Rapport Cgi

naît le secteur de l’immobilier est exprimé par la croissance de la demande des crédits à l’habitat. Celle ci est expliquée par la conjonction d’un certain nombre de facteurs tels l’assouplissement des conditions d’octroi de crédit (baisse des taux d’intérêt et baisse des exigences en matière de garantie) et l’allongement de la durée des crédits logements. En effet, les taux d’intérêts relatifs aux crédits immobiliers ont baissé de près de 15% passant de 8% en 2003 à environ 6,8% en 2006. La durée maximale des crédits est quant à elle passée à 25 ans puis portée il y a peu jusqu’à 40 ans. Aussi, la création de deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE est pour beaucoup dans l’explication de cette montée en puissance de l’immobilier puisqu’ils ont permis à une grande partie de la population d’accéder au logement dans de bonnes conditions. Ceci étant, ces facteurs étant réunis ont concouru à la progression de l’encours des crédits à l’immobilier. Le tableau ci-dessous montre la variation de la part des crédits immobiliers dans le total de l’encours de crédit à l’économie. Ce rapport enregistre une évolution graduelle de 15% en 1997 à près de 23% en 2006.

Crédits immobiliers(1) Concours à 152029 168495 185905 205424 208647 226221 246008 262743 292029 324601 l’economie (2) (1) / (2) 15,0% 15,0% 14,6% 13,7% 15,4% 15,5% 16,0% 17,3% 19,5% 22,7%

Source : Note d’information CGI

1997 22817

1998 25234

1999 27229

2000 28175

2001 32145

2002 35155

2003 39472

2004 45571

2005 56902

2006 73789

2

II-

CGI : Activités, Evaluation et Introduction en bourse.

1- Bref aperçu sur la CGI

La CGI a été créée en 1960, elle est détenue à 99,9% par CDG Développement, filiale à 100% du Groupe Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG). La CGI est l’une des sociétés les plus importantes en matière de promotion immobilière, non seulement du fait qu’elle soit adossée à une grande structure mais également parce qu’elle intervient dans différents segments du même secteur à savoir la production de logements, de bureaux, de commerces, de centres administratifs et de sièges sociaux et la viabilisation de quelques lots de terrains. Elle contribue de la sorte au développement du paysage urbain marocain et à l’animation des villes et quartiers. Ceci dit, la CGI bénéficie de certains atouts qui lui permettent de se positionner en tête de liste des promoteurs immobiliers. De ce fait, elle jouit d’un savoir faire reconnu, d’un important potentiel d’intervention, d’une forte notoriété et d’une situation financière saine. Toutefois, il existe quelques faiblesses qui entravent son développement, elles touchent principalement au système de gouvernance, au processus de planification, au suivi des réalisations et de contrôle de gestion, au référentiel des processus et à la planification des ressources financières. Il convient de signaler par la même, que la CGI opère à travers deux modes d’intervention : la maîtrise d’ouvrage où elle prend la responsabilité du financement et de la réalisation de ses projets et la maîtrise d’ouvrage déléguée qui consiste en la délégation d’organismes publics ou privés de leurs programmes immobiliers à la CGI qui en assure l’achèvement à bien et à terme. • Production de la CGI en MO et en MOD

Les tableaux qui suivent représentent l’évolution de la production en maîtrise d’ouvrage et en maîtrise d’ouvrage déléguée :

Kdh (HT) Production MO Logements % MO Etudes Réalisations

2004 198645 144997 72,90% 7426 137571

2005 403065 253516 62,90% 5793 247723

Var (%) 102,91% 74,84% - 21,99% 80,07%

2006 400634 287776 71,80% ND ND

Var (%) -0,60% 13,50% 3

Bureaux % MO Etudes Réalisations Commerces %MO Lots de terrains % MO Etudes Réalisations

