Les Plates Formes Logistiques

ES

Avant propos Remerciements Introduction

Présentation du cabinet

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L’HISTORIQUE DU CABINET

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LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER

1. Domaines d’activités de l’équipe immobilière 1.1 L’expertise immobilière 1.2 Le conseil en investissement 1.3 La stratégie patrimoniale 1.4 La cession d’actifs immobiliers 1.5 L’acquisition d’actifs immobiliers 1.6 Le conseil stratégique 1.7 L’externalisation et la financiarisation 1.8 La Fusion – Acquisition

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Des entrepôts aux plates formes logistiques

IHISTORIQUE

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1. De la réserve à l’entrepôt 2. La mondialisation : Les évolutions stratégiques de l’entreprise

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II-

LES EVOLUTIONS ECONOMIQUES

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LES EVOLUTIONS TECHNOLOGIQUES

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Le produit logistique

ILES CARACTERISTIQUES DES PRODUITS

1. Les entrepôts

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L’immobilier logistique 2. Les locaux mixtes 3. Les locaux PME-PMI 4. L’entrepôt : une installation classée

Nicolas Laly

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L’IMPLANTATION LOGISTIQUE

1. La stratégie d’implantation 1.1 Les bassins de consommation 1.2 Les axes de communication 1.3 Les bassins d’emplois 1.4 Les bassins de production 2. Les zones logistiques 3. Les infrastructures de transport 3.1 Le réseau routier 3.2 Le réseau ferré 3.3 Le réseau fluvial et le port autonome de Paris 3.3.1 Le réseau fluvial 3.3.2 Le port autonome de Paris 3.4 Le transport maritime 3.5 Le réseau aéroportuaire

Les principaux acteurs de la logistique

ILES PROFESSIONS DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE

1. 2. 3. 4. Les architectes Les promoteurs Les commercialisateurs Les investisseurs 4.1 Pourquoi investir dans la logistique ? 4.2 Les principaux investisseurs logistiques

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II-

LES PRENEURS DE BAUX LOGISTIQUES

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1. Les logisticiens 1.1 Leurs services 1.2 Les grands logisticiens 2. Les chargeurs 3. Les baux d’entrepôts logistiques -5-

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Le marché des entrepôts logistiques en France

ILA LOGISTIQUE DANS LE MONDE DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE p-41

1. L’investissement en immobilier d’entreprise 2. L’investissement en France par type d’actif immobilier 3. L’investissement en région par type d’actif immobilier

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II-

LES VALEURS LOGISTIQUES

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1. 2. 3. 4. 5.

Les valeurs locatives Les rendements Les valeurs vénales Les charges d’exploitation Les taux de vacance

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CONCLUSION BIBLIOGRAPHIE

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RESUME/ARTICLE TABLE DES ANNEXES RESUME

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INTRODUCTION

De bâtiment de stockage à entrepôt, puis à plate-forme logistique, l’évolution de vocabulaire traduit parfaitement celle d’une fonction stratégique de l’entreprise. Quelques années ont suffi à repenser en profondeur le process de mise à disposition du produit de consommation semi-fini ou fini. Nous sommes passés du produit « en attente de » à la notion de flux tendus, de juste à temps. Depuis toujours, les gestionnaires savent qu’un stock coûte cher. Ils n’ont donc eu cesse de tenter de réduire ce coût. La « supply chain » s’est avérée être un gisement important de gains de productivité et d’économie. De l’ère de la production de masse, nous sommes passés à une vision maîtrisée de la fabrication. C’est à partir de là que la fonction logistique a gagné ses lettres de noblesse. L’impact de cette évolution se répercute à différents niveaux. En terme de localisation, le produit s’est définitivement approché des bassins de consommation et s’éloigne, peu à peu, des zones de production. Le positionnement des pôles logistiques fait maintenant l’objet d’une réflexion précise et poussée, à proximité des axes de communication majeurs. On recherche désormais les grands axes, la multimodalité. En terme de bâtiment, le dépôt a cédé la place à l’outil logistique. Hauteur libre, profondeur, largeur des aires de manœuvre, équipements des quais et de sécurité…, sont autant de critères que se doit de respecter un bâtiment logistique pour obtenir son label « dernière génération, classe A ». En terme d’acteurs, la logistique et ses acteurs connexes ont en quelques années acquis un très haut niveau de professionnalisme. Dans ce mémoire, nous verrons dans une première partie l’historique de l’évolution logistique, puis dans une seconde partie, le produit logistique et sa stratégie d’implantation, avant d’étudier dans une troisième partie les acteurs de l’immobilier logistique et enfin la conjoncture actuelle de la logistique au sein de la sphère de l’immobilier d’entreprise.

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Présentation du cabinet

Ernst & Young est une entreprise de conseil spécialisée en Audit, Droit et Finance. Elle aide les entreprises à reconnaître et à exploiter leurs opportunités commerciales. Elle vise à apporter à ses clients des solutions innovantes mais pragmatiques, de la conception à la mise en œuvre. Ernst & Young propose à ses clients six gammes de services : 3Audit 3Transactions 3Services aux entrepreneurs 3Externalisation 3Management de Transition 3Juridique et Fiscal Chaque gamme de services comprend de nombreux domaines de spécialisations. Avec 110 000 collaborateurs dans le monde entier dont 6 000 en France, Ernst & Young a enregistré cette année un chiffre d’affaires mondial de 10,1 milliards USD et 750 millions d’euros pour la France. Ernst & Young apporte également son expertise au marché des entrepreneurs avec des entreprises de croissance, leurs propriétaires et investisseurs. Les missions qui sont confiées à Ernst & Young requièrent des compétences de plus en plus larges. Les us et coutumes de ses professions ont longtemps cantonné chaque mission à un type de spécialistes : auditeurs, juristes ou encore financiers. Pour pallier cette vision restrictive de ce métier, le cabinet EY recoure à la pluridisciplinarité, en favorisant les échanges entre ses métiers, qui ne fonctionnent plus en « silos » mais en réseau. Les collaborateurs du cabinet apprennent à écouter leurs clients à plusieurs, à faire appel à des ressources complémentaires, jusqu’au-delà de nos frontières, si les experts adaptés au projet s’y trouvent. La pluridisciplinarité est un élément fort de la culture d’entreprise chez Ernst & Young. -8-

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I – L’HISTOIRE DU CABINET

Les racines d’Ernst & Young remontent aux années 1890, alors que les entreprises américaines n’étaient souvent que de petites affaires. Les dirigeantspropriétaires conservaient leur formation financière et limitaient l’accès à leurs livres de comptes. L’impôt sur le revenu et les normes comptables n’éxistaient pas et il n’y avait pas encore de profession comptable. Des Ecossais, qui furent les premiers à considérer la comptabilité comme une profession, furent envoyés aux Etats Unis pour s’occuper des investissements anglais. L’un d’entre eux, du nom d’Arthur Young, ouvrit un