Opérations de logements et quartiers urbains

..................................... Collectif ........................................................................................................ Quartier ........................................................................................................ Tableaux récapitulatifs ................................................................ Classement de densité par ordre croissant .............................. Classement de densité par typologie ............................................ Sources .................................................................................................... 05 09 10 11 13 15 23 27 35 37 45 55 61 69 81 83 86 91

Densité - Opérations de logements et quartiers urbains -

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- Août 2009 - Opérations de logements et quartiers urbains - Densité

Introduction

L’un des objectifs majeurs du projet de Sdrif (adopté par le Conseil Régional le 25 septembre 2008) est de construire plus en consommant moins d’espace et moins d’énergie. Pour être durable, le développement de l’Île-de-France doit répondre à trois défis : celui de l’attractivité économique, celui de la solidarité sociale et territoriale et celui de la préservation de la qualité environnementale et des ressources. Pour assurer un volume de construction suffisant et la haute qualité urbaine nécessaire à l’habitat, à l’activité et aux services, le projet de Sdrif préconise la compacité urbaine qui associe densité et mixité dans les projets d’aménagement ou de renouvellement urbain, et qui permet de ne pas augmenter l’étalement urbain au détriment des espaces naturels ou agricoles. Cette compacité favorise également un recours accru aux transports en commun et aux circulations douces, moins polluants et moins consommateurs d’énergie. De nombreux travaux, dont ceux de l’IAU îdF, ont montré que l’on ne devait pas assimiler densité avec des formes urbaines mal vécues : aujourd’hui, la densité doit aller de pair avec la qualité urbaine et des conditions de vie attractive, à l’exemple de nombreuses opérations réalisées dans le monde. Dès lors, il est apparu utile de montrer comment des opérations contemporaines de logements apportent des réponses pertinentes et intéressantes dans des contextes différents, à des densités différentes, même très élevées. C’est l’objet de cet ouvrage qui se propose d’illustrer la notion de densité résidentielle par un large panel de formes urbaines. Sans avoir pour ambition de dresser un inventaire complet des opérations récentes, il donne à voir des exemples d’opérations de logements et de quartiers urbains de typologies très différentes. Dans un souci pédagogique, il présente de « bonnes pratiques » concrètes en Île-deFrance, en France et à l’étranger, couvrant un panel de densités résidentielles allant de 30 à près de 450 logements par hectare. Ce travail n’est pas une étude sur la densité. Il a pour objectif de démontrer que densité ne veut pas dire homogénéisation : une même densité peut se traduire par diverses formes d’habitat, et inversement, une même typologie d’habitat peut avoir des densités très différentes. « La densité n’est ni un modèle, ni un outil de projet, mais certainement plutôt une valeur à défendre, fondamentalement contextuelle et qui ne peut donc pas être ramenée à une norme ».

(C. Martos, J.B. Rigaudy, Habitat et formes urbaines, Densités comparées et tendances d’évolution en France, Fnau, oct. 2006).

