Immatriculation Foncière

e la propriété foncière qui sont responsables de l’application de ce régime (le conservateur à un statut un peu particulier puisqu’il a des fonctions administratives et judiciaires), le conservateur est chargé de l’immatriculation des immeubles, de l’inscription des droits y afférents, la perception des taxes, il est aussi responsable de la conservation des documents déposés par les usagers. Il est tenu de la mise à jour d’un certains nombre de registres (il peut engager sa responsabilité personnelle).

Le requérant qui dépose une demande d’immatriculation ne peut pas la retirer. Ainsi l’immatriculation devient obligatoire lorsqu’il y a cession des immeubles de « Habous » ou lorsqu’il s’agit de saisie immobilière.

Ce régime est caractérisé aussi par une spécialité propre, car la procédure d’immatriculation ne peut concerner qu’un seul immeuble, et c’est une procédure applicable à chaque immeuble.

← Exception : on peut recourir à une immatriculation groupée (Dahir du 05-04-1958).

Il faut souligner, que l’immatriculation foncière présente au Maroc un système proprement administratif utilisé en 2 phases principales :

← Une phase de départ qui est l’immatriculation

← Une phase postérieure qui concerne la vie juridique de l’immeuble.

TITRE I : LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION

Tant qu’il y a au Maroc plusieurs statuts fonciers (propriété privative, publique et collective), le législateur a envisagé à côté de la procédure normale d’immatriculation, des procédures spéciales.

Chapitre I : La procédure normale

Cette procédure est assez complexe et peut s’établir dans le temps, mais une fois l’immeuble immatriculé, cette procédure produit des effets juridiques très importants.

Section 1 : Le déroulement de la procédure

Cette procédure commence par le dépôt d’une demande de la part de l’intéressé (la réquisition d’immatriculation), suivie d’une étude de la part du conservateur. En cas d’opposition formulée par des tiers, la justice peut intervenir, l’affaire est transmise à la juridiction compétente et se termine par la décision du conservateur (acceptation ou rejet de la demande).

Paragraphe 1 : La réquisition d’immatriculation

Pour être valablement acceptée, la réquisition d’immatriculation doit contenir un certain nombre de renseignements, mais dés son introduction à la conservation foncière, elle modifie la situation juridique de l’immeuble.

1) Les conditions de la demande : Le requérant doit fournir au conservateur tous les renseignements nécessaires à son identification, ainsi que les précisions sur l’immeuble à immatriculer. Il faut également fournir les pièces qui permettent de prouver les droits du requérant.

← Qui pourrait alors demander l’immatriculation d’un immeuble ?

Normalement c’est le propriétaire qui doit demander l’immatriculation d’un immeuble, bien que l’article 10 du Dahir de 1913 permet aux titulaires de droits réels (modernes et traditionnels) de demander l’immatriculation de leurs droits.

*Art.10 : modifié par le Dahir du 10 mars 1921 : « peuvent seuls requérir l’immatriculation : Le propriétaire/ Le copropriétaire, sous réserve du droit de chefâa de ses copropriétaires, lorsque ceux-ci se trouvent dans les conditions requises pour l’exercice de ce doit/ Les détenteurs des droits réels énumérés ci-après : l’usufruit, usage d’habitation, emphytéose, antichrèse/ Les détenteurs d’un droit réel résultant d’un démembrements de propriété admis par le droit musulman/ Les détenteurs de servitudes foncières ou d’hypothèques, avec le consentement du propriétaire.

La réquisition d’immatriculation régulièrement introduite déclenche la procédure et confère déjà à l’immeuble objet de cette réquisition une situation juridique spéciale.

2) La situation de l’immeuble pré immatriculé : N’étant pas encore immatriculé, l’immeuble doit rester sous régime du droit musulman, mais son entrée dans le régime de l’immatriculation va lui conférer une situation juridique nouvelle avec une application simultanée du droit musulman et quelques règles du Dahir de 1913. C’est ainsi que pour évaluer les droits du requérant, le conservateur va se référer au droit musulman, s’il y a des oppositions concernant les droits du requérant, les articles 32 et 37 du Dahir de 1913 exigent que l’opposant apporte la preuve de ses prétentions, alors même qu’il est possesseur de l’immeuble, or en droit musulman, le possesseur n’a pas à apporter la preuve de sa possession, c’est celui qui prétend le contraire qui doit prouver que la possession ne remplit pas les conditions exigées par le droit musulman.

