Mepi2

réutilisation adaptative afin d’optimiser l'allocation efficace des ressources tout en préservant notre patrimoine national.

De proposer une méthodologie et des stratégies qui en résultent pour optimiser les ressources financières nécessaires pour l’amélioration des avantages environnementaux et sociaux.

Pour atteindre ces objectifs, un outil pour estimer la durée de vie utile des bâtiments est construit et il repose sur l'obsolescence potentielle du bâti à l’aide de facteurs physiques, économiques, fonctionnels et de critères technologiques, sociaux et juridiques. L'application du SINDEX outil d'évaluation de la durabilité est ensuite discutée en tant que méthode potentielle pour la validation et l'application de la réutilisation adaptive par l'industrie. Enfin, une étude de cas de la construction du marché occidental historique est brièvement discutée.

La vie physique des bâtiments représente la durée jusqu’à leurs pertes de stabilité, ce qu’ils ne remplissent plus leurs fonctions structurels.

La vie utile des bâtiments représente la durée pour laquelle ils sont bien exploitables, elle dépend de l’entretien du niveau de maintenance du bâtiment mais aussi de l’évolution de la demande en service.

L’obsolescence est la non-conformité des bâtiments à ses deux vies.

En effet les bâtiments deviennent obsolètes notamment par rapport aux changements de la société (vie utile) et sont propices à la réhabilitation et la réutilisation.

Il y a plusieurs sortes d’obsolescence :

* L'obsolescence physique: alors que tous les bâtiments se dégradent au fil du temps, la détérioration accélérée conduit à des performances physiques réduites et l'obsolescence. La désintégration naturelle n'est pas considérée comme un attribut de l'obsolescence, mais plutôt de l'âge.

* L'obsolescence économique : la période de temps pendant laquelle la propriété ou l'usage d'un bâtiment particulier est considéré comme l'alternative la moins coûteuse pour atteindre un objectif d'affaires des investisseurs régit l'intérêt et l'obsolescence basée sur des critères économiques. La désuétude économique peut aussi inclure le besoin de changement de localisation.

* L'obsolescence fonctionnelle: le changement des objectifs et des besoins des propriétaires conduit à des changements fonctionnels possibles de l'objet pour lequel un bâtiment a été conçu initialement. De nombreux clients de l'industrie du bâtiment, en particulier dans les industries manufacturières, ont besoin d'un bâtiment pour un processus qui a souvent une durée de vie courte.

* L'obsolescence technologique: cela se produit lorsque le bâtiment ou un composant n'est plus technologiquement supérieur aux alternatives et le remplacement est effectué en raison des coûts d'exploitation attendue inférieure ou une plus grande efficacité.

* L'obsolescence sociale: les changements de mode ou de comportement (par exemple, l'esthétique, la pratique religieuse) dans la société peut conduire à la nécessité de renforcer les travaux de rénovation ou de remplacement.

* L'obsolescence juridique: les règles de sécurité révisées, les règles de construction ou les contrôles environnementaux peuvent conduire à l'obsolescence juridique.

Ces obsolescences sont couvertes par six thèmes, à savoir, le sondage de construction, l'économie, la gestion des bâtiments, la construction des services d'ingénierie, les sciences sociales et en droit.

Obsolescence environnementale :

Les questions environnementales sont supposées être au sein de l'obsolescence technologique, mais comme le marché devient plus soucieux de l'environnement à la fois l'obsolescence sociale et juridique reflétera également les actions environnementales.

La durée de vie utile doit se rapprocher de la durée de vie physique.

Il est sage de concevoir des bâtiments pour le changement en les rendant plus flexible et avec une intégrité structurelle suffisante pouvant soutenir les utilisations fonctionnelles alternatives.

La théorie de la pile :

Le parc immobilier est une pile qui se compose de strates hétérogènes :

Les strates inférieures représentent le patrimoine ancien, alors que les strates du haut représente les constructions neuves.

