Placement Immobilie

à 5 ans De 6 à 17 ans De 18 à 24 ans De 25 à 30 ans Abattement par an 0% 2% 4% 8% 24% (12 ans) 28% (7 ans) 48% (6 ans) Total

Fiscalité : plus-value -Impôt

IMPOSITION : 19% + contributions sociales 13,5% Détermination de la valeur taxable

1er calcul : Prix de cession – prix d'acquisition = plus-value 2eme calcul : Abattement => détermination du nombre d'année révolue de détention du bien => % d'abattement applicable 3eme calcul : plus value x (1 - % abattement) = plus value taxable 4eme calcul : plus value taxable x (19%+13,5%) = impôt sur les plus values

Détermination du prix de cession 1

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte indépendamment de ses modalités de paiement. Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation.

Majoration du prix de cession

Le prix de cession est majoré de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit : ● montant des remboursements mis à la charge des acquéreurs, ● obligation pour l'acquéreur de construire sur sa parcelle un mur séparatif de la parcelle dans l'intérêt du vendeur, ● clause d'indexation du prix de cession consentie en contrepartie de la faculté accordée à l'acquéreur de différer le règlement d'une partie du prix, ● indemnité d'éviction versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur Seules les charges que le contrat impose à l'acquéreur à la décharge du vendeur doivent être prises en compte. Pour aller plus loin- cas particulier Les indemnités d'assurance consécutives au sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte. Ainsi, en cas de revente de l'immeuble sinistré, le montant de l'indemnité n'a pas à être ajouté au prix de vente pour le calcul de la plus-value.

Détermination du prix de cession 2

Diminution du prix de cession Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession figurant dans la liste suivante (liste limitative) :

● ●

●

●

●

frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession, indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation. Il en est de même de l'indemnité versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur, qui constitue par ailleurs une charge augmentative du prix, honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire, frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Détermination du prix d'acquisition

Pour les biens acquis à titre onéreux, le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Pour les biens acquis à titre gratuit, la valeur à retenir est celle du bien au jour de la mutation à titre gratuit qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant. Elle correspond en principe à celle qui a servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit. Les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition sont exclus.

Cas particulier Pour les cessions réalisées à partir du 1er février 2012 (et depuis le 25 août 2011 quand il s'agit d'un apport en société), lorsque aucun prix n'est stipulé dans l'acte d'acquisition ou qu'aucune valeur n'a été retenue pour la détermination des droits de mutation, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant déterminée à partir d'une déclaration détaillé et estimative des parties.

Majoration du prix d'acquisition

A prendre en compte dans la majoration du prix

● ●

●

●

●

Charges et indemnités stipulés au profit du cédant Frais afférents à l'acquisition à titre gratuit ● Frais d'acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) + frais de timbre et de publicité foncière ● Droits de mutation payés Frais afférents à l'acquisition à titre onéreux ● soit forfait de 7,5% sur le prix d'acquisition hors éléments de majoration ● soit frais réels – Frais et coûts du contrat : honoraires du notaire, commissions... – Droits d'enregistrement ou de la TVA (uniquement TVA non récupérable) Travaux : dépenses de construction, de reconstruction, d'aggrandissement, de rénovation ou d'amélioration ● Soit montant réel ● Soit forfaitairement à 15% (si cession plus de 5 ans après son acquisition) Frais de voirie, réseaux et distribution

Travaux : quels travaux ?

A prendre en compte pour le calcul du montant réel des travaux

●

Seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition. Les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation de travaux ne peuvent pas être retenus pour le calcul de la plus-value ; les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et le contribuable doit produire les factures correspondantes ; les dépenses qui ont été déduites, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt ne peuvent pas être prises en compte pour le calcul de la plus-value ; => le double effet Kiss-cool n'existe pas

●

●

Exonérations d'impôt sur les plus values

● ● ● ●

●

● ●

Les plus-values sont exonérés si elles résultent de la cession de bien : qui constituent la RP du cédant au jour de la cession quelle que soit la durée de détention de celle-ci ; ou dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € pour les immeubles; ou détenus depuis plus de 30 ans (à partir du 1er février 2012); ou réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d'invalidité à la double condition que : non assujettis à l'ISF + revenu fiscal de référence inférieur à une certaine limite ; ou pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ; ou échangés dans le cadre d'opérations de remembrements ou assimilées ; suite à la 1ère cession d'une résidence autre que la RP dès lors que les 2 conditions cumulatives suivantes seraient remplies

- le cédant ne devrait pas avoir été propriétaire de sa RP dans les 4 années qui précèdent la cession - le cédant devrait remployer les sommes perçues dans l'acquisition ou la construction de sa RP dans les 24 mois qui suivent la cession. (projet de loi de finances pour 2012)

Exercice n° 1

Monsieur Dupond est un ancien trader de la city. Il détient un appartement locatif, dont le prix d'achat du promoteur au 1er janvier 1993 était de 100 000 €. Ce bien a été évalué à 250 000 €. Monsieur Dupond n'a gardé aucune facture. Calculer la plus-value concernant son bien locatif. En déduire l’impôt sur les plus-values immobilières à payer s’il vendait son bien après le 1er janvier 2012.

Correction

●

Prix de cession : 250 000 € Prix d'acquisition : 100 000 € Forfait frais d'acquisition à titre onéreux : 7500 € (7,5%) Forfait pour travaux car acquisition depuis plus de 5 ans : 15 000 € Prix d'acquisition = 100 000 + 7 500 + 15 000 = 122 500 € Plus value = 250 000 – 122 500 = 127 500 € Abattement : 19 ans de détention

●

●

●

●

●

●