La phase précontractuelle

- Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 décembre 2018, n°17-23.321, Publié au bulletin.

1) Commentaire d’arrêt : la violation d'un pacte de préférence par une promesse unilatérale de vente

Une réforme majeure du droit des contrats a été apportée par le législateur en 2016, avec l’apparition du pacte de préférence dans le code civil à l’article 1123.

Le 6 décembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation s’est prononcée sur la violation d’un pacte de préférence par la conclusion d’une promesse unilatérale de vente, conclue avec expiration de ce dernier. Ce contentieux a été initié par le bénéficiaire privé du bien que le promettant s’était engagé à lui céder.

Un propriétaire d’appartement (M.Z) a conclu un pacte immobilier de préférence, portant sur deux lots dans un immeuble en copropriété, avec un tiers y ayant consenti. Le but étant de consentir à un tiers un droit de préférence en cas de vente de ce bien, dans une durée de 10 ans.

Le promettant a ensuite conclu une promesse unilatérale de vente sur le même bien a une autre personne (M.F) que le bénéficiaire (Mme X) du pacte par acte notarié, le bien été ensuite vendu.

Puisque la vente entraîne violation du pacte de préférence, le bénéficiaire (Mme X) a assigné le propriétaire d’appartement et l’acquéreur ainsi que les notaires instrumentant la vente et l’Agence immobilière, en demandant d’annulation de la vente (donc du contrat), sa substitution dans les droits de l’acquéreur, expulsion de celui ci et paiement de dommages-intérêts.

Dans son arrêt du 25 avril 2017, la Cour d’appel de Fort-de-France a rejeté les prétentions aux motifs que les termes du pacte de préférence ne permettent pas de conclure qu’en cas d’intention de vendre, l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève le pré-contrat

Seule la date de l’échange des consentements compte.

Et puisqu’ici l’acte signé entre M.Z et M.F est intervenu avant le terme du pacte de préférence est une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu’à la levée de l’option, qui était postérieure à la date du terme du pacte.

La conclusion d’une promesse unilatérale de vente par un promettant constitue-t-elle une violation du pacte de préférence conclu antérieurement ? 

La cour de Cassation casse et annule l’arrêt d’appel au visa de l’article 1134 du code civil : « le pacte de préférence implique pour le promettant l’obligation de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien ». Elle reproche aux juges du fond d’avoir ignoré que le promettant avait en l’espèce violé cette obligation.

La seule signature d’une promesse unilatérale de vente par l’auteur d’un pacte de préférence qui n’a pas proposé en priorité le contrat à son bénéficiaire constitue une violation.

Ainsi la haute juridiction va dans sa décision apporter de nouveaux éléments quant aux obligations d’un promettant et donc son engagement dans un pacte de préférence (I). Susceptible d’ailleurs de ne pas être respecté, ce qui entraînerait en conséquent une violation de la promesse accompagnée de sanctions (II)

I – Le pacte de préférence : l’apport de la troisième chambre civile quant aux obligations du promettant d’un pacte de préférence

La haute juridiction a été amené à interpréter strictement la notion du pacte de préférence (A), incluant le principe selon lequel le pacte de préférence et donc la promesse de vente l’emporte sur la promesse unilatérale de vente (B).

A) La définition classique du pacte de préférence

Bien avant la réforme opérée en 2016, le pacte de préférence n’était qu’une idée purement jurisprudentielle. Dans son ancien article 1134 le code civil disposait d’ailleurs que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » Il était déjà admis à ce moment là que le promettant devait impérativement faire passer prioritaire le bénéficiaire. Les règles générales quant à ce pactes n’ont donc pas grandement évolué, elles sont restées les mêmes, et ce même si ce principe existe depuis la réforme.

Dans l’arrêt étudié, le pacte de préférence porte sur la vente de deux immeubles, proposée prioritairement au bénéficiaire s’il se décidait de vendre. L’objectif étant de garantir une certaine sécurité juridique. Ainsi le promettant, puisqu’il s’engage à ne pas vendre son bien à un tiers sans l’avoir avant tout proposé au bénéficiaire, n’a qu’une liberté contractuelle limitée. A l’inverse du bénéficiaire qui peut ou non accepter l’offre.

Donc suite à l’ordonnance du 10 février 2016, le pacte de préférence a été inséré dans l’article 1123 du Code civil. Il se définit ainsi toujours comme un « contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle se déciderait à contracter ».

Ce pacte de préférence entre donc dans la catégorie des avant-contrats, et ce au même titre que la promesse unilatérale de vente dont il est question dans cet arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

Ce type d’avant contrat offre ainsi au bénéficiaire un « droit de préférence ou de priorité » dans l’hypothèse où le propriétaire aurait la volonté de vendre son bien.

Dans sa décision, la cour de cassation, qui dispose que « le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien », ne détermine donc pas la date à laquelle la décision de vendre et certaine, mais insiste plutôt sur son effet. Alors le désir de vendre peut apparaître lors de l’échange des consentements. De fait la promesse porte une certaine valeur qui va servir d’engagement définitif. Autrement dit, l’idée de la Cour d’appel appui le principe selon lequel la manifestation du désir de vendre du promettant n’a lieu qu’au moment de la vente, lors de l’échange des consentements et de naissance d’une obligation de donner. Toutefois pour la Cour de Cassation le désir de vendre apparaît déjà avant le contrat de vente, autrement dit lors de l’avant contrat, donc au moment de la promesse. Elle s’inspire ici de l’idée de l’ancien article 1134 cité au visa, protégeant la bonne foi contractuelle.

Il apparaît en principe impossible de dissocier la promesse unilatérale de vente de la « vente projetée ». La Cour de Cassation défend alors son idée en reprochant aux juges du fonds de ne pas avoir posé le principe selon lequel la préférence doit être donnée au bénéficiaire.

B) L’articulation étroite du pacte de préférence et de la promesse unilatérale de vente ; l’un l’emportant sur l’autre

Le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de contracter- vendre le bien.

Ainsi on distingue la promesse unilatérale de vente de celle du pacte de préférence.

Dans la promesse unilatérale de vente, la volonté du bénéficiaire conditionne le contrat de vente définitif. Or dans le pacte de préférence, cela dépend des deux volontés engagées.

Ainsi on voit bien que dans le pacte de préférence, le promettant a l’obligation de proposer prioritairement l’achat de son bien au bénéficiaire du pacte et à lui seul l’offre, au cas ou il le souhaiterait.

A l’inverse de la promesse unilatérale, l’auteur ne s’engage pas vraiment à vendre son bien, on parle seulement de proposition, de « prévention ». Le promettant promet seulement au bénéficiaire de lui vendre son bien s’il lève l’option dans le délai imparti. Pendant ce délai le vendeur s’engage à ne pas vendre à autrui le bien.

Toutefois pour certains cette priorité peut amener à quelques critiques puisqu’en effet le promettant serait limité dans sa liberté contractuelle, il ne pourrait plus faire d’offre à d’autres tiers, il serait cantonné à celle faite au bénéficiaire et donc ne pourrait plus disposer de son bien comme il l’entend. En d’autres termes, cela empêcherait une certaine concurrence.

Toutefois la Cour de Cassation n’insiste pas tant sur ce fait, mais plutôt sur l’idée selon laquelle consentir à la promesse unilatérale, c’est consentir à la vente. Ne pas respecter cela constituerait une faute, que l'option ne soit levée que postérieurement à l'extinction du pacte ou pas.