Rapport Agence Immo

d) La garantie loca-pass……………………………………………26

Conclusion…………………………………………………………………………………27

Annexes……………………………………………………………………………………30

INTRODUCTION

Le Groupe Foncia est le leader européen des services immobiliers résidentiels. Fondé en 1972 par Jacky Lorenzetti, Foncia se développe grâce d’une part à son entrée en bourse en 2001, puis par à l’acquisition de nombreux cabinets à travers la France (surtout à partir de 2004). En 2007, le groupe est vendu au groupe Banque Populaire Caisse d’Epargne pour environ 1.3 milliard d’euros. Le 26 juillet 2011, le groupe BPCE finalise la cession du Groupe Foncia à Eurazeo et Bridgepoint. Aujourd’hui, le Groupe Foncia représente plus de 600 agences en France ainsi qu’en Suisse, en Belgique et en Allemagne. Son effectif, en 2010, était de 7000 collaborateurs pour la gestion locative de 283.000 lots et de 1.093.000 lots de copropriété. Le Groupe Foncia a une activité des sociétés holding. Il détient les parts des sociétés Foncia à travers la France, la Suisse, l’Allemagne et la Belgique. Les agences Foncia sont des sociétés par actions simplifiées dont la holding, Foncia Groupe, détient la majorité. L’objectif de cette stratégie est d’obtenir des entités de petite taille qui échappe aux réglementations des grandes structures, telles que la création de comité d’entreprise.

La stratégie du groupe est basée sur un développement continu dans tous les domaines de l’immobilier afin de créer une certaine synergie entre les différents métiers. En effet, la gestion d’un grand nombre de lots, tant en copropriété qu’en gestion locative, permet au client d’avoir un seul et même interlocuteur pour l’ensemble de ses projets immobiliers. De plus, les différents services périphériques à la gestion et à la commercialisation d’un bien immobilier sont un atout majeur pour le réseau. Foncia propose ainsi la réalisation des diagnostics techniques, la recherche de financements ou encore l’assurance du logement. Le client Foncia peut donc louer son premier appartement, puis acheter et faire gérer son bien par la même structure. La société établie ainsi un lien de confiance dans la durée avec ses clients qui peuvent être suivis pendant de nombreuses années à travers l’ensemble de leurs projets.

La structure d’accueil du stage est une antenne commerciale du Groupe Foncia : le cabinet Foncia Girbal au centre ville de Perpignan dont la raison sociale est en réalité Foncia Transaction Roussillon. Cette agence réalise uniquement la commercialisation des biens - à la location comme à la vente - en fusionnant les mandats de gestion des deux sièges de la capitale de la Catalogne Nord, Foncia Goze et Foncia Carrere-Tixador au sein d’une même structure. Ainsi, l’ensemble des biens sont mis en commun et représentés en un seul lieu. La clientèle peut donc accéder à toutes les offres à travers une seule et même enseigne.

Le choix de la réalisation du stage au sein d’une telle structure est issu d’une volonté personnelle d’appréhender les différents métiers de l’immobilier dans une approche centralisée propre aux grandes entreprises. De plus, la rigueur demandée aux collaborateurs de la société est formatrice, et permet d’intégrer de nombreuses notions tant juridiques que commerciales. Cette rigueur représente également un accès direct au monde professionnel, l’entreprise considérant ses stagiaires comme des employés autonomes qui doivent être opérationnels dès la première semaine. La volonté de l’entreprise de former ses stagiaires s’inscrit dans une démarche plus large d’intégration du jeune personnel au sein de la société. En effet, à l’issu du stage, Foncia peut proposer à ses jeunes collaborateurs – en fonction de leurs compétences, leur implication et leur résultats - d’intégrer la société au travers d’une structure prévue à cet effet : la pépinière. Ce segment de la société est l’un des fondamentaux de la politique de compétence de Foncia. Elle offre à ceux qui y adhèrent une formation théorique dans un domaine de l’immobilier – location, transaction, copropriété, gestion locative et comptabilité – à laquelle s’ajoute une formation professionnelle rémunérée dans toute la France comme à l’étranger. Cette formule est avantageuse pour les deux parties car l’entreprise forme sa main-d’œuvre de demain tout en limitant les coûts d’intérimaires (les « pépins » effectuant des remplacements lors de congés, d’arrêt maladie…), et le jeune salarié dispose d’une formation continue et gratuite dans le domaine choisi ainsi que d’une rémunération attractive. (Entre 3300€ et 3500€ selon les mois)

