Promesse synallagmatique

réciproque des parties sur la chose et sur le prix ».

Ce genre d’avant contrat correspond à un esprit qui veut que lorsque l’avant contrat est signé, la vente est parfaite.

Alors qu’un esprit plus subtil dans le Nord de la France encouragerait le recours à la PUV : le vendeur vend.

Le consentement qui va être réitéré dans l’acte authentique est un simple consentement réitératif qui n’affecte la PSV d’aucune incertitude.

On échappe ainsi avec cette PSV à l’inconvénient majeur de la PUV :

Si le promettant se rétracte, l’acquéreur n’est pas sûr d’avoir l’immeuble, ici dans la PSV il n’y a pas de rétractation possible puisque la vente est parfaite, formée, mais elle est conditionnelle.

Avantages : Si les conditions se réalisent, l’acheteur est certain d’avoir le bien.

Inconvénients : Faculté de se libérer.

Nous avons au titre des conditions suspensives :

Le contrôle du droit de propriété du vendeur : le vendeur justifie d’une origine de propriété régulière et trentenaire »

Analyse du droit de propriété du vendeur

Assurance que l’acquéreur sera à l’abri de tout risque d’éviction

Ex : Bien qui provient d’une donation ð titre de propriété fragile parce que les autres cohéritiers réservataires du donataire ont une action en revendication du bien s’ils n’ont pas, au décès du donateur, leur part de réserve héréditaire.

On vend un bien ð on se rend compte que le vendeur a reçu ce bien de ses parents par donation (donation a été faite en avancement de parts successorales). Le donataire revend le bien aujourd’hui.

Néanmoins au décès du donateur, ce bien qui a ainsi été donné va être pris en compte pour le calcul de la QD et de la réserve.

Supposons qu’au décès du donateur, ils n’ont rien d’autre que ce bien = pas de bien existant.

Le frère va demander sa part réservataire de 1/3 qui sera l’indemnité de réduction que va verser le donataire à son frère.

SAUF que l’article 924 du CC nous dit que lorsque le débiteur de l’indemnité de réduction est insolvable, le co-réservataire a une action en revendication contre le tiers détenteur du bien

ð l’acheteur va se retrouver en difficulté et ne manquera pas de venir voir le notaire.

Article 924-4 : dans cette hypothèse là, lorsque le donateur et les réservataires ont consentis à la vente, l’action en revendication n’est plus possible.

Le réservataire ne renonce pas à sa réserve, mais l’action en revendication est impossible.

Ce consentement à la vente interviendra entre l’avant contrat et la vente ð utilisation de la condition suspensive.

L’absence de sûretés grevant le bien

Au jour de l’avant contrat, la situation hypothécaire est méconnue, et il faut mettre à l’abri l’acquéreur.

ð Soit la sûreté est inférieure au prix = schéma classique = remboursement

ð Soit l’immeuble est grevé d’inscriptions dépassant le prix = il faudra recourir à la procédure de purge

Rédaction : « à la condition que le bien ne soit pas grevé d’inscriptions dont la mainlevée ne pourrait être apportée moyennant le prix de la présente vente ».

Il faut mettre l’acheteur à l’abri de la procédure de purge. Il n’achètera QUE si les inscriptions sont inférieures au prix de vente.

Il pourra néanmoins toujours refuser le bénéfice de cette condition puisqu’elle est stipulée à son profit.

L’absence d’exercice d’un droit de préemption

Publics : DPU, SAFER

Légaux : locataire

Conventionnels : pacte de préférence

L’absence de servitudes de droits public

Servitude privée = éviction partielle de l’acheteur.

Il faudra ici acquérir un CU d’information pour connaître l’état des servitudes de droit public.

L’obtention du financement

Le revers de cet avantage d’une vente parfaite dès l’avant contrat, c’est que les parties sont liées dans les liens d’une vente (si toutes les conditions se réalisent).

Elles ne pourront s’en délier que de deux manières :

soit par l’exécution du contrat

soit par la résolution du contrat

Cette résolution du contrat ne pourra elle même intervenir QUE suite :

à un accord conventionnel des deux parties

ou une décision de justice

Section 1 : Les conditions de validité

1§ Les conditions de fonds

Comme pour tout contrat et tout avant contrat, il faudra que les parties aient la capacité pour contracter et le consentement nécessaire pour ce même contrat.

A la différence de la PUV, vendeurs et acquéreurs doivent avoir, dès la signature du compromis, respectivement capacité pour vendre et capacité pour acquérir puisque dés la signature de l’avant contrat la vente sera parfaite et dans la plupart des cas conditionnelle.

C’est donc dès la signature de l’avant contrat que vont s’apprécier ces conditions de fond.

Il faut aussi avoir les pouvoirs pour contracter ; on peut avoir la capacité pour contracter mais pas les pouvoirs.

Exemple :

Vente d’un immeuble par un époux en communauté.

Le pouvoir de cogestion des époux est limité aux actes graves => article 1424 du CC.

Donc dans ce cas, l’époux seul a la capacité pour vendre mais pas le pouvoir de vendre, il devra avoir l’accord de son conjoint.

Vente d’un immeuble propre par un des époux : si cet immeuble constitue le logement de la famille, cette vente ne peut pas être faite sans le consentement du conjoint.

Bien sûr il y a aussi l’objet du contrat et le prix qui doit être déterminé ou déterminable.

ð En pratique un prix qui serait indéterminable entrainerait la nullité de la vente.

Ex : prix déterminé en fonction de la superficie hors œuvre sur un terrain.

Il faut toujours prévoir le cas où les parties ne seront pas d’accord sur la surface.

Donc il faut que toutes les modalités de détermination soient prévues dés l’avant contrat.

Enfin il faut une cause réelle et licite, conforme à l’OP et aux bonnes mœurs (article 1131 et 1133 du CC).

2§ Les conditions de forme

Le ppe, c’est celui du consensualisme : dans la promesse unilatérale, ce ppe était lésé par un ppe fiscal.

Ici on est toujours dans ce principe, car la promesse n’est pas soumise à l’enregistrement dans les 10 jours

Le consentement peut résulter d’un échange verbal : mais attention dans ce cas aux règles de preuves, l’échange de consentement ne pourra pas être prouvé.

ð En pratique, un écrit sera retenu pour 2 raisons :

Pour des raisons de preuves : article 1341 du CC : la preuve d’un acte juridique d’une valeur excédant 1500 euros doit résulter d’un écrit.

En raison des multiples obligations d’information qui pèsent sur le vendeur (réglementation sanitaire et environnementale) et qui supposent donc un écrit.

Cet écrit peut être établi en la forme SSP comme en la forme authentique.

En pratique, cet avant contrat sera toujours remis en la forme SSP ne serait-ce que pour des raisons de coûts, car cet établissement est gratuit pour le client, le notaire ne peut pas se faire rémunérer.

ð Il ne pourrait le faire que si la vente ne se réalise pas.

Section 2 : Le rôle de l’acte authentique

Dés la signature de la PSV, on considère que tous les éléments de validité et de perfection de la vente sont réunis.

Sont réunis tous les éléments de formation généraux des contrats (article 1108 du CC), et tous les éléments spécifiques à la vente : accord sur la chose et sur le prix article 1583 et article 1589