← La possession en droit musulman doit remplir 3 conditions : Elle doit être paisible/ Elle doit être incontestée/ Elle doit durer un certain temps.

*Au Maroc : La possession n’entraîne pas le droit de la propriété (en France 30 de possession entraîne l’usucapion). Il est à signaler, que le droit musulman ne reconnaît pas l’usucapion, par contre, il reconnaît la prescription extinctive : qui éteint les actions en justice.

← Si l’immeuble est en cours de l’immatriculation : L’opposant, si il est possesseur, doit prouver le lien de droit avec l’immeuble.

L’immeuble en cours d’immatriculation peut faire l’objet de cession, comme elle peut être donnée en garantie. Toutes les opérations qui concernent un immeuble en cours d’immatriculation doivent être portées à la connaissance du conservateur, soit par le biais des oppositions, soit par l’intermédiaire d’une inscription concomitante à l’immatriculation. A défaut d’avertir le conservateur, les nouveaux titulaires de droits risquent à les perdre après l’immatriculation.

Dans l’ancienne organisation judiciaire avant 1974, il s’est posé le problème de la juridiction compétente entre le tribunal moderne le « Cadi ». Dans ce cadre la réquisition d’immatriculation fait l’objet d’une large publicité afin d’avertir les tiers qu’un immeuble est en cours d’immatriculation.

Le conservateur publie un extrait de la réquisition au BO. Cet extrait est affiché dans les lieux suivant : *Auprès de la conservation foncière/ *Auprès du TPI dans le ressort duquel se trouve la conservation foncière/ *Aux bureaux des autorités locales.

Ces mesures de publicité sont suivies par une opération de bornage. Cette opération présente 3 caractère : une opération juridique, une opération topographique et une opération de publicité.

✓ Une opération juridique : Dans la mesure où le délégué du conservateur est habilité à faire une enquête sur place pour évaluer les droits du requérant, il peut même recueillir sur place les déclarations des opposants.

✓ Une opération topographique : Dans la mesure ou le délégué du conservateur va placer des bornes pour délimiter les frontières de l’immeuble, il va calculer provisoirement la surface du terrain et établir un plan provisoire.

✓ Une opération de publicité : dans la mesure où le conservateur doit convoquer les voisins, et toute personne concernée par l’opération. Cette opération implique aussi la présence des autorités locales.

Paragraphe 2 : Les oppositions

Toute personne qui conteste les droits du requérant peut effectuer une opposition. Les contestations peuvent concerner des prétentions : les droits réels grevant l’immeuble à immatriculé, les personnes indivis,…etc. Les oppositions peuvent concerner les limites de l’immeuble en cours d’immatriculation. L’opposant peut simplement prétendre que le requérant n’a pas droit sur l’immeuble intéressé.

← Qui est habilité alors à faire des oppositions ?

Toute personne qui a des droits peut faire des oppositions (personnellement ou par le biais d’un représentant), le procureur du Roi peut également faire des oppositions, le curateur des absents, les parents des incapables et disparus.

← Le lieu où se déroule l’opposition :

Les oppositions peuvent être effectuées soit entre les mains du conservateur, soit auprès du délégué, soit auprès du TPI ou l’autorité locale. Les oppositions peuvent être faites dès le dépôt de la réquisition jusqu’au 2éme mois qui suit l’avis de clôture du bornage. Le conservateur peut accepter des oppositions tardives, tant que le dossier n’est pas encore transmis au tribunal. Mais, une fois il entre dans les mains de la justice, seul le procureur peut accepter des oppositions hors délai.

Toute opposition non justifiée peut être rejetée par le conservateur, mais l’opposant dispose d’un recours auprès du tribunal. Toute opposition abusive ou non fondée peut donner lieu à des amendes et sans préjudices de dommages intérêts en faveur du requérant.

Les opposants doivent payer à la conservation le montant de la taxe judiciaire et le droit du plaidoyer (sauf le cas de l’assistance judiciaire). A défaut