Droit De Préemption

s requises pour l’exercice du droit de préemption :

A-Conditions requises de la part du préempteur :

-Le préempteur doit être copropriétaire ou cotitulaire d’un droit réel immobilier particulier

Copropriétaire indivis, il est habilité à exercer le droit de préemption, si un autre copropriétaire vend sa quote part de propriété sur un terrain ou une construction.

La préemption peut jouer pour l’usufruit, le bail emphytéotique, le droit de superficie, et droits coutumiers musulmans (zina, habous…)

Il est à noter que la préemption ne peut s’exercer sur les droits réels d’usage et d’habitation strictement personnels et incessibles : servitudes, hypothèques, privilèges…

-Le préempteur doit avoir un droit de copropriété ou de cotitularité d’un droit réel particulier, c’est à dire un droit indivis, inscrit sur le titre foncier de l’immeuble

-Le préempteur doit avoir un titre antérieur à celui du préempté

-Le droit de préemption ne se transmet pas entre vifs, mais il se transmet aux héritiers.

-Le candidat préempteur doit avoir un droit de même nature que le droit aliéné. Art. 27 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés

-Le candidat préempteur ne doit pas avoir renoncé à son droit de préemption.

Cette renonciation n’est valable que postérieurement à l’inscription de la vente sur le titre foncier.

B-Conditions requises de la part du préempté

-Le préempté doit avoir acquis à titre onéreux à la suite d’une vente art. 25 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, sous réserve des dispositions du nouveaux code sur les droits réel immobilier 39-08.

La préemption peut s’exercer aussi bien en cas de vente privée, qu’en cas de vente aux enchères publiques. (article 302 de la loi 39-08 préemption en matière de vente aux enchères interdite)

-Le préempté doit avoir acquis des droits indivis.

-Le préempté peut être soit un copropriétaire acquéreur, soit un tiers acquéreur art .29 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés

C-Conditions requises de l’acte pouvant donner lieu à préemption

-Vente doit être inscrite sur le titre foncier art. 31,32 et 33 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés

-Vente définitive. Elle ne peut être exercée contre une vente é conditions suspensive, puisque cette dernière ne peut être inscrite sur le titre foncier, ou contre un adjudicataire qui n’est pas devenu irrévocablement acquéreur, faute d’avoir exécuter les clauses d’adjudication

Sous- aliénation

À défaut de prénotation suite à la première vente, la préemption n’est possible que contre la sous aliénation, à condition que cette seconde aliénation soit également une vente. Si cette seconde aliénation est une donation ou constitue un échange, aucune préemption n’est réalisable.

II- Exercice du droit de préemption :

A-Manifestation de volonté :

La préemption est facultative, lepréempteur doit manifester sa volonté sous certaines conditions : soit par acte extra judiciaire, soit par lettre recommandée --> déclaration écrite

B-Délai

Selon les articles 31 et 32 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés

1-Délai normal d’un an

La préemption s’exerce dans un délai d’un an à compter du jour de l’inscription de l’acte de vente sur le titre foncier.

Le préempteur doit effectuer une pré-notation de son droit de préemption.

Aucune clause rétroactive ne peut modifier le délai, il s’agit d’un délai procédural.

2-Délai spécial de 2 mois :

Selon l’article 32, le droit de préemption se prescrit par deux mois à compter de la date du contrat s’il a été établi en présence des copropriétaires. La preuve se fait par écrit. Délai supprimé par le nouveau code

3-Délai spécial de 3 jours

Augmenté à un mois dans le nouveau code 38-09

Selon l’article 31, l’acquéreur après inscription de son acquisition, peut la notifier à tout ayant droit à la préemption, qui en sera déchu s’il ne l’exerce dans un délai de 1 mois de cette notification, augmenté des délais de distance »

Donc elle suppose l’inscription de la vente sur les livres fonciers et la notification par écrit à l’ayant droit à la préemption.

C- Le remboursement

Le préempteur qui se substitue à l’acquéreur doit rembourser au préempté :

- Le montant du prix de vente : Le prix effectivement payé.

-Les améliorations : Le préempteur doit rembourser au préempté les améliorations dues à l’initiative de l’acquéreur. Il s’agit d’améliorations faites entre la date d’acquisition et celle de la notification de la déclaration de préemption.

-Les loyaux couts : il s’agit de tous les frais normaux exposés par l’acheteur pour son acquisition. Ces frais comprennent les frais d’enregistrement, droit de la conservation foncière, frais de courtage, frais de timbres…

Ce remboursement doit être fait dans les mêmes délais que la déclaration. Toutefois, la procédure d’expertise d’évaluation des améliorations peut dépasser ce délai.

III- Les effets de l’exercice du droit de préemption

Le préempteur qui a exercé le droit de péemption, est substitué au tiers acquéreur, il