Droit Immobilier

ors du champ d’application de la loi de 1948 sont devenus tellement onéreux en location que les personnes cherchant un logement avait tout intérêt à investir dans l’achat plutôt que de payer ces loyers.

Donc dans ce contexte les constructions collectives devenaient de plus en plus fréquentes.

Les constructions peuvent être de trois sortes,

-soit une copropriété verticale

-soit une construction horizontale (copropriété horizontale) plusieurs maisons individuelles sont construites dans un lotissement en vue d’être par la suite cédées à des acquéreurs.

-soit les grands ensembles, qui mélangent les deux, constructions verticales et horizontales. (Ex : la défense)

Juridiquement, le détachement, la spécialisation du droit immobilier est récente. Dans un premier temps, et plus particulièrement à Grenoble, il a fallu utiliser des constructions collectives de grandes ampleurs. En effet la ville étant entourée de remparts, il fallait aménager l’intérieur de cette ville en construisant des grands ensembles.

Dans ce modèle qui s’est développé à partir des années trente, les futurs copropriétaires d’un immeuble d’habitation, donnaient mandat à l’un d’eux pour acquérir le terrain.

L’acquéreur du terrain revendait ensuite des millièmes de ce terrain aux autres copropriétaires.

Un des indivisaires, souvent celui qui achète l’immeuble, reçoit ensuite mandat pour conclure les marchés nécessaires à l’édification de l’immeuble.

Ainsi, l’immeuble construit sur le terrain indivis devenait naturellement également la propriété indivise de tous les copropriétaires.

Une fois l’immeuble construit, les propriétaires répartissaient entre eux par le partage.

Les propriétaires indivis se voyaient attribuer la propriété exclusive de leur lot.

Cette technique présentait des inconvénients de taille.

Le premier était qu’à l’époque et jusqu’en 2006, indivision était synonyme d’unanimité.

Cette règle pouvait bloquer l’opération.

En second lieu, la propriété indivise n’est pas bonne pour le crédit. Théoriquement on peut hypothéquer une part indivise dans un bien, mais aucun banquier ne voudra de cette garantie car il ne sera pas sure que la partie hypothéquée se retrouvera dans le bien indivis.

C’est pourquoi la technique de Grenoble a finalement été délaissée par la pratique.

On a alors adopté la méthode de Paris.

Les futurs copropriétaires créent une société qui procède à la construction de l’immeuble Elle peut elle-même emprunter.

Une fois la construction achevée, la société est dissoute et comme dans toute dissolution, son patrimoine liquidé est réparti entre les associés.

Cette utilisation était beaucoup plus pratique mais cette méthode avait un inconvénient c’est qu’il n’était pas sur qu’elle soit compatible avec le droit des sociétés.

A l’époque on tenait à l’idée qu’une société doit avoir pour but de faire des profits.

Or tel n’est pas l’objet de cette société qui a pour seul but d’édifier une construction. La société ne faisait pas de bénéfice si bien qu’on pouvait se demander si elle était valable.

De plus un autre principe du droit des sociétés est qu’il est interdit d’augmenter les engagements des associés. Or cela coûte toujours plus cher de construire un immeuble.

On revenait à la règle de l’unanimité pour augmenter les fonds permettant de mener à bien le projet…

Finalement la forme de la société ne permettait pas non plus la construction d’immeuble en copropriété.

C’est pourquoi, une loi du 28.06.1938 est intervenue prévoyant la création d’un nouveau type de société, permettant par dérogation au droit commun des sociétés, l’appel de fonds supplémentaires.

A la suite de la seconde guerre mondiale et des très nombreuses constructions qu’il y a eu la loi de 1938 a montré ses limites.

Son principal inconvénient était qu’il fallait réunir l’ensemble des futurs copropriétaires avant de commencer la construction.

Pour résoudre cette difficulté, on a eu recours à une technique.

Dans un premier temps, les associés de la société de la loi de 1938 étaient le promoteur et ses financiers.

Ensuite ils cédaient leurs parts aux acquéreurs intéressés. Cela avait pour avantage de pouvoir commencer la construction sans connaître l’identité des futurs copropriétaires et cela permet de simplifier la construction car le promoteur est tout seul avec sa banque. Les futurs copropriétaires ne peuvent pas s’opposer.

L’inconvénient de cette façon de faire était que les acquéreurs de parts, dans ces sociétés de construction, n’étaient guerre protégés contre les constructeurs malhonnêtes qui partaient ou qui arrêtaient la construction avant qu’elle soit réellement achevée, laissant les acquéreurs effectués eux-mêmes les travaux pour achever la construction.

La jurisprudence s’est efforcée de trouver des moyens de protéger les acquéreurs.

Mais cela fut insuffisant. C’est pourquoi le législateur par une loi du 3 janvier 1967 est intervenu (loi qui constitue aujourd’hui la pièce essentielle du droit de la construction immobilière).

Cette loi crée deux types d’opération ou de contrat permettant la construction d’un immeuble collectif.

-La vente à terme et la vente en l’état de futur achèvement. La VEFA

-Cette loi prévoit des garanties destinées à protéger l’acquéreur.

Elle doit être conclue sous forme notariée, elle oblige le constructeur à fournir une caution garantissant l’achèvement des travaux, de fait cette loi qui impose de fournir une caution bancaire a de fait provoqué une grande concentration des opérateurs économiques en matière immobilière.

Ce sont quelques entreprises qui se partagent le marché de la construction.

Obligation de fournir une caution et obligation d’information et de renseignement.

C’est cette loi de 1967 qui a été complétée par plusieurs textes plus récents, loi du 13 juillet 2006, qui concerne non pas la construction proprement dite mais la réhabilitation de l’habitat ancien.

Malgré le phénomène de concentration en ce qui concerne la réalisation de grands immeubles collectifs, est apparue une branche économique qui concerne la création ou la construction de maison individuelle qui s’est professionnalisée, développée qui a nécessité une autre réglementation que celle de la construction collective.

Ce n’est que par une loi du 16 juillet 1971 que le législateur est intervenu (loi qui posait plus de problème qu’elle n’en résolvait)

Elle a été remplacée par une loi de 1990.

Elle distingue selon que la maison individuelle est construite avec ou sans fourniture de plan par le maître de l’ouvrage.

Dans les deux cas, le promoteur, celui qui réalise la construction a une obligation de garantie envers l’acquéreur.

Notion de promotion immobilière et promoteur immobilier.

Les promoteurs sont des professionnels qui organisent la construction d’un immeuble en vue de le commercialiser, de le vendre par la suite.

Il cherche un investisseur, quelqu’un qui finance, il contracte ensuite avec l’architecte et les entrepreneurs, et une fois que la construction est édifiée, il essaie de la commercialiser en faisant du profit. Le droit de la promotion immobilière est le droit qui régit les rapports entre le promoteur et les différents intervenants.

Ce droit d’une façon générale est tourné vers la protection des futurs acquéreurs, c’est son principal objectif.

Ce droit de la promotion immobilière constitue l’objet essentiel de ce cours.

BIBLIOGRAPHIE :

-Précis DALLOZ (Maladaux, droit de la promotion immobilière)

PARTIE 1 : LA PROMOTION IMMOBILIERE : LA REALISATION DE L’IMMEUBLE.

7.10.09

TITRE 1 : ORGANISATION DE L’OPERATION.

CHAPITRE 1 : LES ACTEURS

Les principaux acteurs dans l’opération de construction immobilière sont au nombre de deux.

C’est le promoteur d’une part et le financier d’autre part.

Section