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Ce travail sur les formes urbaines, les types bâtis et le modèle d’habitat s’appuie donc sur une analyse de la composition des opérations, des modes d’assemblage des logements et des articulations entre espaces publics et espaces privés. Le choix retenu a été de classer ces opérations selon leur densité résidentielle, c’est-à-dire en logements par hectare, qui permet d’associer la forme urbaine à la notion de densité et de quartier. Cette «densité résidentielle brute» a été calculée à l’échelle de l’îlot (cf. ci-après). Ces comparaisons densité / typologie d’habitat sont facilitées par des tableaux récapitulatifs en fin de document. Ceux-ci permettent de mettre en regard la densité et la superficie des opérations pour une meilleure analyse. Le classement des opérations se fait selon deux niveaux : d’abord par typologie d’habitat (individuel, mixte, intermédiaire et collectif), puis, au sein de chaque type, par densité croissante de logements par hectare. Certaines opérations de logements sont associées à des quartiers urbains. Ce « vis-à-vis » rend possible la comparaison entre une densité résidentielle aux échelles de l’îlot et du quartier (par exemple, l’opération de Maurer Court à Londres a une densité résidentielle de 292 logements/ha, alors que le quartier de Greenwich Millenium Village où elle se situe n’a qu’une densité résidentielle globale de 134 logements/ha). Enfin, la densité est abordée sous différents angles : l’échelle, la qualité urbaine, le mode d’habiter et la perception de la densité, qui sont autant de pistes pour trouver une réponse durable pour les projets à venir. Densité et échelle de référence La densité peut s’appréhender à différentes échelles, mais chaque échelle conduit à une densité différente. Il est difficile de comparer ces échelles entre elles. À l’échelle de l’îlot, la densité résidentielle traduit les différents usages du sol (voirie, espaces libres et bâtis) et rend compte de la relation entre les bâtiments et le site. Cette densité est utilisée pour la planification opérationnelle. C’est l’échelle de densité choisie pour ce référentiel, en densité résidentielle brute, c’est-à-dire en prenant l’îlot dans sa globalité, en intégrant la moitié des emprises des voies de desserte périphériques. À l’échelle du quartier, la densité résidentielle prend en compte les espaces privés et l’espace public de l’îlot, ainsi que tous les autres équipements de superstructure et d’infrastructure du quartier considéré. Cette densité est également utilisée dans la dernière partie du référentiel. À l’échelle de la parcelle, le coefficient d’occupation des sols (COS), utilisé dans les plans locaux d’urbanisme, traduit le rapport entre la surface de plancher bâtie et la surface de la parcelle sur laquelle elle est édifiée.

Echelles de référence

Assiette de calcul de la densité

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Densité et qualité urbaine La densité ne se réduit pas à des solutions-types. Elle doit être associée à la qualité des formes urbaines et à leur insertion dans leur environnement immédiat. L’équilibre espace bâti / espace non bâti doit être trouvé, la question du vide doit être posée. La réussite d’un projet passe par l’adéquation entre la densité du bâti et la qualité des espaces publics, condition essentielle à une bonne perception de la densité : l’équilibre entre qualité et quantité, mais aussi entre l’habitat, les activités et les services, est indispensable. Densité et modes d’habiter Aujourd’hui, l’évolution des modes de vie implique une approche plus souple de l’habitat (familles mono-parentales, colocation, personnes âgées…). Le rêve de la maison, le besoin d’espace privé, l’accomplissement de la propriété et l’affirmation de la réussite sociale devraient se traduire demain par de nouvelles formes d’habitat moins consommatrices d’espace. En ce sens, l’innovation dans les modes d’habiter constitue un des nouveaux enjeux de la densité. Le logement répondant à de nouvelles envies, il entraîne, de ce fait, de nouvelles façons de le concevoir. Un habitat dense, présentant les aménités d’une proximité des équipements et des services, doit néanmoins préserver les envies d’intimité et d’autonomie de chacun, notamment à travers des espaces extérieurs privatifs de qualité. L’évolutivité des logements et le traitement qualitatif des espaces ouverts privés et publics, qui donnent toute leur valeur au logement, sont ainsi à prendre en compte dès la conception. La perception de la densité Plusieurs facteurs ont un effet sur la perception de la densité : - la diversité et la mixité des typologies : en variant les densités, on modifie la perception des nouveaux quartiers ; - la trame d’espace public, qui a un rôle majeur dans la perception de la densité ; - la dilatation de l’espace à travers des îlots plus ouverts, transparents et perméables ; - la typologie de l’habitat intermédiaire, qui répond à des aspirations d’habitat individuel sous une forme urbaine collective : la diversité résulte des combinaisons, assemblages et superpositions qui permet une densité croissante à fort impact sociologique, source de richesse pour l’environnement urbain et d’économie pour la consommation foncière ; l’investissement consenti au départ est rapidement amorti par la convivialité, la qualité de vie des habitants