Projet Tuteure Vente D'Un Lot De Copropriété

rd’hui, dans notre pays, d’incapacité totale de jouissance, mais subsiste des incapacités spéciales de jouissance (liées à une condamnation pénale le plus souvent). Cette incapacité est là à titre de sanction. Les incapacités d’exercice ont, au contraire, une vertu protectrice. L’incapacité d’exercice frappant le mineur résulte d’un état naturel et par essence temporaire, elle cesse normalement dès sa majorité. Au contraire, celle frappant le majeur révèle notamment une situation pathologique. Le principe est, donc, la capacité et l’incapacité l’exception. Cette incapacité est traduite par trois processus.

Le législateur a prévu le régime de la sauvegarde de justice. Cette mesure n’entraîne pas, pour le majeur protégé, la perte de sa capacité. Elle est souvent un préalable à une mesure plus forte, mais elle peut aussi prendre fin si la personne retrouve toutes ses capacités, si l’état qui avait justifié cette procédure a pris fin. Les conditions ne sont pas les mêmes que pour la tutelle ou la curatelle. En effet, sont visés les cas énumérés à l’article 490 du Code civil, à savoir l’altération des facultés mentales due à l’âge, la maladie ou à une infirmité, et également l’altération des facultés corporelles lorsqu’elle empêche l’expression de la volonté. L’initiative de la sauvegarde de justice vient soit d’un médecin, s’il constate que l’état de son patient nécessite cette mesure, soit du juge lui-même, qui peut décider, pendant la durée de la procédure de tutelle ou curatelle, de placer la personne sous sauvegarde de justice. La conséquence pour le majeur protégé est que les actes qu’il passe, quoique valables, pourront être rescindés pour simple lésion ou pour excès. Toute la difficulté pour le notaire, par exemple lors de la rédaction d’un acte de vente immobilière, tient au fait que la publicité de cette mesure n’est pas assurée, comme pour les régimes d’incapacité. Le procureur fait simplement mention de la sauvegarde de justice sur un répertoire spécialement tenu à cet effet, et la communication ne peut être demandée que par les personnes qui auraient qualité pour demander l’ouverture d’une tutelle.

La curatelle est un régime plus contraignant, puisqu’il a pour effet une semi incapacité de la personne qui y est soumise, plus ou moins étendue selon son état. Ce régime, décrit aux articles 508 et suivants du Code civil, concerne les majeurs qui ne sont pas hors d’état d’agir eux-mêmes, mais qui ont besoin d’être contrôlés ou conseillés dans les actes de la vie civile. Le majeur sous curatelle devra obtenir l’accord du curateur pour passer les actes de disposition, à peine de nullité relative, à titre onéreux mais également à titre gratuit entre vifs, ainsi que pour se marier. En revanche, il pourra librement tester. Il faut noter que le législateur a prévu une curatelle renforcée, régime sous lequel le curateur perçoit seul les revenus du majeur protégé, et règle les dépenses. La personne garde cependant une capacité civile partielle et son droit de vote, contrairement à un majeur sous tutelle.

La tutelle est prévue aux articles 492 et suivants du Code civil, pour les majeurs qui, pour l’une des causes prévues à l’article 490, ont besoin d’être représentés dans tous les actes de la vie civile. C’est le régime le plus lourd. La situation du majeur sous tutelle est la même que celle du mineur : il est incapable, et tous les actes qu’il passe postérieurement à l’ouverture de la tutelle sont frappés de nullité absolue, sous réserve de l’opposabilité aux tiers.

Le pouvoir de représentation dont dispose le tuteur en charge de la personne protégée n'est pas sans limite. Son champ de compétence dépend de la nature des actes. Comment le droit français protège le patrimoine de l’incapable (pouvoir du tuteur, devoir du juge, devoir du notaire) notamment dans le cas d’une vente d’un bien immobilier ?

Le régime de protection de mise sous tutelle à des répercussions sur le choix de l’avant contrat (A), mais aussi sur les demandes de pièces (B). Ces documents permettront de rédiger l’acte authentique de vente (C) ainsi que d’effectuer les formalités postérieures à la signature (D).

