Le Banquet De Platon

eclerc, reprochait donc aux défendeurs, d’avoir mis fin, unilatéralement et sans motif valable, à une promesse d’achat visant sa propriété. Elle leur réclame en l’instance la somme de 25 060,98$ à titre de dommage et intérêt.

Au fin de trancher ce litige, le tribunal a dû déterminer s’il y avait eu faute contractuelle de la part des défendeurs et, le cas échéant, quels sont les dommages directs et prévisible qui en découlait.

Au niveau de l’analyse de la preuve, les défendeurs s’appuient sur le libellé de la clause B2.4 pour se soustraire à leur engagement contractuel et qu’ainsi la teneur du rapport d’inspection identifie des facteurs suffisamment importants pour justifier que leur offre d’achat devienne « nulle et non avenue». Or, le juge est venu préciser qu’il s’agissait d’un rapport d’inspection pré-achat et non d’une expertise en bonne et dû forme, comme il a été expliqué par des collègues au cours d’hier.

La finalité de l’inspection pré-achat vise à permettre à un acheteur éventuel d’agir de façon prudente et diligente et de mieux connaître les composantes du bien qu’il souhaite acquérir qui dans ce cas était une maison bâtit en 1957.

Au niveau de la forme, le rapport contenait des formules standardisées que l’on peux retrouver dans tous les rapports d’inspections soit la clause B2.4. Mais le juge va dire que plus souvent qu’autrement, ces paragraphes décrivent des limites de l’inspection et constituent des commentaires de nature plutôt défensive destinés à protéger d’avantage l’inspecteur que ses clients.

Ensuite, au niveau du fond, on pouvait comprendre à la lecture du rapport, que de façon générale, l’immeuble était dans un état satisfaisant et que l’inspecteur n’avait pas observé de déficiences majeures sur cette propriété mais que certaines réparations étaient à faire.

De l’avis du tribunal, l’ensemble des constats énoncés dans ce rapport ne reflétaient pas la gravité nécessaire pour justifier l’annulation de l’offre d’achat en vertu de la clause B2.4 et que les réparations à faire n’étaient rien de substantiel au point de mettre fin unilatéralement à l’offre d’achat. Même si la clause d’inspection pré-achat est instituée et doit être interprété en vue de protégéer les éventuels acheteurs, cette clause ne saurait équivaloir à « une garantie d’absence totale de vétusté » comme il a été repris dans l’arrêt Germain c. Deschêne.

Les tribunaux ont reconnu à plus d’une reprise la nécessité d’appliquer une norme objective pour justifier le refus de donner suite à une offre d’achat. L’inquiétude et l’angoisse financière ne sauraient suffire pour justifier un retrait unilatéral face à un engagement contractuel dûment pris. Mais cette norme objective doit renvoyer à l’état inadéquat de l’immeuble eu égard au prix consenti par un acheteur raisonnable, prudent et diligent. Le juge a conclut qu’en l’espèce, la preuve, tant testimoniale que documentaire, ne permettait pas de conclure que ce critère essentiel avait été satisfait et qu’il faut en conclure à l’existence d’une faute contractuelle de la part des défendeurs, vu leurs défaut de donner suite à leur offre d’achat.

Donc pour ces motifs, le tribunal