Expertise Immobilière Rurale

s à une définition décrite par le code rural à l’article L171-1 comme des personnes physiques qui exercent, le cas échéant dans le cadre d'une personne morale, en leur nom personnel et sous leur responsabilité, des missions d'expertise en matière foncière, agricole et forestière portant sur les biens d'autrui, meubles et immeubles, ainsi que sur les droits mobiliers et immobiliers afférents à ces biens.

Dans tous les cas, l’expert immobilier doit être en mesure d’appliquer des méthodes d’estimation, en imposant un diagnostic et en appréciant correctement les principaux facteurs de la valeur. Il doit donc être technicien, un économiste, un juriste et un fiscaliste afin de pouvoir déterminer au mieux la valeur vénale du bien à expertiser.

FORMATION et ACCES A LA PROFESSION

Il n’y a pas de formations spécifiques à l’expertise immobilière, les compétences s’obtenant sur le terrain, après une formation de base qui peut être diversifiée (droit, école de commerce…). Cependant, deux écoles offrent désormais un cursus débouchant sur un diplôme reconnu par la profession : l’ICH avec sa section expertise et l’ESPI qui offre un master spécialisé.

Dans tous les cas, l’expert doit avoir au minimum :

- soit avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur spécifique sanctionné par diplôme,

- soit être titulaire d'un diplôme d'enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation spécifique,

- soit avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l'activité d'expertise en évaluation immobilière.

L'Expert assure, en outre, de manière permanente l'actualisation des connaissances utiles à l'Expertise dans les domaines technique, économique, juridique, fiscal et comptable, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis.

Cependant, les experts fonciers et agricoles sont soumis à une réglementation particulière concernant l’accès à la profession d’expert (articles du code rural). Ils doivent en effet, justifier de 3 années de pratique professionnelle des missions d'expertise foncière et agricole si l'on est titulaire d'un titre ou diplôme équivalent au minimum à la licence, dans les disciplines agricoles, agronomiques, juridiques ou économique ou de justifier de 7 années de pratique professionnelle des missions d'expertise foncière et agricole en l'absence de ces diplômes.

De plus, le candidat doit ne pas avoir d'activité incompatible (officier ministériel, activité de marchand de biens, etc.) avec l’activité de la profession. Et doivent également posséder une assurance responsabilité civile professionnelle afin de pouvoir accéder à la profession.

S’ils justifient de la formation nécessaire, l’expert candidat devra alors postuler pour paraitre sur la liste des experts fonciers et agricoles ou forestiers, établie par le Conseil national de l’Expertise foncière agricole et forestière. Nul ne peut porter le titre d’expert foncier et agricole ou forestier si il ne figure par sur cette liste.

QUALITES et RESPONSABILITE

Dès lors qu’un expert accepte une mission, il doit la remplir complètement :

* · procéder à ses opérations dans l'honneur, la dignité et la correction,

* · accomplir ses tâches en toute impartialité,

* · conserver son indépendance en excluant toute pression ou influence,

* · conclure en toute conscience et bonne foi,

* · respecter le secret professionnel,

* · déposer ses conclusions dans les délais convenus.

Lors de sa relation avec ses mandants, l’expert doit être neutre et pourvu d’intégrité, c'est-à-dire qu’aucun intérêt personnel, aucun lien de parenté ou de subordination n’est censé influencer son évaluation. Le rôle de l’expert est de mettre en œuvre tous les moyens d'investigation nécessaires à l'accomplissement de sa mission, être en mesure de justifier ses conclusions et de rédiger un rapport clair et précis.

Il doit également faire marcher sa conscience professionnelle pour pouvoir établir de longues démarches de recherche et de vérification, doit faire preuve d’humilité, de bon sens et de déontologie.

La charte de l’expertise précise que vis-à-vis de ses mandants et des tiers, la responsabilité professionnelle de l’expert correspond à son obligation de moyens et non de résultat. Ainsi, la responsabilité de l’expert ne peut pas être engagée du seul fait d’une erreur d’appréciation qui l’aurait conduit à sous estimer ou surestimer un bien. C’est ce que rappelle le jugement du 28 février 2003 au tribunal de commerce de Paris où un expert n’a pas été condamné coupable pour une sous estimation, du fait de l’obligation de moyens qu’il avait bien mis en œuvre. C’est donc à l’expert de faire préciser sa mission et de se récuser s’il s’estime non compétent.

L’expert, afin de prendre aucun risque, doit faire garantir sa responsabilité auprès d’un assureur afin de garantir sa responsabilité civile d’exploitation (fixée à 10ans) et sa responsabilité civile professionnelle. Cette garantie se traduit par une franchis, imposée par la charte de l’expertise, qui représentera la part du dommage qui restera à la charge de l’expert.

INTERVENTION

Les motifs de recours à un expert immobilier sont multiples et diversifiés :

* Gestion patrimoniale par des particuliers (succession, vente, sortie de communauté…)

* Déclaration fiscale pour la succession ou pour l’ISF

* Dans la vie sociale d’une entreprise (fusion, apports, cessions, bilans…)

* Expertise pour un prêt comme garantie hypothécaires

La charte de l’expertise a clarifié, avec sa nouvelle version de 2006, les missions pouvant être confiées aux experts :

* Evaluation immobilière ou expertise immobilière

* Actualisation d’une expertise antérieure

* Avis sur dossier (quand l’immeuble n’a pas été visité)

* Contrôle de cohérence d’une expertise faite par un confrère

* Revue ou certification des conclusions d’une expertise initiale d’un tiers

* Audit immobilier soit une vérification approfondie des données concernant un immeuble

* Expertise conjointe avec rapport commun (intervention de deux experts)

L’EXPERT FACE AU CONTROLE DE L’ADMINISTRATION FISCALE

Le code général des impôts (CGI) énonce le principe que les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs. Ainsi, l’article L17 du Livre des procédures fiscales autorise l’administration à rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition. Ainsi, la valeur vénale déclarée par l’expert dans sa mission peut être réévaluée lorsque celle-ci parait inférieure à la valeur vénale réelle des biens transmis dans les actes enregistrés ou déclarations estimatives, exigées par la loi.

Donc l’administration peut effectuer un redressement et doit le notifier au contribuable qui aura 30 jours pour lui faire parvenir sa réponse. La notification de redressement doit être motivée, la charge de la preuve lui incombant.

Lorsque le désaccord persiste sur la valeur vénale du bien imposé, une requête en expertise peut être introduite, par l’une des parties, auprès du tribunal de grande instance selon l’article R.202.3 du Livre des procédures fiscales. L’expert devra cependant limiter sa mission aux éléments contenus dans la réclamation de la notification de redressement et doit donc juste poser son avis techniques sur les éléments de comparaison fournis par les parties. Le tribunal pourra donc, via le juge, apprécier les données de l’expertise.

L’EXPERT ET SON CONTEXTE REGLEMENTAIRE

En France, l’activité d’expert immobilier n’est réglementée qu’en partie dans le cadre des expertises judiciaires et des expertises agricoles, foncières ou forestière.

C’est pour cela que l’IFEI (institut français de l’expertise immobilière, crée en 1979) proposa un texte aux organisations professionnelles afin d’énoncer les principes généraux que les membres faisant acte d’expertise, doivent respecter. C’est ainsi que la charte de l’expertise a vu le jour en 1990 et définie dans quelles conditions les prestations d’un professionnel peut être qualifiées d’expertise. La charte, fourni ainsi aux experts un référentiel commun, les méthodologies d’évaluation