Exposé - Droit administratif spécial Le domaine public et la division en volumes

Alison Atlan ; Emilie Frillay ; Laurent Paret / L3 droit public / TD Droit administratif spécial

Le domaine public et la division en volumes

La propriété publique relève d’un régime juridique qui diffère du droit de la propriété

privée. Cette propriété de l’administration dépend, pour une part importante de ses biens, d’un

régime dérogatoire du droit commun. En effet, si une personne privée ne dispose que d’un

seul patrimoine dans lequel l’ensemble de ses biens sont confondus, les collectivités

publiques, elles, en ont deux.

Ce sont deux types de patrimoines dissociés, qui comprennent des biens meubles et

immeubles. Cet ensemble patrimonial de l’administration se trouve divisé entre le domaine

public et le domaine privé. Il est néanmoins nécessaire de préciser qu’il n’y a pas

d’herméticité entre les deux, car les biens peuvent transiter d’un domaine vers un autre selon

une procédure particulière.

En matière de domanialité publique, il y a eu des évolutions. Les critères ont à

l’origine été posés par la jurisprudence (CE, 19 octobre 1956, Société Le Béton). Ainsi,

étaient déterminant les critères de l’affectation à l’usage du public ; l’affectation au service

public ; et l’aménagement spécial (CE, 11 mai 1959, Dauphin).

Ce qui caractérise aujourd’hui le domaine public d’une personne publique est sa

composition particulière. En effet, les biens qui le constituent sont soit affectés à l'usage direct

du public, soit affectés à un service public, mais doivent alors faire l'objet d'un aménagement

indispensable à l'exécution des missions de ce service public 1 (art. L2111-1 CGPPP). De ce

fait, le domaine public se distingue clairement du domaine privé.

Cette distinction domaniale a pris une place significative dans le défi de

renouvellement de l’urbanisme français dans la seconde moitié de XX e siècle. En effet, le

droit de la domanialité s’est confronté à la problématique de l’imbrication du domaine privé

dans le domaine public. Le principe d’inaliénabilité accordant la propriété exclusive du

domaine public à l’administration, toute copropriété doit donc être écartée. C’est alors qu’est

née à la fin des années 1950 la notion de division en volumes pour contourner ces

complications.

Alison Atlan ; Emilie Frillay ; Laurent Paret / L3 droit public / TD Droit administratif spécial

La division en volumes est un mode d’organisation de la propriété, conçu comme une

alternative à la copropriété 3 . Elle est une technique juridique qui consiste à diviser la propriété

d’un immeuble en volumes ou fractions, selon un plan tridimensionnel, et sont articulés par

un réseau de servitudes. Elle se caractérise donc par la coexistence d’espaces publics et privés

dans un même ensemble immobilier sans parties communes, faisant l’objet d’un droit de

superficie.

Il convient de constater que chaque volume ou fraction d’espace peut en son sein être

organisé selon un régime de propriété particulier. C’est-à-dire que l’ensemble immobilier sera

divisé en volumes, qui eux-mêmes pourront relever d’une copropriété si les propriétaires le

souhaitent. C’est l’exemple du centre commercial, où les entités qui le composent forment des

volumes disposant d’une certaine indépendance pour ce qui est de leur gestion interne

(supermarché, galerie marchande, parkings, bureaux, habitations).

Pour comprendre l’apparition, et la nécessité de la technique de cette division foncière,

il faut s’intéresser à la politique d’urbanisme qui a été menée en France à partir des années

1950. En effet, avec la création de l’Etablissement Public pour l’Aménagement de la Défense

(EPAD) en 1958, les discussions portaient sur le choix de la meilleure conduite à adopter,

quant à la gestion des ensembles immobiliers parisiens. L’enjeu juridique du projet de la

Défense était d’assurer l’imbrication du domaine public avec le domaine privé dans une

même structure. C’est-à-dire permettre à deux régimes de propriété distincts de coexister.

En effet, il y avait plusieurs obstacles à la réussite du projet. Notamment, le principe

d’inaliénabilité qui ne permet pas la copropriété : l’article L3111-1 CGPPP dispose que les

biens du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles. Cette copropriété suppose

l’existence de parties communes en indivision, et en ce sens la propriété se partage. Une

personne privée ne peut pas disposer d’une quote-part sur le domaine public, car il y a atteinte

à ce domaine dont la nature ne permet pas la copropriété. La division en volumes apparait

donc comme la solution à ce problème lié à la nature du domaine.

En outre, la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété a apporté de nombreuses

précisions sur la question. Il est difficile de déroger à la copropriété, car celle-ci forme un

régime impératif, c’est-à-dire que lorsque les critères sont remplis, celui-ci doit s’imposer :

- D’une part, s’il y a l’existence de parties communes dont la propriété est indivise.

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- D’autre part, le régime s’applique de plein droit aux ensembles immobiliers classiques

ou simples.

La nature immobilière du bâtiment est déterminante. Les ensembles immobiliers

complexes (E.I.C) disposent d’une certaine liberté d’organisation, et peuvent relever sur

option de la division en volumes. Initialement, le juge montrait une certaine souplesse dans

l’appréciation du bien-fondé de la division. Concrètement, il recherchait le critère de

l’hétérogénéité qui légitimait l’application d’un régime juridique distinct de celui de la

copropriété. Critère difficile à évaluer, le juge se contentait de distinguer les régimes selon

qu’il y avait ou non existence de parties communes.

Finalement, la loi Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars 2014

a modifié l’art. 28 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété 3 pour donner une

définition bienvenue de l’ensemble immobilier complexe et introduit la notion de division en

volumes dans la législation. Ainsi, la division en volume peut être employée sur ce type

d’ensemble « comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités

homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette

une gestion autonome ». En outre, la possibilité de création d’une division en volume se

trouve réduite, car « La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en

volumes d'un bâtiment unique ». C’est donc un élargissement profitant aux ensembles

immobiliers complexes, mais en même temps exclu le bâtiment unique.

L’apport fondamental