Cas De Vefa

a pas

pour objet d’ouvrir à l’acquéreur un nouveau délai de rétractation mais de lui permettre

de vérifier si le bien immobilier vendu correspond à ce qui avait été décrit dans le contrat

de réservation.

Par ailleurs, l’article L 261-15 alinéa 4 du CCH prévoit que le dépôt de garantie est restitué,

dans le délai de trois mois, au déposant :

– si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur ;

– si la condition suspensive prévue à l’article L. 312-16 du Code de la consommation

n’est pas réalisée (obtention du ou des crédits précisés par l’acquéreur) ;

– si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions

du contrat préliminaire.

Enfin, les dispositions de l’article R 261-31 du CCH précisent cinq cas de restitution sans

retenue ni pénalité du dépôt de garantie :

– si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au

contrat préliminaire ;

– si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant

conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;

– si le ou les prêts prévu(s) au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ; il s’agit là des prêts dont le vendeur a fait état dans le contrat préliminaire ;

– si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;

– si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure

à 10 %.

Il convient donc de dire à Monsieur X qu'il ne pourra renoncer à son acquisition qu’en perdant le versement effectué lors de la signature de l’avant-contrat que si les trois conditions suivantes sont réunies :

– projet d’acte adressé dans les délais prévus au contrat préliminaire ;

– obtention des prêts indiqués audit contrat ;

– et projet d’acte conforme aux prévisions et sans augmentation de prix.

2. La possibilité de cession du contrat

L’article L 261-4 du CCH prévoit que la cession par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une

vente d’immeubles à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations

de l’acquéreur envers le vendeur. Par suite, si l’attrait du programme permet de conclure que l’on peut facilement trouver un sous-acquéreur, on peut préciser à Monsieur X, sans prendre de responsabilité dans la bonne fin de l’opération, qu’il peut réaliser l’acquisition initialement prévue et céder ensuite, si sa mutation intervient, sans l’accord du vendeur, ses droits à un tiers. Cette cession peut intervenir avant même l’achèvement de la construction et sans même avoir à la signifier au vendeur. Bien entendu, sans entrer dans le détail il faut tenir compte de l’incidence des frais d’acte, des paiements à effectuer avant la réalisation de la seconde vente, de la fiscalité, etc.

3. La garantie d’achèvement

On comprend en lisant le sujet que nous sommes en présence de la garantie prévue par

l’article R 261-18 du CCH qui prévoit que la garantie d’achèvement résulte de l’existence

de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond notamment aux conditions

suivantes : si les fondations sont achevées et si le financement de l’immeuble est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :

– par les fonds propres au vendeur ;

– par le montant du prix des ventes déjà conclues sous la condition suspensive de la Justification de ce financement dans les six mois suivant l’achèvement des fondations; c’est le cas de la vente consentie à Monsieur X ;

– par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence

de 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur.

Le total des prix des ventes s’établit à 1 880 000 €. 75 % de ce total représentent 1 410 000 € qui doivent être couverts par les fonds propres du vendeur (500 000 €), les crédits confirmés bancaires (400 000 €) et le prix des ventes conclues.

Il faut donc régulariser sous condition suspensive un certain nombre de ventes pour atteindre 1 410 000 – (500 000 + 400 000) soit 510 000 € (ex : un grand, un moyen et un

petit appartement : total 610 000 €). Après la régularisation de la vente qui permettra de

franchir le seuil, on constatera la réalisation de la condition suspensive (justification de

ce financement) et on mettra en recouvrement auprès des acquéreurs titrés la fraction

de prix exigible déterminée en fonction de l’état d’avancement des travaux. Rappelons

que la réalisation de la condition suspensive doit intervenir dans les six mois suivant

l’achèvement des fondations.

Les justificatifs qui doivent être tenus à la disposition de l’acheteur en l’étude du notaire