29171 14,70% 29171 0 24477 12,40% 24477

97831 24,20% 97831 0 51718 12,90% 88 51630

NS NS -111,30% NS 110,93%

51187 12,80% ND ND 0 61671 15,40% ND ND

-47,60% 19,20% -

Source : Note d’information CGI

La production de logements en 2004 constitue une grande part de la production de la CGI en maîtrise d’ouvrage (73%), tandis que les bureaux et les terrains ont représenté respectivement une part de 14% et 12%. Le taux de variation de la production globale, toute catégorie confondue, a connu une variation de 103% en 2005, suivie par une baisse portée à -0,60% en 2006 et bien que les parts des segments concernant les bureaux, les commerces et les lots de terrains ont enregistré une progression dans le total de la production, elles demeurent dépassées par la part allouée à la construction de logements.

Kdh Production MOD MOD-CDG MOD- Filiales CDG MOD-Autres MOD

2004 375618 119862 202654 53102

2005 364632 48657 170878 145097

Var (%) -2,9% -59,4% -15,7% 173,2%

2006 444554 17214 69888 357452

Var (%) 21,9% -64,6% -59,1% 146,3%

Source : Note d’information CGI ( La ventilation de la production entre études et réalisations n’est pas disponible en maîtrise d’ouvrage déléguée).

Pour ce qui est de la maîtrise d’ouvrage déléguée, la production a été marquée par une baisse en 2005 de -3%, suivie d’une hausse de 21,9% enregistrée en 2006. • Chiffre d’affaires de la CGI

Le chiffre d’affaire de la CGI comprend le chiffre d’affaire des opérations réalisées en maîtrise d’ouvrage et de celles effectuées en maîtrise d’ouvrage déléguée comme l’atteste le tableau ci-dessous :

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Kdh Chiffre d’affaires MO Part dans CA global Chiffre d’affaires MOD Part dans CA global CA CDG CA filiales CDG CA autres MOD Total MO&MOD

2004 245819 95,2% 12324 4,8% 2350 5517 4457 258143

2005 496828 96,6% 17498 3,4% 4657 3169 9672 514326

Var (%) 102,1% 42,0% 99,0% -42,6% 117,0% 99,2%

2006 603 693 97,5% 15717 2,5% 392 4583 10742 619410

Var (%) 21,5% -10,2% -87,4% 44,6% 9,0% 20,4%

Source : Note d’information CGI

Le chiffre d’affaire global de la CGI concernant la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’ouvrage déléguée a connu une forte augmentation arrivant à 99% et ce, de 2004 à 2005. Cette valeur n’a pas conservé son trend haussier en 2006, elle a été talonnée par une baisse de 20% en 2006. 2- Evaluation de la CGI Les méthodes retenues pour la valorisation de la société CGI sont l’actualisation des flux, les comparables boursiers et la méthode dite des anglo-saxons. • Méthode d’actualisation des flux (DCF) La DCF consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus d’une activité. La valeur de l’entreprise correspond à la somme des cash flows disponibles et prévisionnels actualisés au CMPC. Ainsi, la valorisation de la société qui ressort par la méthode de la DCF est de 14203 Mdh. 1 • Méthode des comparables boursiers

Cette méthode consiste à comparer l’entreprise à évaluer avec des entreprises de même nature que ce soit en terme d’activité ou de zone géographique. Pour ce faire, deus ratios sont généralement utilisés dans cette approche, il s’agit du : PER (Price Earning Ratio): il représente le rapport du cours de l’action sur le bénéfice par action. P/B (Price to Book Ratio) : c’est le coefficient mesurant le rapport entre la valeur de marché des capitaux propres (la capitalisation boursière) et leur valeur comptable. Les sociétés comparables prises dans l’échantillon opèrent d’une façon directe soit elle ou indirecte dans l’immobilier. Ainsi, il a été retenu, Ciments du Maroc, Holcim et Lafarge Maroc dans le secteur des ciments, Aluminium du Maroc et Sonasid dans le secteur des matériaux de construction, la société de peinture Colorado, l’entreprise Douja Promotion,

1

Note d’information de la CGI, page 27.

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groupe Addoha pour la branche destinée