non, et ce que le bien soit propre ou commun. Cependant, il faut réfléchir à l’application éventuelle de l’article 215 du code civil. Or, cet article ne s’applique pas dans la mesure où la DI est un acte conservatoire, non un acte de disposition.

1. Pourriez-vous dire que la forme notariée est imposée ad validitatem ?

Oui et pour cette raison, il s’agit d’un acte solennel. Il obéit à une forme obligatoire (forme notariée).

1. Lorsque les biens sont affectés partiellement à un usage professionnel, il convient d’établir un état descriptif de division (EDD) pour séparer les deux parties. N’existe-t-il pas une exception ?

En effet, il existe une exception si l’entrepreneur individuel utilise une pièce aussi bien pour les besoins professionnels que familiaux. Dans la mesure où cette pièce n’accueille aucun client ni employé, il pourra se dispenser d’établir un EDD.

1. Quel en est le coût ?

700 euros environ.

1. La DI est-elle opposable à tous les créanciers ?

Non, seuls les créanciers professionnels sont concernés.

1. Quelle forme prendra la renonciation à ladite DI ?

Forme identique, notariée

1. Qu’a apporté la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques du 6 août 2015, dite loi Macron ?

Désormais, la DI est de droit concernant la résidence principale de l’entrepreneur individuel. Un acte notarié n’est plus nécessaire.

1. Qu’apporte la loi relative à la lutte contre la fraude fiscale ? Quelle modification a apporté la loi 2013- 1117 du 6 décembre 2013 ?

Cette loi prévoit de nouvelles dispositions encadrant la DI. Elle insère une condition préalable supplémentaire à l’opposabilité à l’administration fiscale de la DI, que peuvent effectuer les personnes physiques exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante sur l’immeuble où est fixée leur résidence principale, et sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elles n’ont pas affecté à leur usage professionnel. (voir code de commerce, art L 526-1)

La loi prévoit de la DI ne sera pas opposable à l’administration fiscale lorsqu’elle relève, à l’encontre du déclarant, soit des manœuvres frauduleuses soit l’inobservation grave et répétée de ses obligations.

1. Négociation immobilière

1. Dans quelles conditions le notaire peut-il intervenir dans le cadre de la négociation immobilière ?

Il intervient en vertu d’un mandat écrit que lui a donné l’une des parties (en général le vendeur). Il recherche un cocontractant, le découvre, le met en relation avec son mandant, puis reçoit l’acte ou participe à sa réception.

1. La négociation immobilière est-elle une activité traditionnelle du notaire ?

Oui, il s’agit d’une activité traditionnelle du notaire. (voir règlement national des notaires)

1. Qu’est-ce qui fait la spécificité de la négociation notariale ?

La transaction immobilière notariale revêt de nombreux aspects avantageux liés aux compétence spécifiques que possède le notaire et des rapports privilégiés qu’il entretient avec la clientèle.

La notaire est par ailleurs conseiller naturel de ses clients, ce qui lui permet de bénéficier d’une forte confiance, nécessaire pour finaliser une transaction. Il connaît ainsi les pratiques régionales, l’environnement, le droit et a l’expérience juridique nécessaire. Le notaire est un gage de sécurité. Son statut allié à sa déontologie professionnelle confèrent à son intervention une sécurité souhaitée et appréciée du public.

1. Depuis quand la possibilité de pratiquer la négociation immobilière est-elle reconnue ?

Depuis un arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 février 1923. Grâce à lui, les particuliers trouvent même une garantie dans le caractère d’officier public dont leur mandataire est investi. Toutes ces activités sont dans le domaine immobilier les prolongements et les compléments de l’activité du notaire officier public. Elles s’exercent dans la dépendance de cette fonction et en constituent l’accessoire.

1. Précisez ce qui constitue l’essentiel de l’exercice de cette activité ?

La négociation, est considérée comme élément subsidiaire à l’activité du notaire. Elle ne peut être pratiquée qu’en vue de la réalisation d’un contrat par acte authentique. Elle ne peut être une activité se suffisant à elle-même. Son exercice ne doit pas conduire à qualifier le notaire de commerçant. En effet d’après le Code de commerce, est qualifiée de commerçantes toute personne physique ou morale qui exerce des actes de commerce et en fait sa profession habituelle.

1. La notaire pratiquant la négociation perçoit-il un droit ? de quelle façon ?

Honoraire de négociation désormais fixé librement en accord avec le mandant, depuis le décret du 26 février 2016.

1. Quel est l’élément essentiel du mandat ?

Le débiteur de l’émolument doit être indiqué dans le mandat.

1. Qui de l’acquéreur ou du vendeur doit payer les émoluments ?

Le débiteur de l’émolument est indiqué dans le contrat.

1. Que se passe-t-il si aucune indication n’est portée dans le mandat ?

Le débiteur serait celui qui supporte les frais : en principe, c’est donc l’acquéreur.

1. Qui supporte les frais de publicités ?

En principe le notaire. S’ils sont nuls, seul l’émolument est dû. S’ils sont inférieurs à 1/10e de l’émolument de négociation, le notaire doit les supporter intégralement.

1. Le notaire peut-il faire du démarchage ?

Non cette action lui est fortement interdite, directement ou par personne interposée. Le notaire ne peut pas solliciter la clientèle par quelque moyen que ce soit pour obtenir que des mandats lui soient confiés (démarchage à domicile, prospection par téléphone ou messages électroniques, publipostage, etc.)

1. Changement de régime matrimonial

1. Jusqu’à quelle date est-il possible de modifier le contrat de mariage préalable à la célébration du mariage ?

Jusqu’au dernier moment, soit jusqu’au jour de la cérémonie du mariage.

1. Quelle loi a instauré la faculté de changer de régime de mariage ?

La loi du 13 juillet 1965.

1. Les époux pourraient-ils changer de régime de façon discrétionnaire, à leur convenance ?

Non, le législateur prévoit une procédure plus ou moins lourde selon la configuration familiale (présence d’enfants mineurs, etc.) il s’agit de trouver un compromis entre une certaine fixité du régime et une évolution en fonction des besoins.

1. Quelles sont les parties concernées ?

Seuls les époux sont concernés, les parties présentes le jour du contrat originaire seront simplement informées de la modification envisagée. Le consentement doit émaner de chacun des époux : c’est un double consentement.

1. Que se passe-t-il si l’un des époux était soumis à un régime de protection ?

Il faut respecter la procédure : autorisation du conseil de famille ou du juge des tutelles.

1. Quel sera le contenu de la convention, et sous quelles conditions ?

Le contenu relève de la total liberté des époux tant qu’est respecté l’intérêt de la famille ainsi que les intérêts des tiers.

1. Quelle différence faites-vous entre modifications au régime initial et changement total de régime ? si les époux mariés sous le régime de la séparation de biens ajoutent une société d’acquêts, s’agit-il d’un changement de régime matrimonial ?

Non, il s’agit d’une adaptation du régime d’origine.

1. Quelles sont en résumé les deux possibilités de changement concernant la forme ?

Soit un acte notarié, soit une homologation judiciaire. C’est obligatoire lorsque les époux ont l’un ou l’autre des enfants mineurs, peu importe qu’ils soient communs ou non. Également lorsque des personnes informées par le notaire du changement de régime ont notifié leur opposition dans le délai imparti. Enfin, selon la doctrine, la présence d’un enfant majeur protégé nécessite cette homologation même si elle n’est pas prévue par les textes.