La Fiscalité Immobilière Au Maroc2011

n et acquisition d'un logement • Acquisition de terrains à bâtir Les acquisitions de terrains à bâtir sont soumises, en principe, à la TVA immobilière et corrélativement exonérées de droits d'enregistrement. Toutefois, les acquisitions de terrains à bâtir par des particuliers pour la construction d'immeubles d'habitation sont exclues du champ d'application de la TVA immobilière et soumises aux droits d'enregistrement. • Impôt sur les sociétés Les profits réalisés par les promoteurs constructeurs ont la nature de profits commerciaux. • Taxes d’urbanisme - Taxe locale d'équipement ; - Versement pour dépassement du plafond légal de densité ; - Taxe départementale d'espace vert ; - Taxe pour non-réalisation d'aires de stationnement. • TVA immobilière Sont soumis à la TVA immobilière les mutations à titre onéreux d’immeubles : - vendus en état futur d'achèvement ; - ou vendus après achèvement, mais à la double condition que la vente intervienne dans les cinq ans de l'achèvement et qu’elle n’ait pas été précédée d'une autre mutation à titre onéreux postérieure à l'achèvement et consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens. En contrepartie, ces ventes bénéficient d’un régime favorable en matière de droits d’enregistrement : perception de la seule taxe de publicité foncière au taux de 0,60%. A l'inverse, le régime de la TVA n'est pas applicable aux opérations qui interviennent plus de cinq ans après l'achèvement de l'immeuble, ni aux opérations faites avant l'expiration de ce délai si elles ont été précédées d'une autre mutation à titre onéreux postérieure à l'achèvement et consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens. • Droits de mutation à titre onéreux Dès lors que les mutations à titre d’onéreux de logements n'entrent pas dans le champ d'application de la TVA, elles sont soumises aux droits d’enregistrements au taux de 4,89% (droit départemental de 3,60% auquel s’ajoutent la taxe communale de 1,20% et le prélèvement de 2,50% pour frais d’assiette et de recouvrement calculé sur le montant du droit départemental).

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• Droits de mutation à titre gratuit Les personnes recevant des biens par succession ou donation sont soumises aux droits d'enregistrement selon un régime présentant les caractéristiques générales suivantes : l'impôt est calculé sur la part de chaque héritier ; les donations sont, sauf exceptions, assimilées aux successions ; le taux d'imposition varie en fonction du lien de parenté avec le défunt ; la base imposable peut être réduite par le jeu d'exonérations. ♦ B. Détention du logement • La réalisation de travaux sur un logement : les dispositifs de réductions, crédit d’impôt et de baisses de TVA Les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans, à l’exception de la part correspondant à la fourniture de certains gros équipements qui ouvrent droit à un crédit d’impôt, sont soumis au taux réduit de TVA de 5,5% en application de l’article 279-0 bis du CGI. • Taxe foncière sur les propriétés bâties La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par les propriétaires d'immeuble qu'ils aient ou non le statut d'occupant. Elle est perçue au profit des collectivités locales. Les constructions nouvelles sont exonérées pendant deux ans de TFPB. Les constructions de logements locatifs sociaux sont susceptibles de bénéficier d’une exonération de 15 ans. La base d’imposition à la TFPB est le revenu cadastral, c’est à dire la valeur locative cadastrale qui est la base de la taxe d’habitation diminuée d'un abattement forfaitaire de 50 % destiné à tenir compte des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. Le montant de la TFPB s'obtient en multipliant le revenu cadastral par les taux fixés par les collectivités territoriales. • Impôt de solidarité sur la fortune L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est dû par les personnes physiques dont le patrimoine excède le seuil d'imposition au 1er janvier. Pour 2002, le seuil d'imposition est fixé à 720 000 €. Les patrimoines dont la valeur nette au 1er janvier 2002 est inférieure à cette somme ne sont donc pas soumis à l'ISF. • Taxe sur les logements vacants La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique aux logements laissés volontairement inoccupés depuis au moins 2 ans et situés dans les agglomérations de Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice et Cannes-Grasse-Antibes. Sont exclus de la TLV: le parc locatif social, les résidences secondaires, les locaux dont la mise en état d’habitation nécessiterait des travaux importants, les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneurs ou ceux qui ont été occupés plus de 30 jours consécutifs au cours de l’une des deux années de référence. La base de la TLV est la même que celle de la taxe d’habitation. Le taux d’imposition varie en fonction de la durée de vacance du bien : 10 % la première année d’imposition, 12,5 % la deuxième et 15 % à partir de la troisième.

