Agence Immobilière

du dispositif Scellier à compter de 2012 (la réduction d’impôt passe de 22% du montant de l’investissement à 13%) et sa suppression à compter de 2013 qui freinera la progression du parc locatif.

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Mise à jour : 01/02/2012

L'organisation du marché

- Les agences indépendantes sont très largement majoritaires : une sur quatre est adhérente à la FNAIM, qui propose un label de qualité et apporte un soutien commercial à ses adhérents (publicité, marketing,…). - Les agences en réseau sont de plus en plus nombreuses et captent une part croissante du chiffre d’affaires du secteur grâce à leur couverture nationale et à l’image de professionnalisme qu’elles ont développée. Les réseaux organisés représentent plus d'un quart des agences immobilières et sont de plus en plus nombreux à se développer sous forme de franchises.

NOMBRE D'ENTREPRISES DU SECTEUR EN 2010

CHIFFRE D'AFFAIRES DU SECTEUR EN 2009 (en milliards d'euros)

EVOLUTION DU CHIFFRE D'AFFAIRES DU SECTEUR EN VALEUR (Indice ICA base 100 en 2000) Agences immobilières 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 147,3 142,7 154,2 156,7 152,3 145,1 134,0 121,1 (Source : Insee, Bulletin Statistique)

49 034 (Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements 2010 - champ marchand non agricole, Stocks d'entreprises au 1er janvier 2010)

7,958 Md€ (Source : Insee, Esane)

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LE METIER ET LA REGLEMENTATION

Les aptitudes professionnelles

L’agent immobilier doit être un excellent commercial, capable de répondre rapidement à une offre ou à une demande. Il doit être très rigoureux, organisé et très disponible (soirées et week end). Des connaissances juridiques (droit de la propriété, droit des contrats…) sont indispensables.

L'environnement règlementaire

Les contraintes à l'installation La loi Hoguet du 2 janvier 1970 (no 70-9), modifiée par le décret du 29 juin 1995, réglemente l’accès à la profession. Il faut être titulaire d’une carte professionnelle qui porte mention des opérations autorisées (transactions sur immeubles, fonds de commerce et/ou gestion immobilière). Pour obtenir cette carte, le professionnel doit justifier du niveau d'étude ou d'expérience suffisant : soit un niveau bac + 3 dans les domaines juridiques, économiques ou commerciaux, soit un baccalauréat et 3 ans d'expérience professionnelle en tant que salarié dans le secteur, soit 10 ans d'expérience professionnelle dans le secteur, ou encore, être titulaire du BTS des professions immobilières. Il doit en outre posséder des garanties financières minimums : 110 000 euros pour les professionnels qui encaissent des fonds, 30 000 euros pour ceux qui n'encaissent pas de fonds (pour les adhérents à la FNAIM, la garantie doit s'élever à 120 000 euros). En cas d'exercice de plusieurs activités immobilières, la garantie financière souscrite doit couvrir chacune de ces activités. La carte professionnelle est valable 10 ans. L’inscription au registre du commerce et des sociétés est obligatoire.

Les principaux points de la règlementation professionnelle Les honoraires sont libres mais ils doivent être affichés en vitrine et à l’intérieur de l’agence (honoraires et modalités de calcul). Pour prendre en charge une transaction, l’agent immobilier doit justifier d’un mandat écrit de vente l'autorisant à négocier, qui peut être simple (le client confie son bien à plusieurs agences), exclusif (le client ne confie son bien qu’à une seule agence mais peut lui même traiter directement avec son futur acheteur) ou exclusif absolu (seule une agence peut vendre le bien). Chaque mandat doit être inscrit dans un registre. Le professionnel doit obligatoirement souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle. La limite de la garantie ne peut être inférieure à 76 224 € par an. Les franchises ne peuvent excéder 10%. Le titulaire de la carte professionnelle doit demander une attestation de collaborateur pour chaque salarié ou agent commercial.

