Commentaire arrêt Cass 1ère 30 janvier 2007

Commentaire d’arrêt: Cass.1ère, 31 janvier 2008

L’arrêt est sans appel : la théorie de l’apparence est clairement rejetée dans un domaine où le mandat écrit est obligatoire.

En l’espèce, la propriétaire d’un bien immobilier a chargé un agent immobilier de le vendre à sa place. Ainsi, le 8 juin 2001, conformément aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, un mandat exclusif de vente est établi par écrit. Un tiers décide d’acheter ce bien immobilier. Le 22 juin 2001, l’agent immobilier (mandant) signe le compromis de vente avec ce tiers acquéreur au nom de la propriétaire (mandataire) alors qu’il n’était pas autorisé expressément pour conclure ce contrat.

Par conséquent, la propriétaire refuse de réitérer ce compromis de vente en refusant de signer l’acte authentique et donc de vendre le bien.

Face à cette situation, l’acheteur décide d’assigner en justice la propriétaire afin de voir constater judiciairement la vente litigieuse.

La Cour d’appel de Paris a considéré que conformément à la théorie du mandat apparent, la propriétaire a commis une faute en refusant de signer l’acte authentique de vente dans la mesure où cette dernière « était engagée en vertu d’un mandat apparent », autrement dit par les actes conclus en son nom par l’agent immobilier, son mandataire.

La propriétaire de l’appartement se pourvoi donc en cassation.

Sur le fondement de la théorie du mandat apparent, la responsabilité du mandant (propriétaire de l’appartement) peut-être être engagée par les actes conclus en son nom par le mandataire (agent immobilier)?

Par une décision rendue le 31 janvier 2008, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel au visa des articles 1 et 6 de la loi HOGUET n°70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972. En effet, la Cour d’appel avait jugé, sur le fondement du mandant apparent, que le propriétaire d’un appartement ayant confié un mandat exclusif dit « de vente » se trouvait engagé par l’acte sous seing privé de vente signé par l’agent immobilier au non du mandant, alors que selon la Haute juridiction, les juges du fond n’ont « pas constaté que le mandat litigieux comportait la mention expresse de l’autorisation requise ».

La Cour de cassation considère que le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives concernant l'autorisation donnée par le propriétaire de s'engager pour une opération déterminée.

En application de la loi HOGUET, « les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit »

L’agent immobilier doit donc obligatoirement détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci.

Le non respect de ces règles d’ordre public n’engage pas le propriétaire.

Les conditions de validité d’un contrat de mandat en matière immobilière

Dans la mesure où l’agent immobilier intervient pour le compte d’autrui, il agit en qualité de mandataire pour ses clients. Conformément à la loi Hoguet, il ne peut valablement exercer son activité d’entremise que s’il dispose à cet effet d’un mandat écrit (A), et par ailleurs les actes qu’accomplis le mandataire pour le compte du mandant doivent préalablement avoir fait l’objet d’une autorisation expresse à peine de nullité (B).

A) L’exigence d’un mandat écrit

L’article 6 de la loi du 2 juillet 1970 dite loi HOGUET qui régit l’activité immobilière en France est venu préciser les mentions que doit contenir le mandat pour être valable.

En vertu de cette loi, préalablement à toute négociation, l’agent immobilier doit pouvoir justifier d’un mandat écrit, signé et en cours de validité.

En l’espèce, il est notamment fait application de l’article 6 de cette loi qui impose comme principe l’exigence d’un écrit rédigé pour constater le mandat confié à l’agent immobilier.

La détention de ce mandat écrit autorise l’agent immobilier à négocier ou à s’engager pour le compte du propriétaire. A défaut de mandat écrit, le mandant ne peut en aucun cas agir pour le compte du mandataire.

