Juge rapporteur droit foncier

JUGE RAPPORTEUR IMMOBILIER

Christian BIROT. Juge-Rapporteur au Tribunal Mixte, dans le bulletin économique N 25 février 1949) écrit :

« L’immatriculation tunisienne est une œuvre juridique, complexe, scrupuleuse, respectueuse des principes encore que réaliste, infiniment nuancée dans ses applications ; par là même et tout autant, une œuvre économique et sociale, constructive et novatrice. Elle n’en a pas moins suscité des critiques : les uns ont redouté sa hardiesse, d’autres ont contesté son efficacité »

Cette tache ci-dessus décrite est du ressort du Juge rapporteur immobilier, et comme Elgozy Denoël, dans (L’esprit des mots ou l’antidictionnaire, 1981, p. 15) a dit « il faut définir pour débuter, si l'on ne veut pas finir par buter », on définit Le juge rapporteur immobilier en se referrant à l’article 3 du décret n° 73-436 du 21 septembre 1973, qui stipule qu’il est un magistrat de l’ordre judiciaire de 1èr grade ayant six ans au moins d’ancienneté dans ce grade.

Son rôle peut être rapproche au rôle du juge d’instruction qui a  pour mission d'instruire les procédures, de rechercher diligemment la vérité et de constater tous les faits qui serviront à la juridiction de jugement pour fonder sa décision et il ne peut participer au jugement des affaires dont il a connu en sa qualité de juge d'instruction.

Le système foncier tunisien se distingue par ses deux régimes d'immatriculation foncière : Le régime obligatoire promulgué par le décret-loi du 20 février 1964 instituant "Immatriculation foncière obligatoire et gratuite" sous la direction de l’État, et le régime facultatif institué par la loi foncière du 1er juillet 1885 (abrogée et remplacée placée le 12 février 1965 par le "Code des droits réels") qui fait appel aux compétences du juge rapporteur.

Cette immatriculation des biens procure de multiples avantages pour le requérant car le droit de propriété est consacré d’une manière définitive et irrévocable, elle a pour objet d’assainir la propriété et la doter d’un titre foncier pour assurer la sécurité et la facilité des transactions immobilières. L’immatriculation foncière, telle qu’elle est organisée en Tunisie, manifeste son utilité sur les trois plans juridique, social, économique :

Juridique : elle permet de déterminer, pour les mettre à l’abri de la spoliation, les véritables propriétaires ; de préciser l ’objet, la nature et la cotisation de leurs droits ; d’entourer l’exercice de ces droits de toutes les garanties désirables de sécurité. Protection du sujet de droit : but de justice.

Social : elle met fin aux contestations, souvent transmises de génération à génération, l’épanouissement de l ’individu dans le sentiment de sa dignité et du respect des droits d’autrui. Protection du citoyen et du groupe : progrès matériel et moral.

Économique : elle contribue à hâter l’essor de l’agriculture et du commerce, en conférant une base solide aux transactions et au crédit, en permettant de la sorte une organisation rationnelle de la production et en facilitant l’élaboration et l’exécution des plans d’ensemble. Protection de l’intérêt général.

Les fonctions du juge rapporteur s’accomplissent par des procédures bien précises et minutieuses qui somme plusieurs intervenants dont leur relation s’avère parfois conflictuelles.

D’où une préoccupation s’annonce : comment le juge rapporteur peut-il garantir les droits de propriété tout en respectant l’intégrité des procédures ? on essayera de la résoudre en étudiant Les pouvoirs du Juge Rapporteur (I) et Les Fonctions du Juge Rapporteur (II).

1. Les pouvoirs du juge rapporteur :

1. La nature de ses pouvoirs : (Art 329 du CDR)

Les fonctions attribuées au Juge Rapporteur du tribunal immobilier, donnent a ses pouvoirs des avantages qui manquent aux autres institutions d’enquête judiciaire. Il a des pouvoirs de nature protectionniste et des pouvoirs de nature particulière.

Les pouvoirs de nature protectionniste sont énoncés par le législateur dans l’Article 329 : « Le juge rapporteur a pour mission notamment de veiller, pendant le cours de la procédure d’immatriculation, qu’aucun droit réel immobilier ayant pour titulaire un incapable ou non présent, ne soit lésé. À cet effet, il procède à toutes vérifications et enquêtes nécessaires. Dans l'accomplissement de cette mission, il bénéficie d'un pouvoir discrétionnaire.

