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vient à peu près à doubler le revenu cadastral. Toutefois, si vous avez contracté un emprunt pour financer l'acquisition de votre seconde résidence, vous pouvez déduire les intérêts, les amortissements en capital ainsi que les primes d'assurance-vie de solde restant dû qui y sont relatifs.

Pour l'année 2007 (exercice d'imposition 2008), le revenu cadastral indexé de la résidence secondaire de monsieur et madame Plopsa, s'élève à 1.453 euros. Après la majoration de 40 pour cent, le revenu imposable s'élève à 2.034 euros qui seront rajoutés à leur base imposable. Si leur taux marginal d'imposition est de 50 pour cent, ils paieront 1.017 euros de supplément d'impôt pour leur résidence secondaire auxquels il faut rajouter les centimes additionnels de leur commune de résidence. Toutefois, s'ils ont contracté un emprunt hypothécaire et qu'ils ont remboursé plus de 2.034 euros d'intérêts au courant de l'année 2007, ils ne devront pas payer de supplément à l'impôt des personnes physiques pour leur résidence secondaire car les intérêts sont directement déduits des revenus immobiliers imposables. Sans compter l'amortissement en capital et les primes d'assurance-vie de solde restant dû qui leur permettront d'obtenir une réduction d'impôt au taux moyen spécial.

La taxe sur les secondes résidences

Les communes du littoral où sont situées les villégiatures imposent une taxe sur les secondes résidences. Il s'agit d'un impôt local forfaitaire qui ne dépend pas du revenu cadastral mais du fait que le propriétaire n'est pas domicilié dans la commune où est située sa résidence secondaire. Dans notre exemple, la commune de La Panne exigera une taxe sur les secondes résidences de 575 euros (pour l'année 2008) car l'appartement est situé face à la digue. Plus une taxe sur les immondices de 93 euros. Enfin, pour un immeuble à appartements, il ne faut pas oublier les frais de syndics et d'entretien dont le montant annuel minimum peut-être évalué à 300 euros.

Ainsi dans notre exemple, monsieur et madame Plopsa auront payé pas moins de 2.777 euros à titre d'impôts et charges pour leur résidence secondaire à La Panne.

Achat d’une seconde résidence: combien d’impôts dois-je payer?

20/06/2007

Vous envisagez d’acheter une seconde résidence. Est-ce que je l’achète à mon nom ou par l’intermédiaire de ma société? Quels sont les avantages et les inconvénients? Combien d’impôts vais-je payer? Ce ne sont là que quelques-unes des questions que vous pouvez vous poser. Nous essayons d’y apporter une réponse à l’aide de l’exemple suivant.

Données:

- Achat d’une seconde résidence pour 350.000 EUR.

- Revenu cadastral (indexé) du bâtiment: 2.000 EUR.

- Aucun emprunt n’est contracté pour l’achat.

- Le bien immobilier peut être loué 15.000 EUR par an.

- Le bien immobilier est revendu après six ans pour 550.000 EUR.

- Vous avez un traitement de chef d’entreprise de 100.000 EUR.

- Vous payez annuellement 14.000 EUR de cotisations sociales.

- Vous êtes marié et n’avez pas (plus) d’enfants à charge.

A. En cas d’achat à titre privé

A l’achat, vous êtes redevable de droits d’enregistrement de 10 % si le bien se situe en Région Flamande. Vous payez par conséquent 35.000 EUR. Vous ne pouvez pas déduire ces charges de vos revenus. Chaque année, vous êtes redevable du précompte immobilier. Supposez qu’il soit de 600 EUR par an. Le précompte immobilier ne peut pas être déduit des revenus acquis.

Vous paierez des impôts sur le bien immobilier loué. En fonction du locataire, ceux-ci seront calculés sur le revenu cadastral du bien immobilier ou sur le loyer brut. Si le bien immobilier est loué à une personne physique qui ne l’utilise pas pour sa profession, vous payez l’impôt sur le RC indexé majoré de 40 %. Si le bien immobilier est loué à une société ou à un indépendant, vous payez l’impôt sur le loyer brut diminué de frais forfaitaires.

Dans le premier cas, l’impôt sera, compte tenu de votre traitement de chef d’entreprise, de 2.000 x 1,4 = 2.800 x 50 % = 1.400 EUR par an. Dans le deuxième cas, il sera de 10.214 EUR (montant imposable après déduction des frais forfaitaires) x 50 % = 5.107 EUR par an.

Les frais éventuels que vous faites ne peuvent pas être déduits, sauf s’ils relèvent d’une des réglementations existantes donnant droit à une réduction d’impôt (réduction d’impôt pour dépenses permettant d’économiser l’énergie, réduction d’impôt pour rénovation de logements sociaux).

En cas de vente la sixième année, pour 550.000 EUR par exemple, vous ne paierez pas d’impôt sur la plus-value. A partir de la sixième année, les plus-values que vous réalisez sur les biens immobiliers bâtis sont exonérées d’impôts. Dans les cinq premières années, elles sont imposées à un taux de 16,5 % (+ taxe communale).

Dans notre exemple, il n’y aura donc pas d’impôt sur la plus-value.

B. Achat par une société

La grande différence par rapport à l’achat à titre privé est que les frais d’achat tels que les droits d’enregistrement, frais de notaire, etc., peuvent être comptabilisés comme charges. En cas d’achat à titre privé, ces frais ne peuvent pas être déduits. Un amortissement à raison de 3 % par an peut être pris en considération sur la valeur du bâtiment (hors terrain).

Tous les frais de réparation et d’entretien sont des charges fiscalement admises pour la société. Les revenus de la location sont imposables dans le chef de la société.

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