Fond De Commerce

toutes indemnités d’éviction

Contestation liée au refus de renouvellement sous 2 ans

Sinon forclusion de l’action

Le refus de renouvellement avec indemnité d'éviction

C'est le TGI aidé par le tribunal commercial qui fixe l'indemnité étant entendu que le bailleur a toujours après coup la possibilité de se repentir.

Le montant de l'indemnité

Elle est égale au préjudice subit par le locataire. Mais, il est difficile à caractériser puisqu'il doit couvrir la perte subit et le bien manqué.

Article L 145-14 : définit les éléments compris dans l'indemnité d'éviction. Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds c'est-à-dire le montant des bénéfices où des chiffres d'affaires réalisés pendant les trois dernière années, les frais de déménagement et de réinstallation du commerçant. De pus, si le commerçant, du fait du refus de renouvellement, doit vendre son fonds de commerce pour pouvoir en racheter un, ces frais de rachat devront être inclus dans l'indemnité d'éviction.

Le magistrat chargé de la fixation de l'indemnité doit considérer que le refus de renouvellement entraîne, dans la plupart des cas, la disparition du fonds de commerce. Il faut alors donner au locataire les moyens de se procurer une nouvelle activité économique et un fonds équivalent = indemnité de remplacement. La Cass. estime que, dans le montant de l'indemnité d'éviction doit être pris en compte non seulement les résultats de l'exploitation mais aussi la valeur du droit au bail (en raison du potentiel de développement qu'il représente notamment lorsque le local loué est commercialement bien situé). Tenir compte de cette valeur permet d'augmenter l'indemnité d'éviction lorsque le commerçant en cause a un mauvais résultat d'exploitation. Cela va permettre parfois de sauver une entreprise d'une procédure collective éventuelle.

Tel n'est pas le cas si le bailleur rapporte la preuve que le déplacement du fonds ne compromet pas la clientèle. L'indemnité d'éviction ne peut alors inclure ni la valeur marchande du fonds ni le droit au bail puisqu'il n'y a aucun inconvénient à transférer le fonds dans un autre lieu. Seuls seront alors pris en compte, pour fixer le montant de l'indemnité, les frais de déménagement et de réinstallation éventuelle.

Le droit de repentir du bailleur

Cette indemnité peut constituer pour le bailleur une charge impossible.

L'article L 145-58 permet au bailleur de revenir de nouveau sur une décision qu'il a prise. Il peut ici revenir sur son refus de renouvellement à deux conditions cumulatives :

- il doit le faire dans les quinze jours qui suivent la notification de la décision judiciaire fixant le montant de l'indemnité et, il doit payer tous les frais de cette instance ;

- il ne faut pas que le locataire ait déjà quitté les lieux ou qu'il ait déjà acheter ou loué un autre local destiné à sa réinstallation.

Le droit de repentir vaut alors consentement du bailleur au renouvellement du bail commercial. Il reste cependant aux parties de s'entendre sur les conditions financières du nouveau bail ce qui peut engendrer de nouveau un litige et une fixation judiciaire du loyer. Une fois déterminé, ce nouveau bail prendra effet le jour où le consentement du bailleur a été notifié au locataire ou le jour où la décision judiciaire a été notifiée aux parties.

Le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

Articles L 145-17 à L 145-24 : ce refus peut intervenir soit parce que le locataire n'exécute pas ses obligations soit parce que le bailleur exerce son droit de reprise.

L'inexécution des obligations du locataire

C'est seulement s'il existe des motifs graves et légitimes de refus que le bailleur peut se dispenser de payer l'indemnité d'éviction. Ces motifs consistent en règle générale en une faute commise par le locataire dans l'exécution du bail (défaut ou retard de payement du loyer, cessation d'activité sans raison sérieuse ou une sous-location irrégulière souscrite sans en avoir avisé le bailleur). Dans ces cas, le bailleur doit d'abord mettre en demeure son locataire d'exécuter son obligation (par acte d'huissier). Si, dans le mois qui suit la mise en demeure, le locataire n'a pas régularisé la situation, le bailleur est alors recevable à lui refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction. En pratique, il va saisir les tribunaux dès que le délai d'un mois est passé.

Le droit de reprise du bailleur

Le bailleur, au moment du renouvellement, a la faculté d'exercer