Sur la demande du juge rapporteur, faite dans l'intérêt d'incapables ou de non-présents, le Président du tribunal immobilier peut, par ordonnance motivée et après appréciation souveraine des faits, accorder une prorogation de délai à l'effet de former opposition en leur nom à une réquisition d'immatriculation. »

Les pouvoirs de nature particulière, ce sont les pouvoirs due au rôle important du Juge rapporteur dans le bon déroulement de la procédure d’immatriculation facultative par la préparation du dossier à présenter au conseil du tribunal pour jugement ou dans ses enquêtes pour s’assurer des preuves afin de trouver la vérité.

Ce qui a mener des gens du métier a le considérer comme un juge civil compétant et non impartial. L’impartialité est un principe fonde sur le fait que le juge ne doit prendre la partie d’aucun des intervenants du dossier ni de participer dans les faits relatifs au dossier que par collecte des preuves ni par leur présentation vue la preuve est à la charge du demandeur dans le cadre d’une enquête ordinaire.

Or le cadre prive du tribunal immobilier et la manière d’enquêter dans les dossier de réquisition ce principe n’est pas homogène avec la procédure d’immatriculation facultative., vue que le juge rapporteur est mandaté  a chercher et enquêter sur le statut d’éligibilité de l’immobilisation et qu’il fait parfois recours a des preuves et arguments que le réquisitionnaire n’a pas fourni et l’oblige à présenter plus de document et d’arguments voir même il les cherche lui-même s’ils peuvent se trouver dans d’autres administrations, afin de vérifier leur influence sur le dossier.

Dans la réalité pratique l’application des procédures d’immatriculation immobilières a montrer que les pouvoirs du juge rapporteur sont soumises a plusieurs difficultés qui peuvent les limiter.  

1. Limites de ses pouvoirs :

Selon les articles suivants, on peut déduire que le juge rapporteur est sous le contrôle direct du Président du tribunal immobilier que ce soit dans son affectation ou dans le déroulement de ses fonctions d’enquêteur d’où la limitation de ses pouvoirs.

L’article 328 du CDR stipule que : « Dès le dépôt de la réquisition et des titres et pièces qui y sont joints, le Président du tribunal immobilier désigne un juge pour procéder aux enquêtes et présenter un rapport dans les conditions ci-après déterminées »

Décret-loi nº 64-3 relatif à l'immatriculation foncière obligatoire.

Art 4 : « Le Président du tribunal immobilier désignera par ordonnance. Parmi les magistrats de cette juridiction, le Président de la commission cadastrale de chaque cheikhat. Par la même voie, i1 repartira le territoire du cheikhat après étude topographique préalable des lieu

…….. ».

Le président du tribunal peut remplacer le juge rapporteur en cas de son absence.

Article 314 : « Lorsqu’un juge rapporteur se trouve empêché, le président peut, par ordonnance, confier ses fonctions, pour une ou plusieurs affaires déterminées, à un juge du siège. Ce magistrat ne peut, dès lors prendre part aux décisions du tribunal relatives aux procédures qu'il a instruites ».

Les enquêtes sur sites sont sous l’autourisation du Presient du tribunal immobilier

Article 340 : « Si le juge rapporteur estime qu'une enquête sur les lieux est indispensable, il en informe par un rapport spécial le Président du tribunal immobilier qui rend, s'il y a lieu, une ordonnance désignant le magistrat enquêteur et fixant le montant approximatif des frais à verser par le requérant ».

Le président du tribunal peut aussi changer les délais prescrits

Article 327 : « Les délais prescrits ci-dessus, soit pour le bornage, soit pour le dépôt du plan, peuvent être prorogés par une ordonnance motivée du Président du tribunal immobilier qui apprécie souverainement les demandes qui lui sont adressées à cet effet.

1. Les Fonctions du Juge Rapporteur :

1. Les Enquêtes Administratives :

Article 328

Dès le dépôt de la réquisition et des titres et pièces qui y sont joints, le Président du tribunal immobilier désigne un juge pour procéder aux enquêtes et présenter un rapport dans les conditions ci-après déterminées.

Article 329

Le juge rapporteur a pour mission notamment de veiller, pendant le cours de la procédure d’immatriculation, qu’aucun droit réel immobilier ayant pour titulaire un incapable ou non présent, ne soit lésé. A cet effet, il procède à toutes vérifications et enquêtes nécessaires. Dans l'accomplissement de cette mission, il bénéficie d'un pouvoir discrétionnaire.