Le marché de l'immobilier

Chapite 1 : Le marché de l'immobilier

I- La notion de marché

→ c'est le lieu de rencontre de l'offre et de la demande.

Une économie de marché est une économie dans laquelle le marché joue un rôle essentiel dans la formation des prix, dans un cadre de « concurrence libre et non faussée » → régulation de l'économie.

A- Le prix d'équilibre

C'est la confrontation de l'offre et de la demande qui permet de déterminer le prix d'équilibre.

Néo-classiques : le prix est une variable essentielle, la demande augmente davantage avec une baisse des prix

B- Le rôle du prix dans l'économie de marché

        1- La théorie

Le prix donne une information qui permet à chaque acteur économique d'exercer un choix.

Les entreprises déterminent la quantité de B&S à produire en fonction du prix du bien mais aussi du prix du travail et du prix de capital.

Les consommateurs consomment et épargnent en fonction du prix des biens, des taux d'intérêts et de leurs revenus.

Pour qu'il y ait un équilibre entre toutes ces composantes il faut une régulation. Dans la théorie, cette régulation ne peut venir que du marché.

        2- La théorie est éloignée de la réalité

La concurrence pure et parfaite n'existe pas → pour qu'elle existe il faudrait une multiplicité d'offreur et des consommateurs parfaitement informés.

La concentration des entreprises génère une concurrence monopolistique → dans ce contexte, ce sont les entreprises qui fixent les prix.

De plus, les consommateurs ne sont pas parfaitement informés.

Pour pallier ces insuffisances, l'intervention de l’État est nécessaire (logement social, investissement immobilier défiscalisé,..) → ce qui est incompatible avec la notion de prix d'équilibre.

L'intervention de l’État peut aussi permettre de limiter la spéculation, d'éditer des réglementations afin de protéger les consommateurs.

II- Le marché foncier

Il faut un terrain pour construire. Tous les terrains ne sont pas constructibles et tous n'ont pas la même valeur monétaire.

Plus les droits à construire sont important, plus le prix sera élevé.

A- Caractéristiques du marché foncier

        1- Composantes du prix du sol

• Droit à construire issu du PLU + localisation du terrain
• Dépenses liées à la viabilisation du terrain (réseaux élec, eau,..) : dépenses en génie civil.

2- Sol → 4 caractéristiques

• Les biens qui s'échangent n'ont pas de véritable coût de production
• Le marché foncier peut avoir une dimension spéculative (possibilité de différer la mise en vente en fonction de l'anticipation de la hausse dans l'objectif de réaliser une plus value + importante)
• Le marché foncier n'a pas les caractéristiques d'un marché de concurrence parfaite. Les produits échangés sont non homogènes.
• Le marché foncier est fortement corrélé avec le marché de l'immobilier.

        3- L'évolution des prix foncier bâti

Le prix du terrain dépend de sa localisation, du quartier, de sa réputation, de la région.