La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente :

Dès lors, qu’un promettant fait la promesse d'un bien à travers une promesse unilatérale de vente, il est engagé par cette offre pendant un laps de temps spécifique permettant au bénéficiaire de l'accepter. C’est ainsi que dans un jugement rendu le 17 octobre 2019, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation fut saisie pour examiner la transmission d'une question prioritaire de constitutionnalité concernant la sanction de la révocation d'une promesse unilatérale de vente.

En l’espèce, une société a promis la vente d’un immeuble à une autre société, et ce, par le biais d’une promesse unilatérale dressée par acte authentique le 20 décembre 2017.

Ensuite, le bénéficiaire assigne le promettant en perfection de la vente.

Le juge de la mise en l'état du tribunal de grande instance de Rennes transmet une question prioritaire de constitutionnalité, demandant au Conseil constitutionnel de vérifier la conformité de l'alinéa 2 de l'article 1124 du Code civil avec, d'une part, le principe de liberté contractuelle consacré par l'article 4 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen de 1789, et d'autre part, le droit de propriété protégé par l'article 17 de la même déclaration.

Ainsi, la Cour de cassation a été confrontée à la question suivante : Est-il conforme au principe de liberté contractuelle et au droit de propriété que, lorsque qu'une Question Prioritaire de Constitutionnalité est transmise et rejetée par la cour, la sanction prévue à l’alinéa 2 de l'article 1124 du Code civil impose la formation du contrat promis dans une promesse unilatérale malgré la révocation de celle-ci par le promettant pendant le délai accordé au bénéficiaire pour opter ?

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation rend un arrêt de rejet le 17 octobre 2019. Elle considère que l’alinéa 2 de l’article 1124 du Code civil est bel et bien applicable au litige, au sens de l’article 23-2 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 et que le Conseil constitutionnel ne s’est jamais prononcé par une décision sur la conformité de cette disposition à la Constitution. Puis, la Cour de cassation considère que la question prioritaire de constitutionnalité posée par le juge de première instance ne porte pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle qui n’est pas nouvelle et dont le Conseil constitutionnel a déjà fait application. Enfin, la Cour de cassation considère que la question ne présente pas de caractère sérieux. En effet, elle considère que la promesse unilatérale de vente ne porte pas atteinte à la liberté contractuelle et ne constitue pas une privation du droit de liberté, car, au fondement de l’article 1124, alinéa 1er, du Code civil dans une telle promesse le promettant donne son consentement à un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour lequel seul manque celui du bénéficiaire, et que, le contrat est formé même si le promettant révoque la promesse durant la période laissée au bénéficiaire pour opter. Ainsi, la question ne présentant pas un caractère sérieux, la Cour de cassation considère qu’il n’y a pas lieu de la renvoyer au Conseil constitutionnel.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a tout d’abord reçu une demande de transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité pour examiner la conformité de l'alinéa 2 de l'article 1124 du Code civil ( I ), puis ainsi il sera nécessaire de voir toutefois que la Cour a refusé cette transmission pour manque de caractère sérieux et nouveau mais aussi pour absence de violation du droit de liberté contractuelle et de droit de propriété ( II ).

Une demande de transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité à la Cour pour examiner la conformité de l'alinéa 2 de l'article 1124 du Code civil

Dans cette décision, la Cour de cassation a été confrontée à une question prioritaire de constitutionnalité ( A ). Cependant, il est crucial de noter que la Cour reconnaît l'exécution du contrat de vente par la force obligatoire, même en cas de révocation par le promettant ( B ).

La Cour de cassation confrontée à une question prioritaire de constitutionnalité

La décision de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 17 octobre 2019 énonce que « dans une promesse unilatérale de vente, le promettant donne son consentement à un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Ainsi, elle rappelle les éléments essentiels posés à l’alinéa 1er de l’article 1124 du Code civil. Cette définition, introduite par la réforme du droit des contrats de 2016, confère une reconnaissance légale à un contrat jusqu'alors fondé uniquement sur la pratique et l’usage.

Cependant, c'est l'alinéa 2 de l'article 1124 qui est au cœur de la controverse examinée par la Cour de cassation. Cet alinéa stipule que la révocation de la promesse pendant le délai accordé au bénéficiaire pour exercer son option n'empêche pas la formation du contrat promis. Cette disposition représente un changement significatif par rapport à la jurisprudence précédente, qui permettait la rétractation du promettant tant que le bénéficiaire n'avait pas levé l'option, une pratique critiquable au regard du principe d'exécution en nature des obligations contractuelles.

En ce sens, il est nécessaire de mentionner que certaines voix, telles que celle de Fabre Magnan, s'élèvent contre l'alinéa 2 de l'article 1124 du Code civil. Selon cette perspective, la possibilité de révocation de la promesse unilatérale de vente pendant le délai laissé au bénéficiaire pour exercer son option ne devrait pas être limitée. Au lieu de cela, Fabre Magnan suggère que des dommages et intérêts pourraient suffire à compenser tout préjudice causé par la révocation de la promesse.

Toutefois, dans cet arrêt en date du 17 octobre 2019, la Cour de Cassation a été confrontée à une question prioritaire de constitutionnalité. Cette question prioritaire de constitutionnalité portait spécifiquement sur l'alinéa 2 de l'article 1124 du Code civil, qui traite de la révocabilité de la promesse unilatérale de vente. La question posée était de savoir si cette disposition était en accord avec deux principes constitutionnels fondamentaux : la liberté contractuelle et le droit de propriété.

En effet, la remise en cause de la possibilité pour le promettant de se rétracter pendant le délai accordé au bénéficiaire pour exercer son option pouvait être interprétée comme une atteinte à la liberté contractuelle des parties impliquées dans la transaction, ainsi qu'au droit de propriété du promettant sur le bien concerné. Cette remise en question mettait en lumière la délicate balance entre la protection des intérêts des parties contractantes et la nécessité de garantir la sécurité juridique et la stabilité des transactions immobilières.

Ainsi, malgré les arguments avancés par le promettant pour se libérer de son obligation de parfaire la vente, la Cour de cassation n'a pas admis cette démarche. En confirmant la validité de l'alinéa 2 de l'article 1124 du Code civil, la cour a maintenu le principe selon lequel la révocation de la promesse unilatérale de vente pendant le délai laissé au bénéficiaire pour exercer son option n'empêche pas la formation du contrat promis.

C’est en cela, qu’il est désormais primordial d’évoquer le fait que ce délai laissé au bénéficiaire pour exercer son option n’empêche pas la formation du contrat promis et qu’ainsi la Cour de cassation met avant que le bénéficiaire peut faire valoir le contrat par la force obligatoire.

L’exécution du contrat de vente par la force obligatoire affirmée par l’article 1124 alinéa 2 du Code civil, malgré la révocation de la promesse par le promettant.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation en énonçant qu’il y a « formation du contrat promis malgré la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter » précise la sanction au cas si le promettant révoque sa promesse durant la période laissée au bénéficiaire de lever l’option.

Comme indiqué précédemment, l’article 1124 alinéa 2 du Code civil, dispose que « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». Cette alinéa précise donc la sanction en cas de révocation de la promesse par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter. Le contrat de vente sera bel et bien formé et le bénéficiaire pourra poursuivre le promettant en exécution forcée de la vente. On considère donc que la sanction prévue à l’article 1124 alinéa 2 n’est pas inconstitutionnelle et permettant ainsi l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente si le promettant révoque sa promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option.

Toutefois,