Le statut juridique et fiscal du professionnel

Le statut juridique Le professionnel opte soit pour le statut d'entrepreneur individuel soit pour la constitution d'une société. Les professionnels du secteur optent généralement pour la constitution de sociétés (69%).

La catégorie d'imposition Le professionnel du secteur est soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

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CATEGORIE D'IMPOSITION DES BIC (VENTES DE BIENS OU FOURNITURES DE LOGEMENTS) Chiffre d'affaires Chiffre d'affaires < 793 000 € Chiffre d'affaires > 793 000 € Le mode d'imposition - à l’impôt sur le revenu (IR), si le professionnel opte pour la création d'une entreprise individuelle. Les revenus de l'activité s'additionnent alors aux autres revenus du foyer fiscal. - à l’impôt sur les sociétés (IS), si le professionnel opte pour la création d'une société. Le bénéfice est imposé au nom de la société à un taux de 33,33% (15% dans la limite des premiers 38 120 € pour les sociétés dont le chiffre d'affaires est inférieur à 7 630 000 €). Les dividendes sont intégrés au revenu imposable après un abattement de 40% et un abattement forfaitaire de 1 525 € pour une personne seule, 3 050 € pour un couple. Depuis la loi de Finances de 2008, il est possible d'opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire (21% hors prélèvements sociaux). Dans le cas de la gérance (minoritaire ou majoritaire), le revenu imposable est majoré de la rémunération que le gérant perçoit, le cas échéant. Régime Fiscal Réel simplifié Réel normal

Le statut social du professionnel

Les cotisations sociales

ENTREPRENEUR INDIVIDUEL (1) OU GERANT MAJORITAIRE DE SARL(2) Tranches de revenus ou de rémunérations < 36 372 € (1 PSS) Assurance maladie maternité Indemnités journalières maladie Allocations familiales Assurance vieillesse Assurance invalidité décès Participation formation Retraite complémentaire Total + CSG + CRDS 6,5 % 0,7 % 5,4 % 16,65 % 1,3 % 0,15 % 6,5 % 45,2 % (4) < 109 116 € (3 PSS) 5,9 % 0,7 % 5,4 % / / / 6,5 % 26,5 % (4) < 181 860 € (5 PSS) 5,9 % 0,7 % 5,4 % / / / / 20 % (4) > 181 860 € (5 PSS) / / 5,4 % / / / / 13,4 % (4)

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(1) : L'assiette de cotisation est calculée sur la base du revenu brut professionnel. Les taux de cotisations peuvent varier en fonction de la tranche de revenu (déterminée en fonction du plafond de la Sécurité Sociale fixé chaque année au 1er janvier). (2) : La rémunération des gérants minoritaires est soumise aux mêmes cotisations que les salariés. (3) : En début d'activité le gérant majoritaire doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même s'il ne perçoit aucune rémunération. Par la suite, même en l'absence de rémunération, le gérant majoritaire devra s'acquitter d'une cotisation minimale au titre de l'assurance maladie et de la retraite. (4) : Les dividendes qui peuvent être distribués aux associés d'une société sont soumis à la CSG, la CRDS, au prélèvement social, à la contribution additionnelle et à la contribution pour le revenu de solidarité active, soit un taux total de 12,3 % La protection sociale ENTREPRENEUR INDIVIDUEL OU GERANT MAJORITAIRE DE SARL Incapacité temporaire Indemnité journalière : 1/730ème du revenu professionnel moyen avec un minimum de 19,9 € (1/730ème de 40% de 1 PSS) et un maximum de 49,8 € (1/720ème de 1 PSS). Leur versement est limité à 360 indemnités journalières sur une période de 3 ans. Rente : 30 % du revenu annuel limité à 30% de 1 PSS (soit 10 911 € en 2012) jusqu'au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 722,03 €. Minimum versé = 3 248,48 € Rente : 50 % du revenu annuel limité à 50% de 1 PSS (soit 18 186 € en 2012) jusqu'au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 722,03 €. Minimum versé = 7 355,77 € Capital : 7 274 € Rente : néant Capital : néant Rente : néant

Invalidité partielle