L'environnement juridique de l'activité

ns d'expérience qui doivent être effectuées auprès d'un titulaire de la carte. Ces trois années doivent être de l'expérience en tant que salarié dans l'entreprise. Il faut que l'expérience soit en adéquation avec la carte professionnelle demandée.

3) Expérience seule

Sans le bac mais avec le statut de cadre = 4 ans d'expérience

Il faut travailler avec un titulaire de la carte, être salarié, il faut que la fonction soit en adéquation avec la carte demandée. Pour ceux qui n'ont ni le statut de cadre, ni le bac, il faut dix ans d'expérience auprès d'un titulaire de la carte et que la carte demandée soit en adéquation avec la fonction.

B/ Garantie financière

Le candidat aux cartes professionnelles doit produire à la préfecture une attestation selon laquelle un garant s'engage à rembourser les fonds détenus par l'agent immobilier au nom de ses clients. La garantie ne peut être accordée que par des organismes habilités.

Ex: La caisse des dépôts et consignation, la FNAIM...

Il faut une garantie pour chaque carte demandée.

Le montant ne peut en principe être inférieur à 110 000 euros par carte. La loi hoguet exige que le montant soit revu tout les ans pour tenir compte du volume d'activité aux sommes encaissées par l'agent immobilier sur une année au nom de ses clients. Le montant peut être de 30 000 euros dans deux cas de figure:

-Pour les agents immobilier débutants (2 premières années d'activités)

-Lorsque l'agent immobilier s'engage à ne pas avoir de compte séquestre, il ne reçoit pas directement l'argent, c'est le notaire qui récupère directement le chèque.

Le garant peut à tout moment demander communication de tout document lui permettant de vérifier que l'agent immobilier n'utilise pas frauduleusement le compte séquestre (document comptable, reçu, registre des mandats...)

Lorsque le garant constate des anomalies, il peut entamer une procédure afin de faire cesser la garantie financière. Pendant toute la durée de la procédure, l'agent immobilier ne peut plus prélever sur le compte séquestre sans l'accord du garant.

La procédure est la suivante:

-Le garant doit publier dans deux journaux une annonce appelée « avis de cessation de garantie »

-Affichage d'une copie de l'annonce sur la porte de l'agence et/ou en vitrine.

Après ces deux formalités la garantie cesse au bout de trois jours. Le garant avertit systématiquement la préfecture du retrait de la garantie financière.

C/ La responsabilité civile professionnelle

Les agents immobilier doivent souscrire une police d'assurance qui les couvrent contre les risques professionnels et ils doivent communiquer à la préfecture une copie de la police d'assurance. Les conditions minimales de cette police (d’assurance) obligatoire sont déterminées par l’arrêté interministériel du 1er septembre 1972. Elle permet à l'agent immobilier de payer les dommages et intérêts qu'un juge pourrait prononcer en faveur d'un client.

Le montant de la police d'assurance ne peut jamais être inférieur à 76 000 euros.

L’arrêté ne prévoit que les dommages incorporels causé à autrui par suite d’erreurs d’omission, de négligence commise par l’assuré lui-même ou ses collaborateurs par suite de perte ou de destruction de pièces ou documents qui lui ont été confiés.

La plupart des organismes professionnels ont prévu pour leurs adhérents une police de groupe qui va au-delà de ses obligations minimales en prévoyant également les dommages corporels causés à autrui à l’occasion de l’exercice de leur profession. Ce contrat a une durée fixe qui apparait en caractère lisible sur l’attestation. Ce contrat peut être souscrit auprès de n'importe quelle compagnie d'assurance et tous les contrats doivent comporter une clause de tacite reconduction. Cette attestation doit être annexée à la demande ou au renouvèlement de la carte professionnelle. L’assurance s’étend à toutes les succursales et agences titulaires de la carte. Le montant de la RCP ne peut être inférieur à 76 000 euros.

Les dommages exclus sont :

• Les dommages causés aux conjoints ascendants, descendants et aux associés.

