Courrier état de fait

Cas 4 : le courrier

ANALYSE JURIDIQUE

Courrier a la cliente :

On date le courrier fin février, début mars, on se situe avant la fin des délais de plainte. Pour celui de l’avocat adversaire, c’est seulement un projet donc pas besoin de dater.

A faire : Genève

Le, (projet)

Dire à la cliente qu’on lui soumet un projet, c’est totalement dédier à la défense de leurs intérêts, mais un juge peu en juger autrement évidemment.

Pas de résumé des faits a la cliente : on commence directement à dire les problématiques qu’on a du analyser mais qui ne sont pas forcément dans celui de la partie adverse.

On peut commencer comme on veut : notaire ou droit pénal

I-        PB du notaire :

 Traiter préalablement la question de la validité du contrat de réservation. Si oui ou non il est valide ensuite les autres problématiques pour renvoyer à notre réponse ici. Indiquer a la cliente que bcp de question sont lié à la validité de cet acte, donc on traite d’abord de cette question.

-        Type de contrat : rien dans le CO, regarder l’article Pichonnaz sur swisslex : contrat innomés. Pas facile de déterminer de quoi il s’agit. Pas de réponse claire, pas un précontrat. On doit expliquer à la cliente que pas clair. Résumer ce qu’il dit.

o        Notamment la forme de ce contrat : 2 courants doctrine différent : certain dit que forme authentique, d’autre non.

o        Regarder un arrêt qui trancherait : un arrêt st gallois très récent : au niveau cantonal, on dit que need forme authentique : 12 janvier 2018. Il y a un élément en sa faveur mais un arrêt cantonal ne réglé pas la question. On ne sait pas si partie au niveau fédéral.

o        Pas de garanti de validité du contrat pour le moment. Évidemment dans le cas d’une procédure on va la soutenir avec cela mais en l’état actuel on ne peut pas lui dire. Mais si on se base sur cela : il est nul. Si contrat nul  on ne pourrait pas invoquer ce qu’il y a dans ce contrat.

o        Pourquoi il devrait être en forme authentique ? parce que lié avec contrat de vente immobilière et donc forme authentique. Ici lien aussi avec un éventuel mandat.

o        Contrat de mandat pas de forme authentique. On pourrait dire que la partie qui concerne tout ce qui est lié au mandat est valable puisque pas de forme authentique ? on pourrait dire les 2. On doit prendre position en donnant notre avis, en se basant sur tout ce que l’on trouve (ouvrage ou arrêt). On doit préciser quand même que c’est notre opinion parce que pas tranché.  On ne le traite pas dans courrier de la partie adverse.

-        A évoquer : si on considère que nul (need forme authentique) : conséquence par rapport au 50'000.- (cause).  Restitution en invoquant enrichissement illégitime mais par la régit alors que c’est le notaire qui a l’argent. On a donné l’argent a la régit mais c’était au pptaire qu’on devait donner l’argent. Need savoir qui est enrichie de manière illégitime  possible de dire qu’on laisse question ouverte parce qu’on va plutôt trouver une réponse en analysant les autres problématiques.

-        Compensation 120 CO : dette de même espèce, créance exigible. On évoque 120 : on dit que pb puisque pas créancier et débiteur l’un de l’autre. A la partie adverse on leurs dit que pas réciproque : contrat avec la régit, et argent destiné au vendeur. Lui il invoque un contrat de mandat donc on n’a pas les mêmes parties.

o        Mais nous on a besoin de 125 ch. 1 : chose déposé  regarder art 472 (dépôt en général mais avec particularité que dépôt irrégulier parce que somme argent donc 481 CO en plus)  cad qu’on doit rendre la même somme pas forcement les même billets, prévu expressément dans le contrat. Donc 125 : on ne peut pas, il faut le consentement du créancier (Ana), elle ne l’a pas donné : on invoque cela a la partie inverse. Il ne peut pas invoquer la compensation pour prendre l’argent. Ce serait a lui d’agir contre elle pour avoir ses honoraires.

