Cas pratique droit civil obligation pré-contractuelle d'information

ntre les parties et fixé par elles. Dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente est « parfaite » (Cf. article 1583 du code civil). Le vendeur dispose néanmoins d'un recours dans certaines situations particulières s'il est « lésé ». Il pourra parfois faire valoir l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, la « lésion » si l'immeuble a été vendu en deçà des 7/12ème de sa valeur, ou encore la violence ou la contrainte morale ou physique, et enfin le dol en cas de manœuvres destinées à induire en erreur son contractant.

En l’espèce, Madame Zara, acquéreuse du tableau, n’était pas dans l’obligation d’informer son cocontractant de la valeur réelle de l’œuvre. Elle s’est seulement engagé à payer le prix et n'a certainement pas d'obligation d'information quant à la chose acquise. De plus, les négociations, ainsi que la vente, se sont faites dans un cadre parfaitement licite, le consentement des deux parties était manifeste et non-vicié.

Il parait donc impossible pour Monsieur Robert de pouvoir récupérer son tableau et agir contre Madame Zara.

Mais que se passe-t-il si la réticence de l’acheteur porte sur une qualité substantielle de la chose du contrat ?

Comme nous l’avons vu auparavant, et cela a été réaffirmé le 3 mai 2000 par la Cour de cassation dans l’arrêt Baldus : « aucune obligation d’information ne pesait sur l’acheteur » (l’acheteur n’avait pas informé le vendeur de la notoriété de l’auteur des photographies qui étaient cédées, et donc de leur valeur). La Haute juridiction a en revanche retenu le dol de l’acheteur qui, connaissant la richesse du sous-sol du bien vendu, a maintenu les vendeurs dans l’ignorance (Civ. 3ème, 15 novembre 2000, Carrières de Brandefert). Ainsi pour qu'il y ait dol, il semblerait que le silence dolosif porte non pas sur la valeur de la chose du contrat mais sur une de ses qualités substantielles. C’est pour cela qu’il est acquis que, une erreur ne pouvant porter que sur les qualités, le dol provoque une erreur.

En l’espèce, Monsieur Robert pensait vendre une œuvre d’un certain « Martin » alors que le tableau est en fait attribué à Paul Gauguin, peintre de renommée. Il y a donc là une erreur de la part de Robert sur une qualité substantielle de la chose, en l’occurrence l’auteur du tableau. Madame Zara pourra alors se voir accusé de réticence dolosive.

Au final, Madame Zara ayant dissimulé une qualité substantielle du tableau, à savoir son véritable auteur, ce qui aurait probablement poussé Monsieur Robert à conclure la vente à un prix bien plus élevé. De ce fait, le vendeur pourra attaquer Madame Zara.

Propriétaire d’un immeuble depuis plusieurs mois, Monsieur Robert apprend qu’un complexe sportif va être construit sur le terrain jouxtant le sien, mettant ainsi en péril sa tranquillité. Soupçonnant que ce projet était connu de longue date, probablement avant qu’il ne s’installe, il souhaiterait savoir s’il est possible d’annuler la vente.

Est-il tout d’abord possible de se retourner contre la commune ?

La réticence se définit en droit comme le silence gardé volontairement par une personne sur un point qu'elle devrait révéler. Elle est sanctionnée par l'article 1116 du Code Civil, visant le dol. Pour la jurisprudence française, le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter (Civ. 3ème, 15 janvier 1971). Le dol est une cause de nullité du contrat. Ce comportement sanctionne une obligation précontractuelle de renseignement. Pour qu'il y ait dol au sens du droit, il faut faire apparaître l'existence de manœuvres, le dol doit émaner des cocontractants, le dol doit également être déterminant. Ainsi, le silence doit venir du vendeur. Si le maire d'une commune autorise, par exemple, la construction d'une habitation tout en sachant qu'une centrale éolienne va se construire, le dol ne peut être considéré comme constitué. Il faut dans ce cas, étudier si l'on ne peut pas engager la responsabilité du vendeur du terrain. Cependant, le silence émanant d'un agent immobilier ou d'un notaire peut être analysé comme un dol, dans le sens où il est le représentant d'une des parties, il n'est pas alors tiers au contrat.

En l’espèce, même si le projet de complexe sportif est postérieur au permis de construire ayant permis l’établissement de Monsieur Robert, ce dernier ne pourra se retourner contre l’administration ayant autorisé la construction de sa maison. Il devra alors se retourner contre le vendeur du bien.

Quelle est l’étendue du devoir d’information du vendeur ?

Le vendeur a un devoir d’information vis-à-vis de l’acquéreur : au moment de la vente, il doit communiquer à l'acheteur toutes les informations en sa possession sur la situation de l'immeuble. L’information n’étant pas de la désinformation, ce devoir d’information est obligatoirement lié à la bonne foi, à la précision et à la transparence. Pour ce qui est du principe de bonne foi, il implique que le vendeur doit ignorer le risque de litige au moment de la vente et qu'il doit révéler à l'acheteur tout ce qui ne se voit pas d'emblée. Les servitudes, l’inondabilité du terrain, l’existence d’une procédure concernant le produit mis en vente et l'existence d'un bail font partie de la catégorie de tout ce qui n’est pas soupçonnable à première vue et qui peut influer sur le consentement de l’acquéreur et le futur de la transaction. Chez l’agent immobilier, ce devoir se traduit par l’obligation de renseignement et devoir de conseil dont l’étendue ne cesse de s’accroître. Ce devoir de conseil s’explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers sont des professionnels dont la supériorité technique doit permettre d’informer leurs clients néophytes sur les circonstances qui entourent l’opération qu’ils envisagent mais aussi sur ses conséquences. Ce devoir de conseil impose à l’agent d’informer son client de tous les risques que lui fait