La Promesse Unilaterale De Vente

signifie que le vendeur ne souhaite plus vendre à l’acheteur présumé soit parce qu’il a vendu son bien à un meilleur prix soit parce qu’il souhaite le garder etc… Cette situation pose la question de la sanction du promettant. Cette interrogation ne se pose pas si la rétractation intervient après la levée de l’option. La levée de l’option correspond à l’acte par lequel le bénéficiaire accepte la promesse unilatérale de vente. Elle vaut manifestation de la volonté d’acheter et par conséquent conclusion de la vente qui devient parfaite du fait de la rencontre de l’offre et de la demande. Si la rétractation intervient avant la levée de l’option, le principe, du fait du caractère contractuel de la promesse unilatérale de vente, veut que le contrat se conclu par l’exécution forcée des obligations. Cela n’a pas été le point de vue de la jurisprudence qui par un arrêt célèbre du 15 décembre 1993, l’arrêt CRUZ, a décidé qu’en cas de rétraction du promettant avant la levée de l’option par le bénéficiaire celui-ci ne pouvait exiger l’exécution forcée de la vente, le bénéficiaire ne disposant que d’un droit à réparation en raison du manquement de l’obligation de faire du promettant. Cette décision a été et est toujours très critiquée par la doctrine du fait de l’absence de sécurité juridique de la promesse unilatérale de vente qui accorde alors une faculté de rétractation aisée pour le promettant moyennant seulement le paiement de dommages et intérêts.

Dans notre devoir il sera question de l’éternelle discussion sur la sanction de la rétractation du promettant avant la levée de l’option dans une promesse unilatérale de vente.

Nous verrons dans une première partie la sanction de principe de la rétractation (I) et dans une seconde partie la subsistance de controverses aux sanctions appliquées. (II)

I LA SANCTION DE PRINCIPE DE LA RETRACTATION

La promesse unilatérale de vente se caractérise, pour le promettant, par la conclusion d’une obligation de faire (A). Néanmoins la rétractation du promettant n’est pas inévitable et celle-ci entraine certaines conséquences (B).

A LA RECONNAISSANCE D’UNE SIMPLE OBLIGATION DE FAIRE

Une promesse de contrat est une convention par laquelle l’une des parties ou les deux s’engagent à contracter selon certaines conditions. Selon l’article 1589 du Code civil « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Dans la promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage à contracter avec le bénéficiaire d’où le caractère contractuel de la promesse. En effet il pèse sur le promettant une obligation de faire et une obligation de ne pas faire c’est-à-dire, d’une part, il a pour obligation de vendre au bénéficiaire et, d’autre part, il ne doit pas disposer de la chose au profit d’un tiers. Une requête du 26 novembre 1935 a énoncé que « l’obligation du promettant, quoique relative à un immeuble, constitue, tant que le bénéficiaire n’a pas déclaré acquérir, non pas une obligation de donner mais une obligation de faire. » La Cour de Cassation, elle, considère qu’en signant une promesse de vente, le promettant consent à la promesse et non à la vente elle-même. Cependant une promesse de vente se distingue d’une offre. L’offre est simplement une manifestation de volonté, a contrario, la promesse est une convention supposant des conditions telles que la capacité, le consentement, la détermination du prix etc…L’offre est en principe révocable, la promesse engage contractuellement en créant de véritables obligations. Cependant il n’est pas rare que le promettant se rétracte avant la levée de l’option par le bénéficiaire. Autrement dit il ne respecte pas les obligations qui sont à sa charge, il y a inexécution de la part du débiteur.

B LES CONSEQUENCES DE LA RETRACTATION DU PROMETTANT

Les obligations de la promesse unilatérale de vente sont assimilées à des obligations de faire et de ne pas faire. Ainsi l’article 1142 du Code Civil est applicable. Il énonce que « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur ». Par conséquent, ainsi la rétractation par le promettant de son engagement avant la levée de l'option par le bénéficiaire se résout par le versement de dommages-intérêts car il n’a contracté qu’une obligation de faire et de ne pas faire. Parallèlement, nous pouvons penser que l’exécution en nature reste possible dans la mesure où « la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut forcer l’autre à l’exécution lorsque celle-ci est possible » Civ. 3ème, 11 mai 2005. Cependant depuis près de dix-huit ans par un arrêt important du 15 décembre 1993, Arrêt Cruz, la Cour de Cassation refuse catégoriquement de prononcer l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente et elle n’accorde que des dommages et intérêts en faveur du bénéficiaire. En effet les juges ont considéré que « l’obligation de la promettante ne constituait qu’une obligation de faire et que la levée de l’option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir ». La Cour de Cassation a fait une application littérale de l’article 1142 du Code Civil. Depuis la jurisprudence est restée plutôt constante. Mais cette décision est vivement critiquée par la doctrine qui, elle, préfère se baser sur l’article 1134 du Code Civil qui consacre la force obligatoire du contrat.

II LA SUBSISTANCE DE CONTROVERSES AUX SANCTIONS APPLIQUEES

La doctrine ne démord pas (A), la Cour de Cassation doit changer sa vision des choses en matière de promesse unilatérale de vente(B).

A LA POSITION DE LA DOCTRINE

Le courant jurisprudentiel a donné lieu à de vives critiques de la part de la doctrine. Mr Mazeaud énonçait que « colonne du temple contractuel, l’article 1134 alinéa 1 vient de subir un coup de boutoir propre à le faire vaciller »Note sous Civile 3ème 15/12/1993 JCP 95 II 22366. La doctrine dominante a tout d’abord insisté sur le fait que l’article 1142 du Code Civil était progressivement mis entre parenthèse et sur le fait qu’aujourd’hui l’exécution forcée était devenue le principe. De plus les auteurs considèrent que l’obligation du promettant ne peut s’analyser en une obligation de faire contrairement à ce que soutient la jurisprudence. En effet pour eux la promesse du promettant devrait être considérée en tant que obligation de donner. La doctrine se fonde sur l’article 1134 du Code civil qui énonce que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. » C’est le principe même de la force obligatoire du contrat qui est alors remis en cause. Le promettent s’est engagé définitivement à vendre le bien et sa décision est irrévocable, sa rétractation devrait être considérée comme inexistante. Enfin au regard de la sécurité juridique la solution de la Cour peut sembler inopportune et faire perdre de la valeur au régime de la promesse unilatérale de vente en le rabaissant à une simple offre contractuelle.