Cession Immo

térieurement déduite. Cette fraction est égale au montant de la déduction diminuée d'un vingtième année civile ou fraction d'année civile écoulée depuis la date à laquelle l'immeuble a été acquis ou achevé. Sont assimilés à une cession ou un apport la cessation de l'activité ou la cessation des opérations ouvrant droit à déduction ainsi que le transfert entre différents secteurs d'activités d'un assujetti prévus à l'article 213. Lorsque le droit à déduction n'a été ouvert qu'après la date de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble, la date de l'ouverture du droit à déduction se substitue à cette date. Lorsqu'un immeuble acquis ou construit en vue de la vente est utilisé directement par l'assujetti, la date de la première utilisation se substitue à celle de l'acquisition ou de l'achèvement.

II. Les dispositions du I s'appliquent aux autres biens constituant des immobilisations qui sont cédés, apportés ou ont disparu avant le commencement de la quatrième année qui suit celle de leur acquisition, de leur importation ou de leur première utilisation. Toutefois, la diminution est d'un cinquième au lieu d'un vingtième par année civile ou fraction d'année civile.

III. L'obligation prévue au présent article peut être transférée à une société absorbante ou à une société bénéficiaire de l'apport du bien.

Elle ne concerne pas les immeubles pour lesquels la déduction initiale ne pouvait plus donner lieu à régularisation à la date d'entrée en vigueur du décret n° 75-102 du 20 février 1975 modifiant certaines dispositions relatives aux conditions de déduction de la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé des biens constituant des immobilisations.

Elle ne concerne pas les autres biens constituant des immobilisations lorsque le redevable justifie qu'ils lui ont été volés.

IV. Sous réserve que le bien constitue une immobilisation pour le bénéficiaire de la cession, de l'apport ou du transfert, celui-ci peut opérer la déduction de la taxe ayant initialement grevé le bien diminuée dans les conditions précitées. A cette fin, le cédant ou l'apporteur délivre au bénéficiaire une attestation mentionnant le montant de la taxe qu'il est en droit de déduire. La taxe ayant initialement grevé le bien s'entend, selon le cas, de la taxe mentionnée au 1 de l'article 223 ou de la fraction de taxe mentionnée tant au 3° de l'article 226 qu'à l'article 226 bis. Le bénéficiaire d'une cession ou d'un apport ultérieur peut également opérer la déduction d'une fraction, calculée dans les conditions précitées, de la taxe que le précédent propriétaire était en droit de déduire.

RF Comptable n° 274 de juin 2001 (Cessions d’immeubles)

Le régime du reversement de TVA sur cession de biens immeubles

La cession d'un immeuble est exonérée de TVA (sauf s'il s'agit d'une première vente dans les 5 ans de l'achèvement). En contrepartie, si la cession intervient avant le commencement de la neuvième ou de la dix-neuvième année(1) qui suit celle de l'acquisition, le cédant est tenu de reverser un montant égal à un dixième ou un vingtième(1) de la TVA initialement déduite par année ou fraction d'année écoulée depuis l'acquisition (Code général des impôts). Sur le plan comptable, le reversement de TVA constitue un élément du coût de l'immeuble à porter au débit du compte d'immobilisation concerné. La contrepartie est enregistrée au crédit du compte « 4457 État, TVA collectée » ou « 44551 Etat, TVA à décaisser » comme une dette envers le Trésor public.

(1) Selon que l'immeuble a été acquis avant ou après le 01/01/1996.

Le régime des déductions complémentaires de TVA sur option

Lorsqu'un bien, étant exclu du droit à déduction, n'a donné lieu à aucune déduction lors de son acquisition (véhicule de tourisme par exemple), la déduction peut (sur option) être pratiquée lors de la cession sous réserve de respecter trois conditions :

- la cession doit intervenir avant l'expiration du délai de régularisation de la déduction initiale, soit avant le commencement de la quatrième année suivant celle de l'acquisition ;

- la déduction initiale doit avoir été nulle (ou partielle dans certains cas qui ne sont pas à étudier ici) ;

- la cession doit être soumise à la TVA sur le prix total du bien. La dernière condition suppose que l'acheteur est en mesure de récupérer la TVA qui lui sera facturée sur la vente.

La déduction complémentaire est égale à la taxe non déduite lors de l'acquisition du bien diminuée d'un cinquième par année ou fraction d'année civile écoulée depuis la date d'acquisition. Le montant de la déduction complémentaire est plafonné à celui de la TVA collectée sur la cession règle du butoir. Sur le plan comptable, la déduction complémentaire de TVA constitue une réduction du coût de l'immobilisation à porter au crédit du compte d'immobilisation concerné. La contrepartie est enregistrée au débit du compte « 44562 État, TVA déductible » comme une créance sur le Trésor public.

➢ Le résultat fiscal de cession

Prix de cession – Valeur nette comptable au jour de la vente + reversement de TVA ou – déduction complémentaire de TVA

I. Cession d’un bien non amortissable

Si le bien cédé a fait l’objet d’une provision pour dépréciation (marques, fonds de commerce, terrains sauf gisements, titres), celle-ci doit être reprise puisque devenue sans objet.

Elle est sans conséquence sur la comptabilisation de la cession ou sur la détermination du résultat comptable de cession.

Fiche Fontaine & Picard : La cession d’immobilisation

➢ Immobilisations financières

La comptabilisation de la cession s'effectue en trois temps :

• l'enregistrement de la vente des titres (au prix de cession)

+ les frais de vente soumis à TVA.

• l'enregistrement de la sortie du patrimoine des titres cédés

• le solde de l’éventuelle provision concernant les titres cédés.

❖ Pour les titres de participation et immobilisés : comptes 775 et 675.

❖ Pour les valeurs mobilières de placement (VMP) : comptes 767 en cas de plus-value ou 667 en cas de moins-value.

Comment évaluer la sortie des titres cédés

❖ COMPTABLEMENT

Article 332-2 du PCG : … En cas de cession partielle d'un ensemble de titres immobilisés conférant les mêmes droits, la valeur d'entrée de la fraction conservée est estimée au coût d'achat moyen pondéré (CUMP) ou, à défaut, en présumant que les titres conservés sont les derniers entrés… (présumant que le premier élément sorti est le premier entré : PEPS).

❖ FISCALEMENT pour le calcul des plus-value de cession de titres

Article 39 duodecies-6 du CGI

… Pour l'application du présent article, les cessions de titres compris dans le portefeuille sont réputées porter par priorité sur les titres de même nature acquis ou souscrits à la date la plus ancienne…

Toutefois, les résultats de cession des titres de participation peuvent être calculés en fonction du prix de revient moyen pondéré (doc. Adm. 4 B 3121-25).

Les entreprises sont autorisées à calculer les résultats de cession des titres de participation en fonction du prix de revient moyen pondéré (PMP). Lorsque des titres de cette nature sont cédés moins de deux ans après leur souscription ou leur acquisition, alors que d'autres provenant de la même société émettrice appartiennent encore à l'entreprise cédante, il convient de procéder à une ventilation entre ces deux paquets de titres à la date de cession. Les titres cédés se répartissent dans la même proportion pour déterminer le régime fiscal applicable au résultat de l'opération (doc. adm. 4 B 3121-26 et 27).

• Pour les titres de placement comptes (27 et 50) : méthode PEPS.

• Pour les titres de participation (comptes 26) : méthodes du PEPS ou CUMP.

Exemple PEPS :