La Sécurité Fonciére

stisseurs privés (phénomène d’accaparement des terres[2]) est venu aggraver les problèmes liés à la propriété immobilière et aux différents modes d’acquisition de la propriété foncière, avec des conséquences néfastes sur l’exploitation optimale au profit des populations locales, notamment les plus défavorisées, des vastes terres rurales dont regorge l’Afrique.

Il est pourtant indéniable, et les auteurs s’accordent sur le fait que « le foncier constitue un enjeu économique et politique majeur. Il est au coeur des politiques agricoles, de développement rural, de développement et d’aménagement urbain. Les choix de politiques foncières ont un impact déterminant sur le développement des territoires »[3].

Les Chefs d’Etat et de Gouvernements d’Afrique ont quant à eux reconnu officiellement en 2009 par la Déclaration sur les problèmes fonciers et enjeux en Afrique, « l’importance cruciale de la terre dans la croissance socio-économique et le développement durables, et dans la sécurité des moyens de subsistance sociaux, économiques et culturels de nos populations »[4].

La réalisation de ces objectifs nécessite assurément la recherche de moyens efficaces de sécurisation de la propriété foncière et l’élaboration de politiques foncières adaptées aux réalités socio-économiques et culturelles africaines.

Cependant, face à la fragilité du système foncier actuel et à la difficulté de satisfaire l’exigence croissante de sécurité foncière dans la majorité des pays africains, l’on est en droit de s’interroger sur l’efficacité des politiques foncières basées sur le titre foncier, permettant de soutenir la réalisation des objectifs visés dans la Déclaration sus citée.

En effet, il importe de repenser les modalités d’appropriation foncière en Afrique en en redéfinissant le socle et en identifiant pour les exclure, tous les éléments qui constituent un frein à la sécurisation du droit de propriété et à la gestion optimale des terres.

Au préalable, il conviendra de préciser la signification de la notion de « titre ». Nous indiquerons ensuite les insuffisances du titre foncier pris comme unique instrument de sécurisation du droit de propriété, tout en faisant apparaître l’intérêt du titrement de la propriété foncière comme alternative proposée par le Notariat.

1- DEFINITIONS

a- Le titre

Le « titre » revêt une multitude d’acceptions différentes qui sont chacune une portion particulière de sa signification la plus étendue. D'une manière générale, le « titre » s’entend de « la qualité attachée à la source d'un droit ou d’un ensemble de droits »[5]. Cette source peut être une disposition légale ou administrative, une convention ou un jugement.

Généralement, le « titre » tend à s’assimiler au document qui constitue la preuve de son contenu. Pourtant, le droit inclus dans le titre ne se confond pas toujours avec sa preuve. Ainsi, un contrat de bail est un titre ; en revanche, l'absence d'un écrit concrétisant la preuve des droits qu'il confère, ne signifie pas qu'une personne qui ne dispose pas d'un document écrit se trouve dépourvue de titre : un bail verbal est un « titre », la possession qui est un fait matériel, est un « titre ». L’illustration la plus notoire de ce sens est sans doute celle donnée par le Code civil de 1804 qui dispose qu’« en fait de meubles, la possession vaut titre »[6].

Sur le plan juridique, le « titre » désigne un document rédigé en vue de constater un acte juridique ou un acte matériel pouvant produire des effets juridiques. C’est ce qui justifie la création de divers instruments juridiques constituant des titres et ayant pour but de concrétiser la réalité des choses (carte grise, grosse…) ou la qualité des personnes (carte d’identité nationale, acte de mariage…), dans l’optique de leur permettre de jouir de tous les droits qui y sont inhérents. C’est également le cas pour le titre foncier.

b- Le titre foncier

Le titre foncier se définit de manière laconique comme la certification de la propriété immobilière. De manière plus exhaustive, le titre foncier est « le feuillet du livre foncier affecté d’un numéro d’ordre où se trouve immatriculé un terrain avec indication du nom de son propriétaire, de sa contenance, de ses tenants et aboutissants, des charges et droits réels qui le grèvent »[7].