-        On doit voir maintenant s’il peut réclamer des honoraires a notre cliente. Sur quelles bases et a peut prés le montant.

o        Voir s’il y a mandat : si oui alors on peut appliquer ses règle Loi 178.11 sur le notariat (LNo) ++ règlement 178.11.1 du 16.12.2004 (RLNo) :  « si le juge ne devait pas choisir notre approche il pourrait statuer de cette manière ».

o        M.Star dit que A avait accepter le mandat : alors qu’elle n’a pas dit oui, elle a demandé les honoraires et voir si elle pouvait avoir un autre notaire. Acceptation tacite de la cliente : CO-CR Art 395 §9.

o        Faire la diff entre les 2 emails : le 1er on est plus fort dessus alors que le 2eme non.

o        Elle n’est pas juriste mais d’un autre coté : elle a signé le contrat (avec payement des frais de notaires), mais d’un autre côté, le contrat est peut-être nul.

o        On dit à la cliente que l’on écrit qu’il n’y a pas de mandat mais on lui dit à elle que c’est une question compliquée : avec le 2eme mail on pourrait éventuellement dire qu’elle a tacitement mandaté. Mais voir si on peut trouver une doctrine qui dit l’inverse.

o        Attention de ne pas trop développer : on pourrait conclure au fait qu’il y a un mandat et énoncer les arguments aux vues de l’état de fait. S’il veut être payer il doit lui envoyer une note d’honoraire détaillé. Si le mandat commence à partir du 2eme email : il aura mis des frais avant : enrichissement illégitime.

o        Le notaire est quand même mandaté par A, il doit d’une certaine manière être répondant d’une certaine personne, il prend carrément position de la partie adverse, il n’est pas neutre. Encore plus pour justifier le fais qu’il ne respecte pas le mandat s’il y’en a un. (Ne pas le mentionner dans les analyses juridiques à la partie adverse mais uniquement dans les faits, limite comme un avocat) + il ne s’est jamais comporté comme quelqu’un qui avait un mandat, il ne l’a jamais contacté etc…

-        Clause du contrat de réservation : Renonciation à la signature chez le notaire ? elle s’est rendue chez le notaire, mais pas pour signer, pour avoir une réponse par rapport au prix de vente. Elle avait déjà dit le jour d’avant, le 4, lors de la visite des locaux, qu’elle ne signerait pas.

o        Il y a non conclusion de la vente : l’acompte est restitué a l’acheteuse, la régie le confirme

o        Dans l’hypothèse où le contrat est valable (ou du moins cette partie), le régie a conclu a la restitution totale de la somme. Le contrat prévoyait cela, quand elle renonce avant. Même s’il y a eu un mandat les frais ne sont pas pris en charge par la cliente, Il n’y avait donc même pas a payer les honoraire.

o        (on lui dit qu’elle ne doit rien du tout mais dans le cas ou… )Si le contrat n’est pas valable : voir LNo, pour justifier les honoraires : art 116 : partage des honoraires + « sauf convention contraire » : ici il y a une convention qui règle la situation. : ce que fait le notaire semble abusif, même si plusieurs élément ne semble toujours pas claire.

o        Si le notaire peut aller vers les 2 débiteurs : s’il demande a un, ce serait a cette personne (donc Ana) d’aller voir l’autre débiteur pour se faire rembourser.

o        Art 115 al 1 : l’acte n’a pas abouti + 118 al 1 : pas de temps passer sur l’affaire, aucun résultat, il ne l’a pas défendu etc.. + 117 : il ne pourra pas se prévaloir de cette disposition : les 50'000.- sont dans l’accomplissement de sa tâche, on ne l’a pas déposé comme provision pour lui, on a bloqué l’argent pour le vendeur. Il ne pourra donc pas prendre de l’argent dessus.

🡪 On ne peut pas exclure qu’elle va tout recevoir des 2'000.- mais elle pourra malgré tout payer quelque chose (art 117 al 1 LNo). Ou rien ou quelque chose de réduit/solidaire (art Co, pour expliquer ce que cela signifie). + art 44 al 4 LNo : l’argent est sur le compte de l’association des notaires : l’argent doit être rendu d’office, sitôt affaire terminée.

🡪 L’analyse est assez superficielle : on va être jugé sur la référence, si très convaincant ou pas.

II-        PB de la menace de plainte pénale :

On explique que l’on n’a rien dit a maitre Star, a cause du délais de 3 mois : on ne veut pas attirer l’attention

-        Injure : pas de tiers, les autres éléments constitutifs sont remplis ? Par la parole, dans son honneur, jugement de valeur (mixte ou pur)

-        Si vraiment une injure  délais de 3 mois : partie général CP.

-        Notaire = officier publique change quelque chose ? ici ne change rien, il n’était pas dans le cadre de ses fonctions, art 285 et même n’a rien a voir avec cette. Le fait qu’il est officier public n’a aucune importance.