Synthèse: Les contrats de vente d'un immeuble construit.

Les contrats de vente d'un immeuble construit

La vente d'un immeuble construit un contrat par lequel une partie transfère a l'autre (l’acheteur ‘engage à  payer)

Vente immobilière = acte civil soumise aux règles issues du droit commun de la vente :

        -Consentement de la partie qui s'oblige

        -Capacité de contracter

        -Un objet certain qui forme la matière de l'engagement

        -Une cause licite

                Déroulement de l'opération :

-vendeur offre l'immeuble à la vente/acquéreur se manifeste/lisse mettent d'accord sur la chose et le prix

-document préliminaire constitué

-accord définitif après un délai de 10 jours (loi macaron)

-la vente peut être subordonnée/ éléments peuvent influer sur la réalisation définitive

-l'obtention d'un crédit est une stipulation elle suspend les effets : condition suspensive

-la réalisation de toutes les conditions suspensives =contrat définitif

-notaire pour établir l'acte authentique

-le vendeur doit une obligation de garantie

-acheteur =prendre livraison et payer le prix convenu

-vendeur non payé=droit de rétention, privilège et action résolutoire

L'avant contrat : - n'engage pas à grand-chose pourtant il constitue bel et bien un contrat

• sa signature n'est pas légalement obligatoire mais elle est indispensable dans la pratique
• au moment de l'accord, l'acheteur ne dispose généralement pas encore de tous les éléments (droit de préemption, absence de servitude ...)

• un document sous seing privé ou authentique va concrétiser les modalités
• lier les parties par de droits et obligations

La signature de l'avant contrat met fin à la période de négociation

 Il n’est pas soumis à des conditions de formerais exige la signature des parties

Il existe plusieurs types d'avant contrat  mais ils ne font pas naitre des obligations identique

Le non réalisation aura presque tout le temps l'attribution ou la restitution des sommes ou de dommage et intérêts

Les actes juridiques contenant l'engagement départi sont qualifiés d'engagement unilatéral ou bilatéral (synallagmatique)

NE PAS CONFONDRE =>acte juridique unilatéral et contrat unilatéral (accord de volonté mais une seule partie est engagée)

Promesse unipétale de vente (promesse synallagmatique de vente /compromis de vente): engagement d'une seule partie et l’autre approuve les conditions

Contrats bilatéraux ou synallagmatiques = engagement réciproque

Elle peut émaner du vendeur ou de l'acquéreur

Conditions de l'offre

-précise

-ferme

-faite à une ou  plusieurs personnes déterminées

Elle peut être une simple annonce dans le journal ou description du bien avec indication de son prix dans une vitrine

L’offre d'achat permet = offre d'acquisition (prix inférieur dans le mandat)

L’engagement d’acheter ne constitue pas un avant contrat ! Car il constitue une obligation que pour l'acquéreur et non pour le vendeur

Le contrat nait d'une offre acceptée c'est à dire que la personne manifeste son intention d'acheter ou de vendre aux conditions fixées par l'auteur de l'offre.

=> Il y a donc accord et consentement de part et d'autre sur le prix et la chose = la vente est donc formée

Une offre sans acception est une offre sans conséquence, le décès de son auteur rend l'offre caduque

LA RETRACTATION : l'offre peut être révoqué tant qu’elle n'a pas était acceptée

L'INTERDICTION DE RECEVOIR DES FONDS AVEC UNE OFFRE D'ACHAT : Loi SRU (solidarité renouvellement urbain 13/12/2000) depuis le 1er juin 2001 celle-ci interdit achat donc obligation de versement.

La promesse unilatérale de vente : contrat par laquelle le vendeur promet de vendre pendant un temps limitée

Le vendeur s'engage à vendre mais l'acheteur n'est pas obliger d'acheter

Le vendeur s'engage : -à ne pas disposer du bien immobilier au profit d'une autre personne

                          -à conclure le contrat définitif si l'acheteur lève l'option dans le délai imparti

Elle est transmise à son héritier en cas de décès

L’acheteur bénéficie du délai d'option pour réfléchir         

En contrepartie de cette promesse l'acheteur verse un acompte dit d'immobilisation maxi 10% du prix de vente

Si l'acheteur ne manifeste plus l'envie d'acquérir le bien en question et ne lève pas l'option dans le délai prévu il perd donc l'indemnité d'immobilisation

Condition de validité de la promesse unilatérale

La promesse est validée si et seulement si celle-ci a était enregistrer dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation

Si l'une des parties refuse de signer l'acte authentique dans les délais fixé ou de remplir une de ses obligations, l'autre pourra soit poursuivre l'exécution forcée sous astreinte soit demandera résolution avec dommage et intérêt pour inexécution de la vente !

Le contrat peut être formé par échange verbal de consentement.

Contrat synallagmatique

La vente fait naître à la charge des deux parties des obligations réciproque :

-Le vendeur s'engage à délivrer la chose et à garantir l'acquéreur contre l'éviction et les vices cachés

-L'acquéreur s'engage à payer le prix

Contrat type onéreux => chaque partie ne fournit sa prestation que moyennant un avantage en retour

Consentement la première condition de validité : conventionnelle, judiciaire, légale

Le consentement ne doit pas avoir était donné par erreur, surpris par le dol ou extorqué par la violence

Le dol se sont des manœuvres frauduleuses émanent d'une partie pour amener l'autre à contracter. Le dol doit être prouvé

C'est une pression  exercé sur la volonté du cocontractant pour l'insisté a contracter.

La violence doit être déterminante, actuel, d'une certaine gravité et doit être exercé directement à l'encontre du contractant ou de ses proches. La violence peut être physique ou morale. (Abus de faiblesse)

Mais de plus en plus il y a l'abus de dépendance économique.

La violence peut être la cause de nullité du contrat ou elle peut donner lieu à des dommages et intérêts.

Deuxième condition de validité : les mineurs non émancipés (vente possible avec autorisation du conseil de famille), les majeurs protégés

Les modalités spécifiques de la vente immobilière : les conditions suspensives, les conditions résolutoires

*La condition est purement potestative lorsqu'elle dépend de la seule volonté de l'une des parties

La purge d'un droit de préemption : le droit de préemption urbain, la renonciation, l'acceptation, le droit de préemption de la SAFER, le droit de préemption de l'indivisaire, le droit de préemption du trésor public

La diapositive visant la protection des acquéreurs (loi SRU du 13/12/2000 délai de rétractation)

Principe du délai de rétractation pour tout acte sous seing privée

La rétractation doit intervenir dans un délai de 10 jours

*Possibilité de versement d'une somme d'argent si l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel

La stipulation d'arrhes, de débit, d'indemnité d'immobilisation, d'acompte, de clauses pénales

-formel et définitif

-rétractable

La commission : détention d'un mandat écrit, un écrit unique qui contient l'engagement des parties

Le montant de la rémunération et son paiement : fixé individuellement sous la responsabilité de chaque cabinet