Les EHPAD dans la gestion de patrimoine

Table des matières

Introduction :        2

Présentation        2

Définition :        2

Situation des EHPADs        2

Les acteurs les plus importants du marché        3

Environnement Juridique        3

Création contrôlée par l’état        4

L’agrément EHPAD        4

Environnement fiscal        4

LMNP        4

LMNP Censi-Bouvard        5

Avantages / Contraintes pour l’investisseur        5

Avantages        5

Contraintes        6

Sources        6

Introduction :

Réduire ses impôts, obtenir des revenus complémentaires, se constituer un patrimoine, préparer sa retraite... Autant de raisons pour lesquelles le CGP s’engage tout au long d’un projet de création de patrimoine immobilier. Pour cela, le CGP dispose de plusieurs dispositif d’investissements tels que : loi Pinel, loi Malraux ou encore les EHPAD…

En effet, le vieillissement de la population constitue une donnée de société importante pour les années à venir. Au 1er janvier 2012, l’INSEE dénombrait plus d’1 millions de personnes âgées dépendantes en France métropolitaine, soit environ 8% des personnes âgées de 60 ans et plus. Toutefois, en tenant compte de ces incertitudes, la direction de la recherche et des études de l’évaluation des statistiques (DRESS) a mené une étude en 2006 selon la quelle : « le nombre de personnes âgées dépendante devrait progresser en moyenne de 1% par an pendant jusqu’en 2040 ». En 2050 les personnes de plus de 60 ans représenteront 31% de la population.

Ainsi, compte tenu de ces chiffres, les EHPADs constitueraient un investissement non seulement à long terme et en constante évolution et ce qu’on appelle un « actif en bon père de famille ».

Présentation

Définition :

L’Ehpad est un Établissement d’Hébergement pour personnes Âgées Dépendantes. Il peut donc accueillir des aînés autonomes ou en perte d’autonomie physique ou psychique, dans un cadre de vie sécurisé et qui offre, en plus de l'aide à la vie quotidienne (lever, coucher, toilette, repas ...) et des soins médicaux personnalisés, les services tels que la restauration, la blanchisserie, les animations.

Le statut de l'EHPAD peut être Public, Privé à but lucratif ou privé associatif.

Il peut être commercialisé en direct, c’est-à-dire directement par le promoteur ou bien via un Conseillé en Gestion de Patrimoine (CGP) en tant que produit immobilier de rapport.

Situation des EHPADs

Aujourd’hui, on dénombre près de 7.750 EHPAD en France et leur capacité d'accueil varie de 50 à 120 lits. 6% des personnes âgées de plus de 85 ans vivent aujourd'hui en EHPAD.

Actuellement, Si le marché des Ehpad connaît aujourd’hui un très fort développement, c’est en grande partie parce que les personnes de plus de 85 ans sont déjà au nombre de 1 200 000 personnes et qu’elles seront plus de 2 100 000 en 2020. En effet, au 1er janvier 2016, 1 français sur 4 est âgé de 60 ans ou plus. 

De plus, la population compte 1.4 millions de personnes âgées d’au moins 85 ans et 1,2 million de personnes âgées souffrent de perte d’autonomie et bénéficient de l’APA.

En effet, vieillir signifie bien souvent être atteint de maladies. Une population plus vieille est par essence plus gourmande en dépenses de soins.

Pour 2060 les études prévoient que les plus de 85 ans seront près de 5 millions, et le nombre de personnes âgées dépendantes avoisinera les 2,4 millions.

En plus, les structures d’accueil sont trop rares, en effet pour information on construit en France 5 000 places par an alors que la demande nouvelle est de 10 000 places par an. Donc un déficit annuel de 5000 places par an, conduisant donc à une forte évolution du stock manquant qui a atteint 80 000 places en 2012. Cette situation devrait s’empirer. D’après les pouvoirs publics, 6 % seulement des logements sont adaptés à la vie quotidienne de personnes en perte d’autonomie.

En effet, avec le déficit actuel de l’état français, le gouvernement se désengage au fur et à mesure du secteur, impliquant une forte augmentation du stock dans l’avenir.

Enfin, tant que la création d’EHPAD sera encadrée par l’État, l’investissement dans ces établissements sera doublement sûr : d’abord, l’EHPAD sera situé dans un secteur où la demande est élevée (beaucoup de personnes âgées cherchent un EHPAD) et d’autre part, la réglementation par l’État limite l’offre (il y a peu d’EHPAD par rapport à la demande). Ainsi, les taux de remplissages de ce type de résidences médicalisées seront proche des 100% pour les années qui viennent.

Les acteurs les plus importants du marché

Classement des 10 plus important EHPADs en 2018 :

Environnement Juridique

Ce qui fait la différence entre les EHPAD et les autres résidences pour personnes âgées c’est essentiellement la réglementation très stricte qui les encadre.

En effet, pour être qualifié d’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes et obtenir des subventions pour les locataires, il est nécessaire d’obtenir un agrément au préalable.

Création contrôlée par l’état

Tout d’abord, pour obtenir le statut d’EHPAD, une convention doit être signée entre le Préfet, le Conseil Général et le directeur de l’établissement. Cette convention tripartite est très stricte et fixe les règles de fonctionnement de l’EHPAD via un cahier des charges mais aussi la tarification mise en place par l’établissement.

Ensuite, concernant les réglementations, elles doivent également respecter la réforme des EHPAD détaillée par la loi du 24 janvier 1997 conduisant à l’obtention d’un agrément et qui fixe les règles générales de fonctionnement de ces établissements.

L’agrément EHPAD

L’agrément EHPAD n’est pas définitif et soumis à des contrôles réguliers.

En effet, le CROSMS (Comité Régionale de l’Organisation Sociale et Médico-Sociale) a pour mission de contrôler les établissements EHPAD avec la possibilité de retirer l’agrément.