Ce mandat écrit doit comporter obligatoirement plusieurs mentions: le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle de l’agent immobilier, le nom et l’adresse de l’entreprise, sa forme juridique, le montant du capital ainsi que l’activité exercée mandat étant obligatoire,le nom et l’adresse du garant,le numéro d’inscription dans le registre des mandats tenu par l’agent immobilier,le montant des honoraires de l’agent immobilier, ce qu’ils recouvrent et à qui en incombe le paiement, la durée de validité du contrat (en général trois mois) et son objet.

L’intervention de l’agent immobilier sans mandat peut être punie sur le fondement de l’article 18-2° de la loi Hoguet. En effet, la chambre criminelle de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 9 juillet 1985, a jugé qu’en l’absence de mandat écrit, l’agent immobilier s’expose à des sanctions pénales.

En l’espèce, la propriétaire du bien immobilier avait bien confié, par acte du 8 juin 2001, un mandat écrit à l’agent immobilier. La propriétaire de l’appartement, en sa qualité de mandant, avait par écrit donné pour mission à l’agent immobilier de vendre son bien immobilier en son nom.

Par ailleurs, pour que le mandataire puisse effectuer un acte pour le compte du mandant, cet acte doit être déterminé et faire l’objet d’une autorisation expresse (B)

La nécessité d’une autorisation expresse d’accomplir un acte déterminé pour le compte du mandant

Comme évoqué précédemment, préalablement à toute intervention de l’agent immobilier dans un contrat portant sur les biens d’autrui ou dans leur gestion, il doit être titulaire d’un mandat écrit comportant certaines mentions à peine de nullité. Il s’agit ici des clauses obligatoires.

Cependant d’autres clauses doivent être exprimées afin que le mandataire puisse valablement effectuer tel ou tel acte. Conformément à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et à l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, à défaut de stipulation expresse, le mandataire n’a pas un pouvoir tacite d’accomplir un acte déterminé pour le compte de son mandant.

En l’espèce, le tiers acheteur du bien immobilier a signé avec l’agent immobilier, donc mandataire, un compromis de vente, pensant légitimement au pouvoir du mandataire.

Cependant, lors du compromis de vente, ce dernier à signé le compromis à la place du mandant, alors qu’il ne l’était pas expressément autorisé. En effet, en signant au nom de la propriétaire, l’agent immobilier à excédé les pouvoirs confiés par la propriétaire, raison pour laquelle cette dernière a refusé de signer l’acte authentique. Pourtant, l’acheteur en signant l’acte a cru légitimement au pouvoir de l’agent immobilier, mais s’est pas conséquent trouvé dépossédé de l’appartement qu’il pensait désormais être le sien.

De ce fait, il appartient à tout acquéreur de faire preuve de prudence en demandant à l’agent immobilier de justifier de l’étendue de son mandat: soit le mandant de vente est simplement « d’entremise », ce qui correspond à la plupart des cas, et ainsi l’agent immobilier n’a aucun pouvoir pour signer le compromis de vente au nom de son mandant, soit le mandat comporte une clause aux termes de laquelle le mandataire est autorisé expressément par son mandant à signer le compromis, auquel cas l’agent immobilier peut valablement signer le compromis et engage dès lors son mandant à l’égard du tiers acquéreur. Dans cette hypothèse, le mandat de vente est assimilable à un mandat de représentation.

En l’espèce, aucune clause du mandat de vente n’autorisait le mandant à signer au nom de la propriétaire.

En l’absence de mandat de représentation, le mandat de vente doit plutôt s’analyser comme un contrat de courtage. En effet, le rôle du courtier se limite à rapprocher les parties pour qu’elles concluent un contrat, mais sans y participer lui-même à la conclusion du contrat. Son rôle est simplement de mettre en relation. En l’espèce, l’agent immobilier endossait en quelque sorte son rôle de courtier car ce dernier devait se contenter de trouver un potentiel acquéreur du bien immobilier de la propriétaire sans la possibilité d’effectuer une quelconque autre démarche pour le compte de sa cliente.

Pourtant, on constate un dépassement de pouvoir du mandataire en l’espèce puisque ce dernier a conclu le compromis de vente sans accord préalable du mandant.

Jusqu’à