Economie fonciere et immobiliere : analyse, fondements, critiques.

s qui ont progressivement structuré l'analyse économique correspondent à une réflexion de plus en plus approfondie sur les phénomènes économiques et leur interprétation, mais ils sont également le reflet des préoccupations de l'époque. Ces courants de pensée ne sont donc pas intemporels, ils contiennent une part qui ne s'explique que par les conditions historiques qui leur ont donné naissance. Et cette dépendance, plus ou moins facilement (!) repérable dans les théories les plus anciennes, ne

1. Dictionnaire d'économie, Hatier 1999, page 132. 2. Voir par exemple, Encyclopédie de l'Economie et de la Gestion, sous la direction de A.Silem, Hachette, 1991 © François PLASSARD. Ce texte peut être dupliqué librement à condition d'en citer l'origine. Il ne peut pas être vendu sous quelque forme que ce soit. Institut d'Urbanisme de Lyon DESS d'Urbanisme Année 2004-2005

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Economie foncière et immobilière

doit pas être oubliée quand on s'intéresse aux analyses contemporaines qui ont, elles aussi, leur charge historique. Les mercantilistes (17e et 18e siècles) Après la renaissance, le développement du capitalisme commercial donne naissance à une doctrine cherchant à expliquer la création de la richesse et à proposer des modes d'action pour la développer. Pour les initiateurs de cette doctrine (en France, Jean Bodin), l'Etat doit intervenir pour favoriser le commerce avec les nations étrangères, qui seul est source d'enrichissement. Pour cela il doit développer les manufactures qui permettent de vendre aux autres pays des produits dont ils ne disposent pas. C'est alors l'écart entre les exportations et les importations qui est l'indicateur de l'enrichissement, qui se traduit par l'entrée d'or dans le pays. Colbert mettra en œuvre cette doctrine en créant des manufactures et en développant les interventions de l'Etat. S'il est vrai que le commerce extérieur est bien créateur de richesse, l'explication des mercantilistes reste limitée. Surtout elle donne naissance à un protectionnisme contre lequel s'élèveront les partisans de la libre circulation des richesses. Les physiocrates François Quesnay (1694-1774) est à l'origine d'une véritable école de pensée économique, la physiocratie. Pour Quesnay, la véritable richesse trouve sa source dans les activités agricoles. Le commerce et l'industrie, dans la mesure où ils ne font que transformer les biens, ne créent pas de richesse, ce sont des activités "stériles". Les agriculteurs sont ainsi à l'origine de la circulation de la richesse en vendant leurs produits, ce qui leur permet d'acheter des produits industriels. Quesnay est ainsi à l'origine de la première théorie de la "circulation de la richesse". Médecin de formation, il a emprunté à la circulation sanguine, découverte par William Harvey depuis 1628, la représentation de l'activité économique sous forme de circulation de richesses. Mais surtout Quesnay est à l'origine du courant libéral qui va dominer la pensée économique après lui. Les pouvoirs publics ne doivent pas intervenir dans l'activité économique par des réglementations, l'institution de corporations et de monopoles. Ils doivent se limiter à éliminer tout ce qui freine la libre circulation dans ce circuit économique "naturel". "La société politique doit se borner à favoriser ce circuit économique naturel ; la liberté du commerce, du travail, de la production et de la concurrence internationale doivent être les préoccupations constantes et primordiales des gouvernements.3"On voit déjà poindre dans l'analyse économique des thèses qui sont celles de Rousseau (1712-1778) entre autres, sur la nature : "L’homme est bon naturellement et c’est par les institutions seules que les hommes deviennent méchants". Les classiques La révolution agricole de la fin du dix-huitième sicle permet le développement de l'industrie et donne naissance à ce que l'on a coutume d'appeler "la révolution industrielle". Cette nouvelle situation historique, où les biens industriels développent leurs marchés, conduit à reconsidérer l'origine des richesses. Celle-ci ne réside plus dans la seule agriculture, mais aussi dans la transformation que réalise l'industrie. Ce sera le rôle des classiques d'opérer ce changement dans l'analyse économique, tout en conservant l'orientation libérale des Physiocrates. Pour Adam Smith (1723-1790), le travail est la véritable source de la richesse, et il est aussi la mesure de la valeur des biens lorsqu'ils sont échangés. La richesse s'accroît avec le

3. Francis Balle, Encyclopædia Universalis, article "libéralisme", 1998 Institut d'Urbanisme de Lyon DESS d'Urbanisme Année 2004-2005 © François PLASSARD. Ce texte peut être dupliqué librement à condition d'en citer l'origine. Il ne peut pas être vendu sous quelque forme que ce soit.

