Commentaire d'arrêt du 13 juillet 2022

TERBAH Yacine
L2 B
15h45-17h15

Droit des contrats

     Le cahier des charges est un document contractuel obligatoirement accepté par l’ensemble des propriétaires et devant s’y conformer. En cas de méconnaissance avérée, l’une des premières sanctions automatiques est la démolition du bien construit ne respectant pas les clauses précédemment discutées. Cependant, l’article 1221 du Code civil vient poser de nouvelles conditions. Il est désormais impossible d’imposer une démolition automatique face à ce type de méconnaissance, il faut désormais que : “s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.”. Ainsi, la démolition comme sanction automatique se trouve être désamorcé par ce nouvel article, imposant le concept de proportionnalité.

     En l’espèce, M. et Mme. Y ont fait l’acquisition en 2000 d’un lot de lotissement, sur lequel était édifié une maison d’habitation. Quelques années plus-tard, une société civile immobilière (SCI) ont acquis un lot de lotissement voisin qu’ils ont utilisés pour entreprendre la construction d’une habitation collective avec piscine. Malgré la présence de permis de construire légitimant la construction, M. et Mme. Y sont persuadés que l’action de la SCI porte atteinte aux clauses du cahier des charges.

     En appel du 11 mars 2021, M. et Mme. Y ont demandés à ce que soit démolie les ouvrages édifiés par la société civile immobilière, tout en leur accordant des dommages et intérêts en réparation des préjudices causés, tout en se basant sur une potentielle violation de la part de la SCI des clauses du cahier des charges. Les juges d’appel n’ont pas donné lieu à leur demande pour cause qu’il n'en résultait pas une situation objectivement préjudiciable.

     M. et Mme. Y se sont pourvus en cassation. Dans leur moyen, ils soutenaient le fait que l'engagement contractuel résultant du cahier des charges avait été violé par la SCI fondé sur l’article 8 du cahier des charges du lotissement. Puis, qu’en interdisant la démolition de l’habitation collective de la SCI, qui devraient l’être uniquement lorsqu’il y’a une impossibilité d’exécution de celle-ci, les juges d’appel auraient violés l’article 1143 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

     Le cas échéant, l’absence de respect du cahier des charges doit-il automatiquement entraîner la démolition d’une construction au motif qu’elle méconnaisse les exigences du cahier des charges du lotissement ?

     En se fondant sur la disproportionnalité de la sanction face à la méconnaissance du cahier des charges, les conseillers ont estimé qu’une telle action ne devrait pas mériter une démolition automatique du bien ainsi, la Cour a alors jugé : “Ayant retenu qu'il était totalement disproportionné de demander la démolition d'un immeuble d'habitation collective dans l'unique but d'éviter aux propriétaires d'une villa le désagrément de ce voisinage, alors que l'immeuble avait été construit dans l'esprit du règlement du lotissement et n'occasionnait aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis, la cour d'appel, qui a fait ressortir l'existence d'une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande d'exécution en nature devait être rejetée et que la violation du cahier des charges devait être sanctionnée par l'allocation de dommages-intérêts.”

     Dans ce cas de figure, l’intérêt principal de l’arrêt est de comprendre à quoi peut aboutir la méconnaissance du cahier des charges du lotissement et quels types de sanctions peuvent être donnés aux personnes de droit les méconnaissant. Ainsi, dans un premier lieu nous nous intéresserons au fait qu’il n’existe pas dans l’arrêt de préjudice véritable au regard de M. et Mme. Y, leur permettant de pouvoir demander une démolition de l’édifice (I). Puis, dans un deuxième lieu, nous assisterons à l’aboutissement du critère de proportionnalité de la sanction, avec le fait que la démolition automatique d’un bien ne peut plus être la seule solution valable (II).

I/ L’absence de préjudice véritable.

     Le cas échéant, il est important de comprendre en quoi l’absence de prohibition de construction d’une habitation collective au sein du cahier des charges de lotissement permet à la SCI de pouvoir construire le bâtiment voulu (A). Puis, de mettre en avant le fait que la construction de cette habitation collective n’est la cause d’aucun réel préjudice pour M. et Mme. Y (B).

A/ L’absence de prohibition de construction d’une habitation collective.

