Droit

e à disposition de la chose) : pouvoir donner accès au fonds de commerce, + obligation d’entreprise (entretien de la chose et faire les réparations autres que locatives) + obligation de garantie contre les vices cachés et l’

1. Obligations du bailleur

2. Obligations du preneur

Il y a une obligation d’exploiter ou de faire exploiter le fonds de commerce, le propriétaire du bail a une valeur puisqu’il a une exploitation. + Obligations de la chose en « bon père de famille », + restituer la chose en fin de bail et enfin l’obligation de payer le bail.

3. La durée du bail

Durée initiale de neuf ans minimum mais possible de prévoir plus. La durée ne peut être indéterminée. Le locataire ne peut pas faire une location à vie, il faut qu’il y ait des échéances. Le locataire peut sauf si clause contraire résilier le bail à une période triennale, mais le locataire doit le notifier par un acte d’huissier au moins six mois à l’avance. Il n’y a pas de fin automatique, il faut un congé sur la proposition du propriétaire ou du locataire. En cas d’absence il y a une tacite reconduction pour une durée indéterminée ce qui permet de maintenir l’activité en toute sérénité

4. Le loyer

Le loyer est libre et possibilité de révision tous les trois ans. La hausse du loyer est plafonnée (sur la variation de l’indice du coût de la construction) ; la valeur locative se définit en fonction des caractéristiques du local, de l’environnement commercial, du prix des locaux voisins, et l’obligation des parties du contrat. Dans le cas où il y a un nouveau loyer il n’est pas plafonné, il faut qu’il y ait une modification des facteurs locaux commerciaux. La révision tous les trois ans du loyer n’est pas obligatoire mais elle est légale, mais on peut prévoir une autre condition par exemple un loyer indexé sur les recettes de l’exploitants ou alors sur un indice ayant un rapport avec l’activité sur l’une des deux parties.

5. Cession du bail

La cession du bail est possible si le locataire cède l’ensemble du fonds de commerce, toute clause contraire est nulle si cela est prévu dans le contrat.

6. Sous-location

La sous-location est en principe interdite, mais possibilité de le prévoir dans le contrat.

7. Spécialisation et déspécialisation

Le bail commercial précise l’activité qui peut être exercée dans les locaux. Le locataire ne peut pas modifier seul la spécialité. Il y a forcément une procédure, soit il s’agit : d’un changement partiel (cas où il y a une nouvelles activité qui est complémentaire à l’activité initiale, celle qui est prévue dans le droit au bail) ou alors un changement total (changement total d’activité). Le propriétaire peut s’opposer aux changements s’il y a des motifs graves. Le propriétaire peut s’opposer aux changements si motifs graves : risque de perte de valeur, souhait d’exercer son droit de reprise.

8. Clauses résolutoire

Le bail peut contenir des clauses résolutoires, c.-à-d. une résiliation automatique de plein droit du bail en cas de non-respect des obligations du locataire (ex : non-paiement du loyer), la clause ne produit des effets qu’un mois après le commandement de payer. Dans cette clause résolutoire, il y a un droit à la protection en cas de difficulté pour l’entreprise s’il y a une procédure de sauvegarde.

C) Droit au renouvellement

1. Condition pour bénéficier du renouvellement

Il y a une condition de nationalité du locataire. (Les mêmes que pour le commerçant). + Immatriculation au RCS + condition de propriété et exploitation du fonds : seul le locataire propriétaire et exploitant le fonds de commerce a un droit au renouvèlement, il faut qu’il y ait une exploitation effective du fonds de commerce pr que celui-ci soit renouveler.

2. Procédure de renouvellement

Pour qu’il y ait renouvellement la procédure peut être à l’origine du bailleur ou du preneur. S’il s’agit du locataire il faut qu’il y ait un acte d’huissier six mois à l’avance. S’il s’agit du bailleur (propriétaire des murs) l’offre de renouvèlement ou de refus doit être fait par acte d’huissier, si le bailleur n’effectue pas de demande il y aura alors une tacite de reconduction.