Le processus de vieillissement des immeubles se caractérise par la descente des immeubles existants vers les strates inférieures.

La pile étant déjà conséquente, il s’avère difficile de rehausser le tout (qualité, énergie) avec les constructions neuves. En effet, il vaut mieux minimiser les nouvelles constructions et garder l’argent pour améliorer les strates inférieures, ce sera plus efficace contre les coûts de maintenance et d’exploitation et améliora la qualité de la pile.

De plus la qualité architecturale des anciens bâtis va dans ce sens.

Les avantages de la réutilisation adaptive :

Economique :

* Un espace réhabilité peut être créé plus rapidement qu'un nouvel espace, à moins qu'une vaste reconstruction structurelle soit nécessaire.

* La réhabilitation prend généralement la moitié aux trois-quarts du temps nécessaire pour démolir et de reconstruire la même surface de plancher.

* La période de développement plus courte réduit le coût de financement et de l'effet de l'inflation sur les coûts de construction.

* l'énergie et les coûts d'élimination des déchets en moins par rapport à une construction neuve.

Malgré les avantages du temps, le coût de reconversion d'un bâtiment est généralement inférieur (supérieur) à une nouvelle construction, car de nombreux éléments de construction existent déjà.

* Étant donné qu'il n'y a pas de problèmes coûteux à surmonter, comme l'enlèvement de l'amiante ou l'affaissement des fondations, la réutilisation d'éléments de structure est une économie importante.

Les bâtiments anciens, cependant, peuvent ne pas se conformer aux règlements actuels, en particulier dans le domaine de la sécurité incendie, ce qui peut générer des changements structurels ou des mesures de protection supplémentaires.

Il est essentiel que pour tout bâtiment à l'étude pour une rénovation majeure soit entreprise une enquête approfondie pour confirmer sa qualité de structure et de construction, et sa conformité avec les codes de construction.

Environnementaux :

* Le recyclage des matériaux, la réutilisation des éléments structuraux et la réduction de l'enfouissement des déchets générés.

* Les matériaux anciens de qualité ont une durée de vie plus utile que ceux d’aujourd’hui.

* Loi masse pour des anciennes enveloppes extérieures

* Les fenêtres ouvrables, la ventilation naturelle et l'éclairage naturel sont autant de qualités souhaitables, où le bruit extérieur et la pollution ne sont pas des questions.

* La réutilisation des infrastructures publiques existantes, comme les télécommunications, l'eau, le gaz, les égouts et le drainage, peuvent soulager les demandes des autorités locales pour étendre les infrastructures et réclamer des paysages naturels pour le développement urbain tentaculaire.

* Moins d’étage économie des frais transversaux

Attention moins d’étage veut aussi dire moins de gens logés.

Sociaux :

* Ils peuvent conserver des rues attrayantes, ajouter du caractère, et fournir un statut et l'image d'une organisation grâce à l'utilisation de matériaux massifs et très élaborés. Les bâtiments anciens sont souvent dans des endroits avantageux dans les centres ville et à proximité des transports faisant une réutilisation (le cas échéant) plus viable. Ils ajoutent à un sentiment de communauté et sont souvent appréciés comme milieux de travail confortables par les occupants.

* La réduction de bâtiments vacants ou abandonnés ajoute éventuellement à la vitalité des communautés, réduit la criminalité et d'autres comportements asociaux, et relève le niveau de vie grâce à des investissements ajoutés et de la revitalisation.

* La remise en état est également générateur de plus d'emplois qu'une nouvelle construction. Selon Tully [37], la rénovation génère 25% d'emploi de plus que la construction de bâtiments par mètre carré d'espace au sol en raison des activités typiques en main-d'œuvre impliquée dans la rénovation.

Toutefois, les questions de conformité législative, la sécurité incendie, l’accessibilité des handicapés et les contraintes patrimoniales (comme une exigence pour l’isolation des façades) sont les inconvénients possibles qui devraient être correctement étudiés.

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