Le propriétaire du titre foncier est reconnu comme l’unique et véritable propriétaire de l’immeuble concerné, sauf à être exproprié pour cause d’utilité publique moyennant indemnisation.

Le titre foncier en tant qu’instrument de sécurisation de la propriété immobilière tire ses sources du Torrens Act[8], promulgué en Australie le 2 juillet 1858[9]. Ce modèle de sécurisation foncière permettra de répondre au programme d’introduction et de généralisation de la propriété foncière dans les colonies. Il instituera ainsi un système de «création administrative» de la propriété privée de la terre, en procédant d’une part à la purge des droits fonciers coutumiers et à la création d’un véritable « état civil » des terres, les « Livres Fonciers ».

Le système du Torrens Act, dit système de l’immatriculation foncière, fut adapté aux conditions des territoires coloniaux français. En Afrique de l’Ouest par exemple, il fut institué en 1900, modifié une première fois en 1906 et une seconde fois par un décret en 1932. Les États africains à leur indépendance ont nationalisé le décret de 1932, l’adaptant à leur situation nationale particulière par le biais de divers textes législatifs et réglementaires.

L’immatriculation foncière est un régime réel de publicité qui consiste à immatriculer ou à inscrire chaque immeuble par le Conservateur de la Propriété Foncière, sur des registres spéciaux dits (Livres Fonciers) sous un nom et un numéro d’ordre particulier, à la demande et au gré des intéressés. L’immatriculation s’opère après avoir délimité l’immeuble concerné. Au terme de la procédure, le titre de propriété ou titre foncier est délivré et comporte toutes les déterminations juridiques et topographiques propres à préciser exactement et définitivement les droits du propriétaire, ainsi que tous autres titulaires de droits réels grevant ledit immeuble[10].

Le choix de ce mode de sécurisation du foncier par les administrations coloniales, puis les États de l’ère post-indépendance, repose sur un certain nombre de raisons liées aux vertus qu’on lui prête :

- L’immatriculation foncière est considérée comme la source unique de toute légitimité foncière et, par conséquent, les droits coutumiers ne peuvent accéder au statut de propriété qu’à travers cette formalité.

- Trois qualités essentielles sont attachées au titre foncier :

• Le caractère définitif :

Dès lors qu’il est délivré, le titre foncier établit officiellement le droit de propriété du propriétaire qui ne peut plus être remis en cause que dans des cas spécifiques, strictement prévus par la loi.

• Le caractère intangible :

Après établissement et délivrance du titre foncier, il devient impossible de supprimer ou de compléter les mentions qu’il comporte. Cette qualité permet de déterminer définitivement la consistance matérielle de l’immeuble, sa situation juridique et la reconnaissance absolue des droits qui y sont mentionnés. Ainsi, les droits non révélés pendant la procédure d'immatriculation sont ignorés et réputés non avenus.

• Le caractère inattaquable :

Une fois que son droit réel sur l’immeuble faisant l’objet du titre foncier est établi, le propriétaire du titre foncier ne peut plus voir ses droits contredits par quelque propriétaire antérieur ou ayant cause. Par conséquent, le propriétaire désigné lors de son établissement est réputé propriétaire originaire de l'immeuble[11].

Cette règle confère donc au titre foncier une sorte « d’immunité juridictionnelle »[12]. Le seul recours recevable est généralement l’action en indemnité devant le juge judiciaire en cas de dol contre le responsable du dommage.

Il en est ainsi car le « Torrens Act » prévoyait en son Article 123 qu’« Aucune action en éviction ne sera recevable contre le propriétaire immatriculé et la production en justice du certificat du titre foncier formera un obstacle absolu à la poursuite qui sera intentée contre la personne qui sera désignée comme propriétaire ».

- Le titre foncier confère des avantages non négligeables, importants pour le développement des investissements :

• il donne droit au crédit bancaire en servant de garantie par la prise d’une hypothèque,

• il permet l’investissement grâce au financement obtenu du gage de l’immeuble immatriculé,

• il simplifie