Immobilier

sans que le contrat ne contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Art. 696. Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Ainsi la servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui, emporte nécessairement le droit de passage. Art. 706. La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. Art. 709. Si l’héritage en faveur duquel la servitude est établie, appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l’un empêche la prescription à l’égard de tous. L’USUFRUIT. Art. 578. L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. Art. 579. L’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme. Art. 580. L’usufruit peut être établi, ou purement, ou à certain jour, ou à condition. Art. 581. Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles. SECTION I. – DES DROITS DE L’USUFRUITIER. Art. 582. L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit. Art. 583. Les fruits naturels sont ceux qui sont le produit spontané de la terre. Le produit et le croît des animaux sont aussi des fruits naturels. Les fruits industriels d’un fonds sont ceux qu’on obtient par la culture. Art. 584. Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. Arrérage : Somme d'argent versée périodiquement (généralement à terme échu) à la personne bénéficiaire d'une rente. Art. 586. Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour, et appartiennent à l’usufruitier, à proportion de la durée de son usufruit. Cette règle s’applique aux prix des baux à ferme, comme aux loyers des maisons et aux autres fruits civils. Art. 589. Si l’usufruit comprend des choses qui, sans se consommer de suite, se détériorent peu à peu par l’usage, comme du linge, des meubles meublants, l’usufruitier a le droit de s’en servir pour l’usage auquel elles sont destinées, et n’est obligé de les rendre, à la fin de l’usufruit, que dans l’état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute.

Art. 597. Il jouit des droits de servitude, de passage, et généralement de tous les droits dont le propriétaire peut jouir, et il en jouit comme le propriétaire lui-même. Art. 598. Il jouit aussi, de la même manière que le propriétaire, des mines et carrières qui sont en exploitation à l’ouverture de l’usufruit ; et néanmoins, s’il s’agit d’une exploitation qui ne puisse être faite sans une concession, l’usufruitier ne pourra en jouir qu’après en avoir obtenu la permission du Roi. Il n’a aucun droit aux mines et carrières non encore ouvertes, ni aux tourbières dont l’exploitation n’est point encore commencée, ni au trésor qui pourrait être découvert pendant la durée de l’usufruit. Art. 605. L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Art. 606. Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. Art. 618. L’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir dans les contestations, pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises, et des garanties pour l’avenir. Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser.

Vente en viager.

Une vente en viager est par essence une vente spéculative. Si l'immeuble est libre d'occupation et que vous pouvez l'occuper ou le louer moyennant une rente fixe par mois, c'est à vous qu'il appartient de juger si le montant de la rente viagère est intéressant ou pas. Par contre, si l'immeuble est toujours occupé par le vendeur, vous n'en serez pleinement propriétaire qu'à sa mort. Tout dépend donc de l'espérance de vie du propriétaire, qui conditionnera d'ailleurs souvent le montant de la rente (plus le propriétaire est âgé, plus le montant de la rente est élevé). Dans certains cas, il est possible de prévoir que la rente soit payable jusqu'au décès mais avec un maximum de 15 ou 20 ans, pour éviter que l'acquéreur ne paie plus cher qu'un emprunt ordinaire. Donc, si le vendeur décède rapidement, une rente viagère peut-être intéressante mais, dans le cas inverse, cela peut vous coûter plus cher qu'un achat normal car vous êtes propriétaire d'un bien avec les frais que cela comprend (frais d'acquisition, charges propriétaire, travaux, taxes et précompte immobilier) sans en avoir la jouissance (sauf les cas très rares de viager libre). Une vente moyennant le paiement d'une rente viagère est semblable à une vente ordinaire : un vendeur vend son immeuble à un acquéreur qui accepte et qui s'engage à payer un prix. Seules les modalités de paiement du prix diffèrent: au lieu de payer le prix en une seule fois, l'acquéreur le paiera en plusieurs tranches, jusqu'au jour du décès du vendeur: ce sera une rente viagère constituée sur sa tête.

La rente viagère

Il n'existe pas de tables légales déterminant le montant de la rente que le vendeur doit demander, et les parties peuvent la déterminer librement, en tenant compte notamment de l'âge du vendeur. Il faut cependant veiller à un équilibre correct: en cas de sous-évaluation de la rente, l'administration de l'enregistrement aura tendance à y voir une donation déguisée. La rente sera due jusqu'au jour du décès du vendeur (le crédirentier), mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe : par exemple, la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur, avec un maximum de 20 ans, à partir du jour de l'acte de vente. La rente pourra être indexée, ou non. Elle pourra être constituée sur la tête d'une ou de plusieurs personnes, avec éventuellement un report total ou partiel sur la tête de l'une d'elles en cas de prédécès de l'autre. En principe, cette rente n'est pas (encore) taxable dans le chef du vendeur, puisque c'est son capital "immeuble" qui se transforme en rente; dans ce cas, elle n'est pas déductible pour l'acquéreur.

Le bouquet

Tout le prix de vente peut être converti en une rente. Les parties peuvent cependant décider de ne convertir qu'une partie du prix en rente, et l'autre partie sera payée comptant: ce sera le "bouquet".

Réserve d'usufruit ?

Si le vendeur souhaite profiter de sa maison jusqu'à son décès, il peut s'en réserver l'usufruit jusqu'à la fin de ses jours. Dans ce cas, la rente ne sera calculée que sur la valeur de la nuepropriété. Les parties peuvent même prévoir une double rente : une rente plus faible lorsque le vendeur jouira de son immeuble, et une rente plus forte lorsqu'il l'abandonnera.

Garanties

Les vendeurs ne doivent pas craindre une insolvabilité de l'acquéreur, parce que, tant la loi que le notaire chargé de l'acte veilleront à ce que toutes les garanties soient prises. En cas de non-paiement persistant, le vendeur pourra notamment demander l'annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d'une inscription hypothécaire sur l'immeuble, prise d'office.

Intéressant pour tout le monde ?

Cette formule de vente est très intéressante pour le vendeur qui profitera lui-même de son capital, au lieu de le laisser à des héritiers avides ou parfois lointains qui en abandonneront une grosse partie à titre de droits de succession. Elle peut être intéressante pour l'acquéreur qui paiera moins que s'il avait souscrit un prêt hypothécaire, et qui pourrait être libéré rapidement si le crédirentier arrête de respirer beaucoup plus tôt que prévu: mais attention aux tables de mortalité qui ne représentent qu'une moyenne indicative. Pensez à Jeanne CALMENT!

Qui paie le précompte immobilier en cas de viager ?

Ayant acheté un bien/maison en " viager ", le revenu cadastral et le précompte immobilier sont-ils à ma charge ou à charge de l'ex-propriétaire qui a toujours l'usufruit de son ex-bien dans la mesure où il y habite encore ?

Monsieur C. de Keerbergen.

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