Le choix d’effectuer un stage chez Foncia permet, enfin, d’utiliser des outils propres à Foncia - comme la garantis des loyers impayés (G.L.I.) ou la garantis d’occupation (G.O.) qui sont des assurances privées appartenant au groupe – et d’apprendre une méthode de travail centrée sur le service à la clientèle et la polyvalence des compétences. Le stage en question a été réalisé dans le domaine de la location à l’année. Ce domaine de l’immobilier est peu soumis aux aléas macro-économiques, à savoir le ralentissement de la croissance voire la crise. D’aucun doit satisfaire ce besoin primaire : se loger. Le contexte actuel bride la volonté des acquéreurs potentiels d’acheter un bien immobilier en raison du coût des crédits et de la stagnation du pouvoir d’achat. Les candidats à l’accession à la propriété se tournent alors vers la location dans l’attente d’une opportunité ou d’une meilleure conjoncture. De plus, l’agrandissement ou la diminution de la taille du foyer, les mutations professionnelles, la modification du lieu des études ou encore la volonté d’accéder à son premier logement sont autant de facteurs poussant les clients à se tourner vers la location.

Ma mission au sein du groupe était d’accompagner le client locataire de la recherche d’un bien à la signature du bail, mais aussi de proposer au client propriétaire un éventail de possibilités afin de louer son bien et le gérer, de l’estimation du loyer à l’entrée du locataire dans les lieux.

Dans le cadre de la location, l’activité principale consistait en la compréhension des désirs du client afin de lui proposer uniquement des biens susceptible de l’intéresser. Pour cela, la connaissance du portefeuille de mandat est essentielle, considérant qu’il est beaucoup plus facile d’appréhender un bien dont on connaît les caractéristiques. La seconde partie du travail contenait la réalisation du dossier de réservation et l’étude de solvabilité du client locataire. Lors de cette étape, la rigueur du groupe imposait de nombreux critères au client afin d’assurer l’investissement du propriétaire et limiter les risques.

Cette rigueur, pourtant essentielle dans la gestion du risque et la protection du patrimoine du client propriétaire, ne laisse quasiment aucune place à l’argumentation des futurs locataires quant à leur situation, personnelle ou professionnelle. Mais les barrières juridiques imposées au secteur de l’immobilier force les professionnels à accumuler les garantis afin de limiter le risque majeur de cette profession : les impayés.

Dans cette optique, il est nécessaire de comprendre comment un groupe tel que Foncia gère ce risque grandissant notamment avec l’accroissement du nombre de dossiers de surendettement ou un chômage particulièrement élevé en France.

Ainsi, ce rapport s’intéressera à la gestion du risque des impayés de loyer dans le cadre des locations de biens immobiliers vides soumis à la loi du 6 juillet 1989.

La première partie sera consacrée à l’analyse des risques encourus par l’entreprise, le particulier propriétaire et le client locataire ainsi que les outils juridiques encadrant les risques liés aux impayé de loyer dans la locations de bien soumis à la loi du 6 juillet 1989. La seconde partie sera employée à analyser et comprendre la gestion de ce risque et sa limitation à travers les assurances et l’étude approfondis de la solvabilité et des garantis apportées par le locataire.

La gestion du risque des impayés de loyer dans le cadre des locations de biens immobiliers vides soumis à la loi du 6 juillet 1989

I) Les risques des impayés de loyer

Avant d’entrer plus en profondeur dans le sujet du risque des impayés de loyer, il est nécessaire d’apporter quelques précisions quant au risque lui-même. Qu’est ce qu’un risque ? De nombreuses définitions existent, mais celle du Conseil du trésor du Canada semble la plus appropriée : « Le risque se rapporte à l’incertitude qui entoure des évènements et des résultats. Il est l’expression de la probabilité et de l’incidence d’un évènement susceptible d’influencer l’atteinte des objectifs de l’organisation. »

Dans le cadre des locations immobilières, ce risque est matérialisé par les impayés de loyer, et surtout par les conséquences que ce type de sinistre a sur la perception de revenus foncier pour le propriétaire bailleur et son mandataire et l’immobilisation de l’investissement immobilier durant une longue durée, mais également les conséquences d’un tel sinistre sur le locataire occupant et sur son droit de profiter