Arrêt 9 Juillet 1984

A) L’absence d’accord du propriétaire voisin

L'obligation de contribuer à la construction d'un mur séparatif est une obligation de voisinage fondée sur une présomption d'utilité commune du mur. Cette obligation n'existe que dans les villes et faubourgs.
L'article 663 du Code civil précise : "Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins...la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers et les usages constants et reconnus...A défaut d'usage et de règlements, tout mur de séparation entre voisins,...doit avoir au moins 32 décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de 50.000 âmes et au-dessus, et 26 décimètres dans les autres".

La cour d'appel de Bruxelles affirme que cette disposition est fondée sur une présomption d'utilité commune du mur, il importe peu que l'un des voisins n'entende pas profiter des utilisations possibles de la mitoyenneté, le législateur ayant entendu prévenir les situations conflictuelles entre voisins et régler les questions de mitoyenneté à long terme (Arrêt du 5 février 2003).

Toutefois, certaines décisions ont estimé que cette présomption d'utilté commune pouvait être renversée.

Un point important : avant de construire un mur destiné à devenir mitoyen, le constructeur doit obligatoirement demander au préalable le consentement du voisin. Cela vise surtout la qualité des matériaux à utiliser. A défaut d'accord, les parties peuvent demander au Juge de paix d'intervenir comme conciliateur.
A défaut d'avoir obtenu au préalable l'accord du voisin, le constructeur du mur ne sera plus recevable à contraindre le voisin à en acquérir la mitoyenneté (sauf les situations d'acquisition forcée).

B) L’empiètement du mur sur le sol voisin

La mitoyenneté est l’état d’un bien sur lequel les deux voisins ont un droit de copropriété et qui sépare des immeubles. Comme le souligne la Cour de Cassation, un empiètement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté (décision rappelée par la 3ème chambre civile le 19 septembre 2007). Dès lors, le propriétaire qui empiète ne pourra pas imposer les règles de la mitoyenneté au propriétaire du fonds qui se voit opposer un empiètement sur son terrain. Cependant, le propriétaire du fonds sur lequel une construction empiète peut, en revanche, demander la mise en œuvre des règles de l’accession.

Comme l’indique la Cour de Cassation, lorsque le mur séparatif a été construit en partie sur le sol du voisin il en résulte que ce mur a, dès l’origine, vocation à la mitoyenneté et celui sur le sol duquel le mur empiète peut en acquérir la mitoyenneté en remboursant au constructeur la moitié du coût de construction, actualisé au jour de l’acquisition de la mitoyenneté, la valeur de la moitié du sol n’ayant pas à être remboursée puisqu’elle lui appartient déjà (Civ. 3e, 11 mai 1982).

De la même façon, la Cour de Cassation indique qu’un propriétaire ne saurait imposer au propriétaire d’un fonds contigu l’obligation de rembourser la moitié du prix d’un mur séparatif de leurs propriétés, mais déjà construit, c’est-à-dire le forcer à en acheter la mitoyenneté.

II/ Les conséquences de la construction d’un mur séparatif sans l’accord des voisins

A) Le mur demeure privatif

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation a considéré que la construction d’un mur séparatif dont l’assiette empiète sur le terrain voisin n’acquiert pas la mitoyenneté, le mur demeurant privatif. Si le mur reste privatif, la partie assise sur le fond contigu est acquise aux voisins, c’est à dire que l’acquisition de la mitoyenneté ne peut intervenir qu’au moment de la construction du mur et non une fois celui-ci achevé. Dans un arrêt du 30 juin 1996, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a confirmé cette solution en rappelant que le constructeur d’un mur séparatif ne pouvait pas contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté.

En revanche, la solution aurait été toute autre si le mur n’avait pas été achevé. En effet, dans ce cas, le mur est encore en cours de construction laissant la possibilité de faire intervenir le propriétaire voisin. L’article 663 du Cc permet de contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture séparative. Le mur doit respecter les conditions exposées dans l’article, quant à sa hauteur (3,20 m ou 2,60, sauf exceptions). Le calcul de l’indemnité se fera alors au jour de la construction. Dans le cas de cette acceptation, le mur devient alors mitoyen. Toutefois, il peut refuser cette situation en abandonnant une partie de son terrain qui est nécessaire à la construction, le mur devenant un mur privatif.

B) L’impossibilité de demander le remboursement du coût de la construction

Comme nous le rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt, la construction du mur séparatif aux frais d'un seul des voisins n'implique pas ipso facto l'intervention financière de l'autre.

Nous avons déjà rappelé que celui qui veut faire usage de l'article 663 doit recueillir l'accord de son voisin. A défaut, il demandera au tribunal de contraindre celui-ci à participer, et le tribunal tranchera les questions relatives aux modalités de la construction, de l'intervention financière des parties, etc.

Si l'accord est obtenu, la demande de remboursement sera fondée sur ce qui a été convenu et sera donc de nature contractuelle, le tribunal intervenant le cas échéant pour interpréter les disposition contractuelle obscures ou contradictoires dans le respect des règles d'interprétation des conventions (articles 1156 à 1164 du