Le droit reel du domaine public

nstruments constitutifs de droits réels sur le domaine public des collectivités territoriales (A) dont l’occupant sera le véritable propriétaire (B) ;

A) Le bail emphytéotique administratif et l’autorisation d’occupation temporaire, entre conservatisme et novation

Le BEA a initialement été prévu par une loi du 5/01/1988 relative à la décentralisation et codifié à l’article L1331-2 du Code général des collectivités territoriales et a été repris par le CG3P. Le preneur dispose de droits réels sur les dépendances domaniales de la collectivité territoriale afin d’accomplir une mission de service public ou réaliser une opération d’intérêt général relevant de la compétence de la collectivité et pouvant même assurer l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte.

S’agissant de l’AOT constitutive de droits réels, bien qu’elle ait été prévue dès le départ en faveur de l’Etat par la loi du 25/07/1994, le CG3P la consacre aussi au bénéfice des collectivités territoriales. L’art L1311-5 permet à ces dernières de délivrer une AOT à un occupant privatif pour accomplir des opérations d’intérêt général relevant de la seule compétence de la collectivité en question.

B) La valorisation des biens du domaine public des collectivités territoriales

Que ce soit le BEA ou l’AOT, ces conventions constitutives de droits réels permettent à l’occupant privatif de disposer entièrement des biens du domaine public de la collectivité territoriale pendant toute la durée de l’AOT (qui ne peut excéder 70 ans) et du BEA (qui ne peut excéder 99 ans). Autrement dit le droit réel consenti à l’occupant n’est qu’un démembrement du droit de propriété de la collectivité territoriale. L’occupant est alors propriétaire de tous les ouvrages qu’il a réalisés. Il peut alors en disposer comme il l’entend néanmoins toujours dans un souci d’utilité publique afin de promouvoir l’intérêt général. Les droits réels dont dispose l’occupant ne sont qu’une garantie d’assurer le financement des investissements qu’il concède par la réalisation des ouvrages. Dès lors l’occupant privatif peut recourir au crédit-bail caractérisé dans le transfert de la propriété des biens moyennant en contrepartie des redevances.

Les droits réels permettent aux collectivités de garantir le financement des occupants privatifs pouvant amortir leurs investissements, une nécessité à la valorisation de son domaine public. Par conséquent les droits réels s’inscrivent dans une logique de valorisation, elle-même appréhendée à travers un cycle vertueux.

Mais la valorisation du domaine public des collectivités territoriales ne pourra se faire que de façon modérée.

II) La constitution conditionnelle de droits réels sur le domaine public territorial, une valorisation limitée

L’élargissement des droits réels sur les propriétés des collectivités territoriales a été largement tronqué (A) ; d’autant que la constitution de droits réels est soumise aux principes constitutionnels (B).

A) Le champ d’application régressif de l’AOT constitutive de droits réels

Bien que le CG3P ait permis une avancée spectaculaire en matière de droits réels des collectivités territoriales, elle n’est en fait que ténue. En effet une collectivité territoriale peut délivrer sur son domaine public une AOT mais à la condition seulement que l’occupant réalise des ouvrages en vue d’une mission de service public ou d’une opération d’intérêt général qui ne peut relever que de la compétence de la collectivité en question.

Il est vrai que dans ces termes l’AOT se rapproche des conditions du BEA. Néanmoins au regard des textes le législateur ne s’est pas aligné sur le régime juridique des AOT constitutives de droits réels sur le domaine public étatique. D’ailleurs aucune raison purement juridique ne peut expliquer cette différence de régime dont seul l’Etat en est le bénéficiaire. Autrement dit, le législateur a certes élargi la possibilité pour les collectivités territoriales de consentir sur son domaine public des droits réels mais au détriment de leur champ d’application. Si bien que seul l’élargissement du champ d’application du BEA aurait tout aussi bien permis la valorisation du domaine public de la collectivité territoriale.

B) La valorisation du domaine public local encadrée par le respect du fonctionnement du service public

Le Conseil constitutionnel rappelle en principe que l’inaliénabilité du domaine public interdit la constitution de droits réels sur celui-ci s’ils entravent à l’exercice d’une mission de service public. Dès lors on retrouve cette exigence dans le champ d’application même des