Fiche d’arrêt Cass 1ère civ 11 mars 2020

La première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt de cassation partielle le 11 mars 2020 relatif à la responsabilité du notaire.

Les parties au procès sont la demanderesse au pourvoi (acquéreur) Madame Z et les défendeurs au pourvoir les vendeurs et les notaires.

En l’espèce, des propriétaires ont vendu par un même acte authentique de vente le 26 juillet 2005 trois lots de copropriété dont deux d’entre eux ont été réunis par des travaux réalisés par les vendeurs. La réunion de deux lots a conduit l’acquéreur à acquérir les parties communes ultérieurement au syndic. L’acquéreur assigne donc les vendeurs et les notaires en indemnisation de ses préjudices.

Nous n’avons pas connaissance de ce qu’il s’est passé en premier d’instance. Cependant, la Cour d’appel de Paris le 28 septembre 2018 a débouté l’acquéreur de sa demande au motif que les notaires (en particulier le notaire rédacteur) ne disposaient pas de tous les éléments. L’acquéreur forme donc un pourvoi en cassation.

Un des vendeurs fait grief à l’arrêt de rejeter son appel en garantie à l’encontre des notaires. L’acquéreur soulève la faute du notaire au motif qu’il est tenu professionnellement de s’assurer, de vérifier les actes qu’il rédige par toutes investigations utiles pour notamment déceler que la réunion de deux lots avait entraîné une appropriation des parties communes. De plus, le notaire s’est abstenu de vérifier si les plans fournis par les parties et les plans du bureau des hypothèques correspondaient et coïncidaient. Enfin, le notaire s’est abstenu de vérifier les déclarations des vendeurs.

Est ce qu’une faute du notaire peut être caractérisée s’il s’abstient de s’assurer de l’efficacité et des effets de l’acte qu’il rédige ?

La Cour de cassation répond par la positive et casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Paris au visa de l’article 1382 au motif que la faute du notaire consiste dans le fait de pas avoir vérifié par toutes investigations utiles la teneur des droits réels dont il authentifie la vente. Le notaire ne s’est pas assuré de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes les investigations utiles l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.