I/ RECEPTION DU COMPROMIS DE VENTE

L’avant-contrat doit être traité avec beaucoup de minutie car il va conditionner tout le déroulement du dossier. Cet avant-contrat doit répondre aux conditions de validité des contrats (1), et être rédigé en fonction des pièces fournis par les vendeurs (2) et le dossier technique obligatoire en matière de vente (3).

1. conditions de validité des contrats

Dans notre cas, l’agence W nous a fait parvenir un compromis de vente par Madame Rosemonde Y, placée sous le régime de la tutelle, et Madame Danielle X, venderesses et propriétaires indivis au profit de Monsieur Christophe Z, l’acquéreur, sous diverses conditions suspensives.

Aux termes de l’article 1108 du code civil : « Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention : Le consentement de la partie qui s'oblige ; Sa capacité de contracter ; Un objet certain qui forme la matière de l'engagement ; Une cause licite dans l'obligation. »

Le consentement

Le consentement est la rencontre entre l’offre et l’acceptation des parties sur une chose et un prix. Le consentement doit être sérieux et éclairé. L’article 1109 du Code Civil dispose qu’ : « Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ». Dans ce cas, il y a vice du consentement et la convention peut être frappée de nullité. Il faut distinguer le vice du consentement (il y a eu rencontre des volontés ; le consentement a été donné mais il a été vicié) de l’absence de consentement (il n’y a pas eu rencontre des volontés).

Dans notre cas, le vendeur a donné mandat à l’agence W afin de trouver un acquéreur pour la vente du bien immobilier. L’acquéreur a fait une offre d’achat accepté par le vendeur. La rencontre entre l’offre d’achat et l’acceptation par la signature du compromis de vente vaut consentement.

L’objet

L’objet d’un contrat, c’est ce à quoi les parties s’engagent. Il doit être certain (exister ou être possible) et conforme à la législation.

S’agissant d’une vente d’un bien immobilier, il est reprit dans le compromis de vente la désignation générale de l’immeuble (adresse, désignation de l’immeuble, cadastre…) mais aussi les lots vendus comme suit :

Dans un ensemble immobilier situé à LYON 3ème, à l’angle du 1 rue Saint Maximin et du 10 rue du Dauphiné, comprenant un bâtiment élevé sur deux sous-sols à usage de caves, réserves et garages, d’un rez-de-chaussée et huit étages. Les lots vendus sont :

- le lot numéro 34 correspondant à une cave portant le numéro 10 ;

- le lot numéro 59 correspondant à un appartement de type T5 comprenant une entrée, cuisine, wc, salle d’eau, salle de bains, trois chambres, séjour et dégagements.

La capacité

L’article 1123 du Code civil énonce : « Toute personne peut contracter, si elle n’en est pas déclaré incapable par la loi ». La partie contractante doit être capable, c’est-à-dire être titulaire de certains droits, et en mesure de les exercer. On distingue la capacité de jouissance (possibilité d’être titulaire de certains droits) et la capacité d’exercice (possibilité d’exercer soi-même les droits dont on est titulaire).

L’article 1124 du Code civil expose les exceptions au principe de la capacité de contracter : « Sont incapables de contracter, dans la mesure définie par la loi : les mineurs non émancipés et les majeurs protégés au sens de l’article 488 du présent code ».

L’incapacité c’est l’état d’une personne privée par la loi de la jouissance ou de l’exercice de certains droits. La tutelle crée une incapacité d’exercice générale : seul le tuteur désigné sera autorisé à intervenir à l’acte. Les actes que la personne placée sous le régime de la tutelle passe ne pourront faire l’objet d’une action en nullité que lorsque l’acte litigieux aurait dû être conclu par un mandataire spécial. Ils pourront aussi être rescindés en cas de lésion ou réduits en cas d’excès.

On peut d’ores et déjà soulever un problème juridique important. En effet, nous sommes en présence d’une personne frappée d’incapacité et surtout placée sous le régime de la tutelle, celle-ci, privée de sa capacité d’exercice ne peut s'engager dans un acte de disposition. Il aurait fallut au préalable obtenir du juge des tutelles ou conseil de famille l’autorisation de vendre. Or l’agence a mis en condition suspensive l’obtention par le juge de l’autorisation de vendre.

En l’espèce, seul l’acquéreur, ayant sa pleine capacité, aurait dû signer une promesse unilatérale d’achat avec réitération par acte authentique à l’obtention de l’ordonnance des juges des tutelles. Madame Danielle