Cas Pratique Baux d'Habitation

uisque les époux même mariés sous le régime de la séparation de bien ne pouvaient pas disposer l’un sans l’autre du bail qui concerne le domicile conjugal. De ce fait, le bail du 1er Septembre 1948 est toujours valable donc le loyer de 1948 déterminé 30 ans avant est toujours le loyer applicable à la situation donc Madame R peut continuer à payer le prix ancien.

Pour Madame R il n’y aura aucun danger, elle reste dans les lieux et paie le prix du loyer montant de la loi de 1948 et attend. Si le propriétaire fait une action en justice, il perdra devant les Tribunaux donc il faudra que Madame R reste vigilante devant éventuellement répondre aux suites judicaires à la requête du propriétaire pour faire valoir ses droits à l’ancien bail.

Madame R aura 1 an dans l’année du jour ou elle a connaissance de l’acte signé entre son mari et la propriétaire pour demander l’action en nullité

CAS PRATIQUE N°2

FAITS : Un propriétaire a contracté un bail sous acte sous seing privée le 1 er Avril 2002 et donné à loyer à une société dont son gérant y est logé. Après la liquidation en juin 2007 de la société, son gérant y demeure toujours en reprenant les paiements réguliers de son loyer mais aucun acte écrit n’a régularisé ceci. La propriétaire veut vendre son bien.

PROBLEME DE DROIT : dans quelle condition peut-on considérer le début d’un bail ?

Quelles en sont les conséquences si le propriétaire veut vendre son bien ?

PROCEDURE: Selon l’article 1714 du Code Civil « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. » Un bail peut donc être verbal, l’écrit n’est pas obligatoire mais il est protecteur pour les parties car les clauses sont écrites.

Selon l’article L145-45 du Code de Commerce « le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein de droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »

En l’espèce, la société a été liquidée : elle n’existe plus donc le bail a été résilié en 2007. Mais depuis la propriétaire a touché régulièrement les loyers versés par l’ex gérant. Donc une nouvelle relation contractuelle est née depuis 2007 avec l’ex gérant titulaire sur la base d’un bail verbal donc la preuve s’est faite par les encaissements réguliers de la propriétaire. La propriétaire ne peut pas dans l’immédiat vendre son local d’habitation.

Depuis le 25 juin 2007, le nouveau bail est soumis à la loi de 1989. La propriétaire pourra donner congé (c’est-à-dire l’expression de la volonté de l’une des parties au bail à mettre un terme au dit local) à son locataire 6 mois avant l’expiration du bail qui se termine le 24 juin 2010. (Selon l’article 10 de la loi de 1989 la durée du bail est de 3 ans pour toute personne physique, le préavis est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur sur motif grave, vente et reprise ; ces 2 derniers ne pouvant être accomplies qu’à la fin du bail.)

Le propriétaire devra donc prévenir son locataire le 24 décembre 2009 de sa futur vente du local d’habitation et qu’il doit par conséquent quitter les lieux au plus tard le 24 juin 2010. Aujourd’hui en 2011, il faudra attendre jusqu’au 24 juin 2013.

Si elle ne voulait plus renouveler le bail à