Chapitre 1. Analyse économique : fondements, critiques

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développement de l'industrie et la division du travail. Et si les individus sont libres d'agir, le marché conduit nécessairement à une situation correspondant à l'intérêt général. "Chaque individu met sans cesse tous ses efforts à chercher, pour tout capital dont il peut disposer, l'emploi le plus avantageux ; il est bien vrai que c'est son propre bénéfice qu'il a en vue, et non celui de la société, mais les soucis qu'il se donne pour trouver son avantage personnel le conduisent naturellement, ou plutôt nécessairement, à préférer précisément ce genre d'emploi même qui se trouve être le plus avantageux pour la société. (…) En dirigeant cette industrie de manière que son profit ait le plus de valeur possible, il ne pense qu'à son propre gain ; en cela, comme en beaucoup d'autres cas, il est conduit par une main invisible à remplir une fin qui n'entre nullement dans ses intentions. (…) Tout en ne cherchant que son intérêt personnel, il travaille souvent d'une manière bien plus efficace pour l'intérêt de la société, que s'il avait réellement pour but d'y travailler."4 Fondamentalement cela signifie que l'individu prime sur le groupe et qu'en recherchant son intérêt propre chaque individu contribue à l'enrichissement de l'ensemble de la société. On retrouve ici un des fondements théoriques (affirmé mais non démontré) du libéralisme : il faut laisser les individus agir librement si l'on veut pouvoir atteindre le maximum de l'efficacité économique. Les classiques posent les bases de l'analyse des échanges. La question peut se résumer ainsi : dans un échange, comment se détermine l'équilibre entre les quantités échangées pour deux produits ? Deux produits s'échangeront en des quantités telles que les valeurs d'échange soient identiques. La valeur d'échange est alors déterminée par la quantité de travail nécessaire pour produire ce ou ces biens. Les travaux de Smith seront poursuivis par d'autres "classiques" comme Malthus qui a une conception pessimiste de l'évolution de la société, comme Ricardo qui sera le premier à tenter une formalisation de l'analyse économique. Marx Marx (1818-1883) part de la constatation que le système capitaliste qu'il voit fonctionner, et spécialement en Angleterre que lui a fait découvrir son ami Engels, produit de la misère. Les ouvriers gagnent un salaire qui ne leur permet pas de vivre et de se loger dans des conditions décentes. Il va alors utiliser l'analyse économique, et tout particulièrement les classiques anglais (Smith, Ricardo) pour mettre en évidence le phénomène d'exploitation. Il admet que les biens s'échangent en fonction de leur valeur travail. Pour lui le travail est un bien comme un autre qu'achètent les propriétaires des moyens de production, à un prix égal à sa valeur travail, c'est à dire à la valeur des biens nécessaires à l'ouvrier pour maintenir sa force de travail (nourriture, logement, etc.). Mais les ouvriers produisent plus de valeur-travail qu'ils n'en consomment, et c'est cette "plus-value" qui est accaparée par le patronat. La société se divise donc en deux classes, les capitalistes, propriétaires des moyens de production, et les prolétaires qui ne disposent que leur force de travail. La société, au lieu d'être un ensemble harmonieux régi par une "main invisible", repose sur la lutte des classes qui seule explique les transformations historiques que l'on peut observer. Keynes Déjà quelques classiques anglais, comme Malthus ou Sismondi, pensaient que la recherche de l'intérêt individuel ne conduisait pas automatiquement à la meilleure situation possible pour la collectivité mais qu'elle pouvait conduire à des situations moins

4. Adam Smith, "Recherche sur la nature et les causes de la richesse des nations". © François PLASSARD. Ce texte peut être dupliqué librement à condition d'en citer l'origine. Il ne peut pas être vendu sous quelque forme que ce soit. Institut d'Urbanisme de Lyon DESS d'Urbanisme Année 2004-2005

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