Grosse offensive des marques US

en Angleterre, en France, en Italie… Abercrombie a ouvert récemment Paris et Milan... Dans ce cadre, une ville comme Bruxelles devient un passage obligé. « Parce que c'est la capitale de l'Europe, parce qu'il y a une grande communauté étrangère qui la visite ou qui y vit ce qui donne une bonne visibilité à l'enseigne, parce que le pouvoir d'achat est bon et que la zone de chalandise est importante… », explique Walter Goossens, responsable du département retail et industrie chez le courtier immobilier Jones Lang LaSalle. « La Belgique est aussi vue comme un marché test par ces enseignes, analyse Christophe Van Staen, du département recherche du courtier Cushman & Wakefield. Beaucoup commencent leur expansion par la Belgique car c'est un petit marché, au centre de l'Europe, au croisement de deux cultures, avec un bon pouvoir d'achat et un paysage commercial très international. 25 % des surfaces commerciales sont occupées par des enseignes étrangères. Mais dans les artères prestigieuses, ce taux peut monter jusqu'à 85 -90 %. C'est l'un des taux les plus élevés d'Europe ».

D'autres avantages sont avancés : un cadre légal entourant les baux locatifs assez flexible, des loyers démocratiques par rapport à des villes comme Paris ou Londres, un marché stable ayant beaucoup moins souffert que les autres de la crise… « Toutes les enseignes s'intéressent à la Belgique, résume Christophe Van Staen. Le pays serait même victime de son succès. Le manque de place freinerait l'arrivée de nouveaux joueurs. « Il y a assez peu de vie locative dans les shopping center, trop peu nombreux, explique Walter Goossens. Les chaînes qui y sont présentes s'y trouvent très bien et ne veulent pas partir. Il faut les démarcher pour les convaincre de céder leur bail. Idem dans les grandes artères commerçantes. Des enseignes comme Primark ou Forever 21 recherchent des surfaces supérieures à 700 m2 et jusqu'à 2.000 m2 ce qui est difficile à trouver ».

Même si elles sont plutôt rares, certaines enseignes internationales ignorent pourtant toujours la Belgique. C'est le cas du géant américain Gap ou du phénomène japonais Uniqlo. « Ce n'est pas parce qu'ils ne sont pas présents que le marché ne les intéresse pas, souligne Christophe Van Staen. Beaucoup de raisons peuvent expliquer leur absence, notamment la disponibilité de surfaces commerciales ». « Uniqlo a d'ailleurs étudié attentivement une présence en Belgique, enchaîne Walter Goossens. Ce n'est pas pour cette année mais peut-être pour 2012 ou 2013 ». A en croire, Christophe Van Staen, l'arrivée de grandes enseignes n'est pas prête de se tarir. « Il y a du lourd qui s'annonce ». On en saura pas plus...

Le Soir (http://www.lesoir.be/actualite/economie/immo/2012-02-02/a-bruxelles-le-fosse-entre-le-shopping-uptown-et-downtown-s-elargira-encore-894625.php)

Le Soir Haut du formulaire

*

Bas du formulaire

A Bruxelles, le fossé entre le shopping « uptown » et « downtown » s'élargira encore

PAOLO LEONARDI

jeudi 02 février 2012, 12:32

Plusieurs projets d'envergure, commerciaux et autres, transforment clairement le haut de la ville. Composé de 6 commerces et de 80 appartements, le complexe « Toison d'Or » accentuera la différence de standing avec la rue Neuve et ses alentours. Une constatation plus qu'un problème.

Le (superbe) Toison d’Or entame la dernière ligne droite © DR

A chaque fois qu'ils passent devant le gigantesque trou béant situé sur l'avenue de la Toison d'Or à Bruxelles, les amateurs de shopping se posent la question : à quand une construction à cet emplacement où, jadis, cohabitaient commerces et immeubles ?

L'avis de deux autres spécialistes

Boris van Haare Heijmeijer (Cushman&Wakefield)

Beaucoup de projets indiquent que le haut de la ville prendra une importance considérable dans les cinq années à venir. Je pense notamment au réaménagement de la chaussée d'Ixelles qui en a grand besoin ainsi qu'au fabuleux projet, encore à l'étude, qui vise à enterrer la circulation entre la porte Louise et la porte de Namur et à dédoubler le boulevard de Waterloo. Il y a également les arrivées confirmées ou à venir de la Fnac, d'Abercrombie, du complexe Toison d'Or, sans oublier la mue du goulet Louise. Mais le bas de la ville ne disparaîtra pas pour autant. Simplement, la sélection du chaland entre les deux pôles sera plus grande. Le haut sera plus « chic » tandis que la rue Neuve, qui a grand besoin elle aussi d'un lifting, gardera son shopping de masse et populaire. Je me prends parfois à rêver d'une ville comme Lille où tout le shopping est concentré au même endroit, mais Bruxelles a toujours eu ses deux pôles. Et ça ne changera pas.

