Droit Foncier Marocain

ctère définitifs de l'I.F :...............................................13

b- Le caractère inattaquable du titre foncier: ........................................................13

c- Les exceptions: .................................................................................................14

B- L'indemnisation des victimes de l'immatriculation: ................................................14

a- Le recours contre le requérant: .........................................................................14

b- Le recours contre l'Etat :....................................................................................15

c- Le recours contre la personne du conservateur : ..............................................16

C- Le changement du régime juridique du bien immatriculé : ....................................16

SECTION II : LES PROCÉDURES SPECIALES.............................................................18

PARAGRAPHE I : PROCÉDURE D'IMMATRICULATION EN ZONE NORD.................18

PARAGRAPHE II: IMMATRICULATION DES BIENS APPARTENANT A L'ÉTAT.... ..21

A- Immatriculation des immeubles expropriés.............................................................22

B- Immatriculation en cas de déclassement, du domaine public au domaine privé.....22

PARAGRAPHE III: LES IMMEUBLES A CARACTERE PARTICULIER.........................23

A- Procédure spéciale en cas de remembrement..........................................................23

B- Immatriculation des terres collectives délimitées....................................................24

C- Immatriculation des propriétés rurales sises dans des zones d'imm d'ensemble.....24

D- Immatriculation des immeubles urbains sis dans un périmètre syndical................24

CHAPITRE Il: LES INSCRIPTIONS.................................................................................26

SECTION I : LA PROCÉDURE D'INSCRIPTION..........................................................28

PARAGRAPHE I : LES FORMALITÉS A RESPECTER .....................................................29

A- Le rôle du demandeur..............................................................................................29

B- Le rôle du Conservateur ..........................................................................................31

a- Avant l'inscription ...............................................................................................31

b- Pendant l'inscription............................................................................................32

C- Les recours ..............................................................................................................33

D- Le contrôle des inscriptions.....................................................................................33

PARAGRAPHE Il: LA PÉRIODE DES INSCRIPTIONS......................................................34

SECTION Il: LA PRENOTATION......................................................................................36

PARAGRAPHE I : LES DROITS SUSCEPTIBLES DE PRENOTATION...........................36

PARAGRAPHE II : L'EFFET DE LA PRENOTATION........................................................37

SECTION III : LES EFFETS DES INSCRIPTIONS........................................................38

PARAGRAPHE I : EFFET CONSTITUTIF DES INSCRIPTIONS : EFFET LÉGAL.........38

A- Que veut dire ce principe ?.....................................................................................38

B- Les exceptions au principe .....................................................................................41

PAR II : LA FORCE PROBANTE DES INSCRIPTIONS OU GARANTIE DES DROITS.42

INTRODUCTION GENERALE

Le régime de l'immatriculation foncière est appelé aussi "le régime des livres fonciers ou le régime de la conservation foncière".

A- Historique

Ce régime a été institué pour sauvegarder les droits immobiliers (uniquement pour les immeubles), car ils ont une grande importance. Quand on fait cette démarche, on s'assure qu'il n'y aura pas de problème quand à l'acquisition de la propriété.

En outre, les immeubles ont une valeur très chère par rapport aux autres biens, car ils peuvent constituer des garanties et sont donc importants pour les investisseurs (ex : l'hypothèque). C'est pourquoi, il a été primordial de construire un régime solide, pour qu'effectivement l'on puisse atteindre cet objectif de protection.

Avant l'achat de tout bien immeuble, il faut s'assurer de ce qui suit :

✓ Que le vendeur est le véritable propriétaire ;

✓ Que les héritiers, le cas échéant, sont tous présents au moment de la vente ;

✓ Qu'il n'y a pas de saisie, hypothèque, servitudes, etc. ;

✓ Que la superficie est exacte et bien tracée.

C'est donc pour toutes ces raisons qu'on a pensé à instaurer ce système protecteur, qu'est l'immatriculation foncière. Mais il faut tout de même avouer qu'un système protecteur préexistait sous une autre apparence, notamment en droit musulman et qui n'est autre que

"la possession".

La possession est aléatoire, c'est-à-dire qu'il s'agit d'une présomption de propriété où l'on ne donne que des indications. Ainsi on perd beaucoup en terme d'investissement économique, car le régime de la possession ne protège pas les titulaires des immeubles.

Le système qui atteint le plus les objectifs escomptés en la matière, est bien celui de l'immatriculation foncière. Ce dernier, en gros vise trois objectifs :

1) Purger dès l'immatriculation tous les vices antérieurs pouvant affecter l'immeuble en question.

2) Suivre toutes les opérations juridiques qui concernent l'immeuble immatriculé et les inscrire sur le titre foncier. Comme le cas du partage, de la vente, de l'emphytéose, etc.

3) Assurer une certaine publicité à toutes les opérations. Il faut que le contenu des livres fonciers soit mis à la disposition du public. Chacun peut donc à tout moment se renseigner auprès des services compétents sur la situation juridique d'un quelconque immeuble. En vertu de cette règle, les inscriptions figurant sur les livres fonciers sont opposables aux tiers.

N.B : Le système français ne répond qu'à deux objectifs : La publicité et le contrôle des opérations juridiques et leur inscription sur le titre foncier, sans purger (effacer) les vices antérieurs.

Le cas du Maroc est justifié par le fait que lorsqu'on achète un immeuble immatriculé, aucun tiers ne peut venir perturber le déroulement de la vente.

A titre indicatif : au Maroc actuel, plus de 40% des terrains ne sont pas immatriculés.

La question est de savoir pourquoi le système français ne reconnaît que les deux objectifs susmentionnés ?

Pour deux raisons :

Une raison d'ordre économique : encourager les colons à investir au Maroc;

Une raison d'ordre juridique : le morcellement de la propriété en France et la multitude .d'actes à analyser.

Pour établir un titre foncier définitif, il ne faut pas oublier que, puisqu'il y a une durée de 30 ans de prescription, il faut examiner tous les actes passés pendant 30 ans ; ce qui est difficile en pratique.

En France, ce système n'était appliqué qu'en deux départements: Moselle et Lorraine. Ces derniers étaient en partie allemands, ce qui a justifié la présence des trois objectifs susvisés.

Le système d'immatriculation foncière est issu de l'acte Torrens de la loi australienne de 1858. Il n'a été introduit au Maroc qu'au 12 août 1913, modifié,