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• Imposition des revenus locatifs Les revenus retirés de la location nue des propriétés bâties sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu imposable est déterminé sous déduction, au titre de l'année de leur paiement, des charges de la propriété, qui comprennent notamment les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition du bien loué, les dépenses d'entretien et de réparation et, pour les logements, les dépenses d'amélioration. Les frais de gestion, l'assurance et l'amortissement sont normalement pris en compte au moyen d'une déduction forfaitaire au taux de 14 %. Cela étant, la loi prévoit, pour les locations de caractère intermédiaire (dispositif Besson), l'application d'une déduction au titre de l'amortissement dans le cas des logements neufs et un relèvement à 25 % du taux de la déduction forfaitaire dans le cas des logements anciens. Lorsque les charges excèdent les recettes, le déficit foncier qui résulte de dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunt, est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction de déficit résultant des intérêts d'emprunt ou qui excède cette limite est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les bailleurs dont le revenu foncier est inférieur à 15 000 € sont soumis à un régime d’imposition simplifié (dit « micro-foncier ») : ils doivent seulement mentionner le montant des loyers sur leur déclaration d'impôt sur le revenu et bénéficient d’un abattement forfaitaire de 40 %. Les bailleurs qui y ont intérêt, tels ceux faisant des travaux générant un déficit foncier ou ceux dont les charges de la propriété sont supérieurs à 40 % (y compris la déduction forfaitaire de 14%), peuvent opter pour le régime réel d’imposition. Relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (et non pas des revenus fonciers) la location en meublé, et des bénéfices non commerciaux les profits provenant de la sous-location de locaux pris à bail. • Statut du bailleur privé (dispositif Besson) Antérieurement au 1er septembre 1999, les particuliers qui investissaient dans le secteur de l’immobilier locatif pouvaient bénéficier du mécanisme dit de “ l’amortissement Périssol ” qui était conjoncturel et ne bénéficiait qu’aux logements neufs. Un nouveau dispositif de soutien à l’investissement immobilier locatif dit “dispositif Besson ” a été mis en place par la loi de finances pour 1999. Il présente les caractéristiques d’être permanent, de comporter une contrepartie sociale (avantages fiscaux limités au secteur locatif intermédiaire) et de bénéficier à la fois aux logements neufs et aux immeubles anciens. Les immeubles neufs bénéficient d’un amortissement égal à 8% de leur prix d’acquisition pendant les cinq premières années et de 2,5% les quatre, sept ou dix années suivantes. Au total, le bailleur peut bénéficier en 15 ans d’un amortissement de 65 % du prix d’achat. Les immeubles anciens bénéficient d’un taux majoré de déduction forfaitaire fixé à 25% pendant une période minimale de six ans.

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Enfin, le dispositif Besson contient des éléments de sécurisation du bailleur : versement direct au propriétaire des allocations de logement sociale et familiale, et garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que soit le locataire, d’un montant maximal de 9 mois pour une durée de location de 3 ans (aide du 1% logement). C. Cession du logement Hormis les cas d'exonération expresses (cession de la résidence principale, première cession d’un logement par des contribuables non propriétaires de leur résidence principale…), la taxation à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières est déterminée en fonction de la durée de détention du bien cédé. Des prélèvements sociaux de 10 % (CSG de 7,5 %, CRDS de 0,5% et contribution unique CNAV-CNAF de 2 %) s'ajoutent à cette imposition. Les plus-values à court terme sont celles réalisées moins de deux ans après l'acquisition du bien. Après