Patrick Tacq (CBRE)

Le haut de la ville ne supplantera jamais le bas de la ville. La rue Neuve reste d'ailleurs, avec le Meir d'Anvers, la rue belge la plus chère en termes d'immobilier commercial. On y trouve un commerce « high street » qui correspond à la clientèle allochtone typique de la zone « 1000 Bruxelles » et où le prix est un élément crucial dans l'intention d'achat. Le haut de Bruxelles est quant à lui beaucoup plus hétéroclite : on a le chic de la Toison d'Or, le très chic du boulevard de Waterloo et le commerce classique de la chaussée d'Ixelles où l'on retrouve les mêmes enseignes que rue Neuve. Quant à l'avenue de la Toison d'Or, elle doit redevenir ce qu'elle était dans le temps, à savoir le seul axe parisien que l'on a sur Bruxelles. Le complexe Toison d'Or lui redonnera son lustre des années 60-70. Nous l'attendons tous avec beaucoup d'impatience !

Les plus avertis savent qu'un projet est là, et bien là. Coincé entre la rue des Drapiers et celle des Chevaliers, un immeuble au geste architectural fort sortira bientôt de terre. Il alliera commerces et appartements. Reste à savoir quand on pourra l'admirer. Un pronostic : l'automne pourrait être le mois du premier coup de piochem.

Appelé d'abord « Entre les Deux Portes » car se situant entre les portes Louise et de Namur, le projet a été rebaptisé depuis « Le Toison d'Or ». Il comprendra 6 surfaces commerciales (4 grandes sur plusieurs niveaux et 2 petites), 4 sous-sols (pour une zone de parkings à la fois privés et publics) et 7 niveaux consacrés au résidentiel. Quatre-vingt-huit appartements sont prévus. Ils proposeront des surfaces habitables qui iront de 70 à 240 m2 mais trois penthouses, exceptionnels, iront bien au-delà (l'un d'entre eux fera près de 500 m2). Un îlot de verdure côté jardin est également repris sur les plans de l'architecte hollandais de réputation mondiale, Ben van Berkel.

Avec l'arrivée de quelques enseignes fortes comme les Américains d'Abercrombie (en face, sur le boulevard de Waterloo), la refonte des galeries de la Toison d'Or où est venue s'installer la FNAC, et la mue du goulet Louise, il est indéniable que les choses bougent dans le quartier et notamment le long de l'avenue de la Toison d'Or, jadis dénommée « Esplanade », « Glacis de Waterloo », « Boulevard extérieur de Waterloo » et « Boulevard extérieur du Régent » avant de prendre, en 1851, son appellation actuelle en référence à l'Ordre de la Toison d'Or institué au XVe siècle par Philippe le Bon.

Le bâtiment « Toison d'Or » à venir complétera cette transformation. Il est l'œuvre de ProWinko, un promoteur très actif tant dans le haut que dans le bas de Bruxelles. « Contrairement à nos concurrents, nous achetons des opportunités, non pas pour les revendre avec une plus-value mais pour les garder en patrimoine. Nous communiquons peu sur nos projets. On ne nous connaît pas trop, on ne nous entend pas trop, mais cela ne nous empêche pas d'être fort bien représentés dans les endroits-clés tant dans le haut que le bas de la ville », explique Philip van Perlstein, l'un des deux patrons de cette boîte néerlandaise.

L'homme a forcément un avis éclairé sur l'avenir du quartier, et surtout sur la lutte que le haut pourrait livrer au bas de la ville symbolisé par la rue Neuve, City 2 et les galeries Anspach pour ne citer que ses trois plus importants piliers. « Pour moi, les deux pôles peuvent coexister, dit-il ainsi. Mais à l'avenir, le haut sera davantage dédié au shopping de standing haut et moyen de gamme tandis que le bas sera axé sur un commerce plus jeune, trendy et populaire. Même s'il possède également le quartier Dansaert et son design à la pointe. »

Philip van Perlstein ne voit pas d'un bon œil l'implantation annoncée de trois mégacentres commerciaux aux abords de Bruxelles (Néo au Heysel, Uplace à Vilvorde et Just Under the Sky au canal). D'ailleurs, il ne croit pas une seconde que les trois projets passeront ensemble. « Trop de shopping en périphérie, ce n'est pas bon, estime-t-il. Un exemple à Madrid le prouve. Un premier centre commercial d'importance régionale de 55.000 m2 a vu l'arrivée d'un autre centre, lui aussi d'importance régionale,