Commentaire d'Arrêt : Cass.Civ.3.,25 Mars 2009

à certaines conditions (I) puis que la rétractation produira alors des effets (II)

I. Les conditions de validité de la rétractation du promettant

Il est essentiel de réaffirmer les principes et sanctions dégagés par la jurisprudence en cas de rétractation du promettant

A. Tendance jurisprudentielle : rejet de l’exécution forcée

Une promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel un promettant s’engage à conclure un contrat (de vente) à des conditions déterminées, au profit d’un bénéficiaire, qui conserve toute liberté et réserve ainsi son consentement à la vente définitive. En d’autres termes, une seule partie s’engage à vendre tandis que l’autre dispose un droit d’option. Selon une partie de la doctrine , ce contrat lie le vendeur alors que l’acquéreur éventuel bénéfice d’un simple choix : conclure la vente ou renoncer. « Le promettant, s’étant d’ores et déjà engagé à vendre à des conditions précises, la réalisation de l’opération ne dépendra plus que de la seule volonté du bénéficiaire ». Le vendeur ne peut et ne doit pas rétracter son engagement avant la levée de l’option. Certains auteurs parleront alors d’une obligation de ne pas faire. Pour d’autres, le promettant est débiteur d’une obligation de donner soit transférer la propriété du bien. D’autres auteurs encore estiment qu’il s’agit d’une obligation de faire c’est-à-dire que le vendeur doit maintenir son offre jusqu’au bout, solution qui semble être retenue par la jurisprudence. En cas de rétraction de la promesse de vente du promettant et à la différence d’une simple offre de vente, le bénéficiaire devrait pouvoir obtenir l’exécution forcée de la vente. En revanche, on est certain que, lorsque la lever de l’option par le bénéficiaire est antérieure à la rétractation du promettant, le contrat est déjà conclu : le vendeur engage sa responsabilité et pourra être valablement sanctionné d’exécution en nature. Mais la question de la sanction de la rétractation de l’auteur, avant même la levée de l’option, appelle à une réponse nuancée. Dans notre affaire du 25 mars 2009, la Cour de cassation semble suivre la jurisprudence actuelle qui rejette l’exécution forcée de la vente. Selon cette jurisprudence qui semble y voir une obligation de faire, le promettant ne s’engage pas définitivement à vendre et, en cas d’inexécution, il ne s’expose qu’à des dommages-intérêts, ce qui reviendrait à lui reconnaitre une sorte de « rétractation à titre onéreux » (article 1142 du code civil : « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résoud en dommages-intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur »).

Avant un arrêt très critiqué du 15 décembre 1993 et qui ne vaut pas après la levée de l’option, le bénéficiaire se trouvait protégé car il lui était possible d’obtenir la réalisation forcée en cas de retrait du promettant. La Cour, en 1993, opère un revirement : l’obligation du promettant était une « obligation de faire » tant que le bénéficiaire n’avait pas accepté la promesse et la levée de l’option, postérieure à la rétractation, « excluait toute rencontre de volontés réciproques de vendre et d’acheter ». En 2009, la Cour de cassation semble suivre ce raisonnement. Mais notre espèce possède une particularité : les parties n’ont pas stipulé de délai d’option dans le contrat de promesse de vente.

B. Absence de délai d’option ainsi que de mise en demeure

Le plus souvent, les parties fixent, dans la promesse, la durée de l’option consentie au bénéficiaire. Il s’agira, dans la plupart des cas, d’un délai extinctif d’option : le bénéficiaire ne pourra opter que durant une certaine période sauf prorogation expresse ou tacite. Au-delà de ce terme, le bénéficiaire perd son droit d’acheter car l’absence de levée d’option, et donc l’absence de rencontre des volontés, auront rendu la promesse caduque.

On peut alors se demander quelle est la marche à suivre lorsque le promettant, n’ayant pas fixé de délai au bénéficiaire pour opter, souhaite se rétracter. A défaut de délai prévu, tel est le cas dans notre affaire de 2009, « l’option ne peut pas être perpétuelle ». Le promettant, qui désire revenir sur son engagement, doit mettre préalablement en demeure le bénéficiaire de prendre parti dans un délai raisonnable afin d’éviter les rétractations trop brutales . Mais qu’entend la jurisprudence par « délai raisonnable » ? Le caractère raisonnable du délai est laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond. Sinon le droit d’option se prescrit par l’écoulement du délai de droit commun (cinq ans). En l’espèce la Cour d’Appel a retenu qu’ « en l’absence de délai imparti à la SAFER pour lever l’option, il appartenait aux époux, qui souhaitaient revenir sur leur engagement, de mettre préalablement en demeure le bénéficiaire de la promesse d’ accepter ou de refuser celle-ci » et qu’ « en l’absence de cette formalité leur dénonciation de leur promesse était sans effet sur l’acceptation de la bénéficiaire ». Ici.les juges du fond s’appuie sur une jurisprudence révolue car, depuis le revirement de 1993,on exige plus une mise en demeure. Il suffira au promettant d’aviser son cocontractant de son intention de se rétracter.

II. effets de la rétractation du promettant

La rétractation s’impose dans la plupart des cas au détriment parfois des droits du bénéficiaire.

A. Efficacité de la rétractation du promettant

Les juges en 2009 semblent confirmer le fait que la rétractation du promettant empêche toute contrainte à l’exécution forcée, en présence d’un délai d’option ou pas. En effet, La Cour de cassation énonce que la Cour d’ Appel aurait dû rechercher si « le retrait par les époux de leur promesse unilatérale de vente n’avait pas été notifié à la SAFER avant que celle-ci ne déclare l’accepter » et ne s’attarde pas sur l’exigence de mise en demeure en cas de rétractation. Ce qui importe c’est que l’auteur de la promesse ne se soit pas rétracté après la levée de l’option qui, rappelons-le, forme définitivement le contrat de vente. Le délai d’option n’a donc aucune incidence sur la rétractation du promettant puisque « dans tous les cas, le délai pour lever utilement l’option s’achève lorsque le promettant se rétracte ». A première vue, on s’imagine que la fixation d’un délai d’option apportera plus de sécurité juridique. En réalité, la protection du bénéficiaire mise en avant par la jurisprudence ancienne semble obsolète. « L’absence de délai ne change en rien les droits des bénéficiaires d’une promesse de vente, la force de la rétractation empêchant toute contrainte ». Le promettant semble être gagnant à tous les coups car il ne sera redevable que de dommages-intérêts.