     D’après les demandeurs au pourvoi, une violation de l’article 8 du cahier des charges de lotissement a été réalisé par la SCI, au moment de l’achat du lot numéro 18 du lotissement. En effet, cet article stipuler que dès lors que la construction n’était pas implantée dans un trente mètres sur trente mètres, aucune méconnaissance du cahier des charges aurait eu lieu. Cependant, la construction dépasse les clauses énoncées dans le contrat, poussant les demandeurs à demander une démolition du nouveau bien immobilier et une réparation pour les préjudices causés. Malgré le fait que la construction de la SCI dépasse les trente mètres sur trente mètres, les conseillers en Cour de cassation expose l’idée suivante : le cahier des charges sur le lotissement ne stipule à aucun moment l’interdiction de la construction d’une habitation collective, autorisant par ailleurs la construction d’un édifice important sur le lot acquis préalablement par la SCI. Par conséquent, c’est par l’absence de prohibition de construction d’une habitation collective, que la démolition du bien immobilier semble être excessif et radical pour les conseillers. Il aurait fallu que l’une des clauses du cahier des charges de lotissement stipule clairement que la construction d’une habitation collective était totalement prohibée, ça n’a pas été le cas dans ce cas de figure, permettant à la SCI de construire l’édifice qu’ils voulaient. L’ensemble immobilier a été construit dans l’esprit du règlement du lotissement, n’entraînant pas la démolition automatique du bien.

B/ L’absence de nuisances véritables.

     Le cas échéant, le fait qu’il existe une absence de prohibition de construction d’une habitation collective au sein des clauses du cahier des charges de lotissement ne représente pas la seule raison pour laquelle il existe, selon les juges d’appel et les conseillers de la Cour de cassation, une disproportionnalité évidente entre la démolition d’un immeuble d’habitation collective et le désagrément subi par le voisinage. En effet, en plus du fait que la construction respecte l’esprit du règlement du lotissement, le bien a été construit derrière la villa de M. et Mme. Y mettant en exergue l’idée que l’existence d’un dommage véritable et objectivement préjudiciable n’est pas fondée. La construction de cette habitation collective n’occasionne aucune perte de vue ou aucun vis-à-vis pouvant potentiellement entraîner la démolition automatique du bien. Dans ce cas de figure, cela pourrait paraître comme une sanction radicale et excessive, et c’est justement pour les raisons suivantes que les juges d’appel et les conseillers de la Cour de cassation ont mis en avant le caractère disproportionnel entre la démolition du bien et le préjudice subi par le voisinage, ils ne peuvent détruire un bien immobilier pour cause que M. et Mme. Y n’apprécie pas sa présence, il faut désormais que la sanction applicable soit proportionnel au préjudice subi, d’où l’intégration dans cet arrêt d’un critère de proportionnalité de la sanction.

II/ L’aboutissement du critère de proportionnalité de la sanction.

     Ainsi, il est important de comprendre en quoi la démolition de l’habitation d’une personne de droit ayant méconnu les clauses d’un cahier de charge de lotissement représente une potentielle sanction et rétribution des droits sur les biens pour la victime du préjudice (A). Puis, de mettre en avant le fait que la démolition soit un moyen pouvant être jugé comme trop radicale dans certains cas de figure (B).

A/ La démolition comme moyen de restitution des droits sur le bien.

     En principe, les propriétaires de lots sont en droit d’exiger une sanction en cas de violation du cahier des charges et notamment la démolition d’une construction irrégulière. Quant au cahier des charges, c’est un document contractuel d’ordre privé que le lotisseur rédige, et dans lequel est présent l’ensemble des droits et obligations des propriétaires des différents lots. Par conséquent un voisin peut, s’il juge qu’une construction méconnait les clauses du cahier des charges, demander à ce qu’il soit indemnisé pour le préjudice causé et entraîner la destruction du bien immobilier. Dans l’arrêt, M. et Mme. Y s’efforce de mettre en avant le fait qu’ils devraient être dans la capacité d’imposer la démolition de l’habitation construite par la SCI en se basant sur le principe de l’exécution forcée, présenter dans l’arrêt à partir de l’article 1143 du Code civil, avant son abrogation de celui-ci par l’ordonnance de 2016. D’après cet article, il est dit que : “Néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu”. Le cas échéant, les victimes de cette méconnaissance du cahier des charges par la SCI, devraient être dans la capacité de pouvoir être à la fois indemniser pour le préjudice causé, mais également causé la destruction du nouveau bien immobilier. Ainsi à partir du moment où il n’existe aucune impossibilité d’exécution de la sanction, la démolition devrait se faire. Cependant, les juges d’appel ont soulevé un nouveau critère, étant le critère de disproportionnalité entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, une décision elle-même confirmée par les conseillers mettant en exergue le fait que la démolition n’est plus une sanction systématique.