• Les dommages causés par une faute intentionnelle de l’assuré.

• Les dommages causés par le promoteur.

• Le non versement ou la non restitution de fonds reçu par l’assuré ou ses collaborateurs.

Les conditions de la mise en jeu de la garantie sont inscrites dans le contrat. Généralement il faut établir la déclaration dans les 5 jours à partir de la connaissance du dommage. Sur cette déclaration on doit retrouver nom, prénom de la victime et les circonstances de la nature du sinistre et la date où s’est déroulé le sinistre. L’assureur indemnisera en fonction de la somme inscrite au contrat avec la retenu d’une franchise qui ne peut excéder 10% du sinistre.

En cas de résiliation de la police par l’une des deux parties, la carte professionnelle est supprimée sauf si le titulaire fournit une nouvelle attestation.

D/ L'aptitude morale

Le candidat ne doit pas avoir commit certaines infractions pénales. Il doit produire à la préfecture le volet n°2 de son casier judiciaire et la préfecture consulte le casier judiciaire pour vérifier l'authenticité du document. L'article 9 de la loi du 2 janvier 1970 donne la liste des infractions à ne pas commettre avant et pendant l'activité d'agent immobilier.

Ex: trafic de stupéfiants, faux et usages de faux, vol, le recel, l'escroquerie, le détournement de fonds, blanchiment d'argent, fraude fiscale, émission de mauvaise foi de chèque sans provision, proxénétisme, tout les délits en matière de commerce (abus de biens sociaux, abus de confiance...), recours a la prostitution des mineurs ou considéré comme personne protégée, délit de discrimination (mars 2006)...

Différence entre les délits et les crimes. S'il s'agit d'un délit la préfecture ne peut pas délivrer les cartes si la condamnation est égale ou supérieure à 3 mois. Si l'infraction est un crime la préfecture refuse la délivrance des cartes quelque soit la durée de condamnation.

L'interdiction d'obtenir des cartes est au minimum de 10 ans à compter de la date de condamnation et le juge peut fixer une interdiction définitive.

Certaines personnes ne peuvent pas devenir agent immobilier en raison de l'exercice d'une autre profession comme les avocats, les notaires, les médecins...

Les personnes radiées d'un ordre professionnel ne peuvent pas devenir agent immobilier.

3: Les cartes professionnelles :

Il faut une carte professionnelle obligatoirement, elles sont délivrées par la préfecture du lieu ou le futur agent aura le siège de ses activités. Il existe trois cartes professionnelles:

-Transaction sur immeuble et fond de commerce (carte T)

-Gestion immobilière (carte G)

-Marchand de listes

Elles sont valables 10 ans alors qu'avant 2005 c'était 1 an. L'exercice de la profession d'agent immobilier sans carte est une infraction pénale tout comme l'exercice de l'activité d'agent immobilier sous couvert d'un prêt nom.

=amende de 4500 euros (9000 en cas de récidive)

=6 mois d'emprisonnement

=interdiction d'obtenir les cartes professionnelles et retrait des cartes pour les préteurs

4: L’exercice de l’activité d’agent immobilier :

A/ Les obligations de l'agent immobilier

-Déclaration préalable d'activité auprès de la préfecture. La préfecture délivre un récépissé qui prouve que cette formalité a été accomplie et qui doit être conservé tant que l'agence reste ouverte.

-Déclaration préalable d'activité auprès de l'administration fiscale pour le recouvrement de l'impôt.

.Il doit tenir a jour un registre répertoire = l'agent immobilier doit y consigner tous les versements qu'il a reçu de ses clients. A tout moment le garant peut consulter ce document.

.Il doit délivrer un reçu a ses clients dés lors qu'il reçoit une somme d'argent et peu importe le montant de cette somme. Il doit conserver un double de ce reçu qui peut être consulté à tout moment par le garant.

.Il doit avoir un compte spécial appelé compte séquestre lorsqu'il reçoit directement des versements de ses clients.

.Il doit tenir à jour