La Copropriete Des Immeubles

t et par indivis, il se constitue un état de droit qui s'appelle communauté ou quasi-société et qui peut être volontaire ou forcé ». De cette propriété commune, se découpe la copropriété des immeubles bâtis, et sa signification va dans le sens qu’un immeuble est composé de plusieurs étages et appartements et que chacun jouit d’une propriété bien

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ème

La copropriété, François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre CAPOULADE, Dalloz, 6 édition, 2006, 736.

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déterminé, et possède des parties communes avec d’autres propriétaires de l’immeuble. La copropriété est alors une propriété qui se situe entre la propriété privée et commune 2 . La première base légale spéciale relative à la copropriété au Maroc trouve son origine dans l’article 126 du dahir du 2 juin 1915. Mais il faut dire que le statut de la copropriété n’était pas organisé par un arsenal juridique complet. Et il est évident que cela est du au fait que ce genre de propriété ne s’est pas répandu au Maroc que dans les dernières décennies 3 . La loi du 16 novembre 1946 a enrichi les dispositions du dahir de 1915 relatives à la question de copropriété. Le 3 Octobre 2002, date de la loi 18-00 qui a constitué l’expression législative la plus achevée et la plus complète dans l’histoire de la copropriété des immeubles bâtis au Maroc. Cette loi a doté la copropriété au Maroc d’un arsenal juridique plus complet à travers des innovations intéressantes et une réglementation plus claire de certaines institutions. Ces innovations peuvent se résumer comme suit 4 : 1- L’élargissement de son champ d’application aux appartements ou étages ou locaux à usage d’habitation ou professionnel. 2- application à n’importe quel type d’immeuble soit immatriculé, en cours d’immatriculation ou non immatriculé ainsi que les coopératives et associations d’habitat.

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.2: ‫ﺨاﻟﺪ اﻟﺤﻴﻂﻲ, ﺪﻮﺮ ﻘاﻧﻮﻦ اﻠﻤﻠآﻴﺔ اﻠﻤﺸﺘﺮآﺔ 5002 /002 ,ﺺ‬ .284; ‫اﻠﻤﻠآﻴﺔ اﻠﻤﺸﺘﺮآﺔ ; اﻠﺼاﻔﻲ ﻋﺒﺪ اﻟﺤﻖ;5002 ;اﻠ اﻟﻄﺒﻌﺔ‬ 4 rapport de la commission de justice, législation et droits de l’Homme sur le projet de la loi 18-00 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis, service d’imprimerie et de production de la chambre des représentants, la mandant législatif, 1997-2002, l’année législative n° 5, 2002-2001, p:44.

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3- détermination des parties communes et privées, les premières à usage commun et les deuxièmes à usage personnel. 4- la distinction entre les parties communes principales comme le terrain, le schéma de construction, les parties et les annexes qui ne sont pas à usage privé englobant les droits accessoires comme le droit de surélévation. 5- la nécessité d’un règlement de copropriété élaboré par le propriétaire initial, l’assemblée générale ou bien à règlement. 6- Droits et obligations des copropriétaires déterminés. 7- organisation de la gestion de l’immeuble, une organisation applicable en attribuant la mission de prise de décision à l’assemblée générale. 8- la création d’un conseil de syndicat de copropriété pour les parties indivises. 9- la détermination du rôle du syndic dont l’application des décisions et mesures de l’assemblée générale pour partager le pouvoir de gestion et la détermination du rôle de son adjoint. 10- possibilité de mandater un syndic professionnel afin d’appliquer les décisions de l’assemblée générale dans un cadre contractuel. C’est à la lumière de ces innovations ainsi que les dispositions déjà existantes dans la loi de 1946 que nous détaillerons notre modeste travail. Nous essaierons de répondre aux interrogations suivantes :

Quel est le champ d’application de la loi 18-00 ? Quelle forme d’organisation prend la copropriété ?

Et finalement

quels

sont

les

droits

et

obligations

des

copropriétaires? Au cours de cette modeste recherche, nous avons constaté que la copropriété pourrait être assimilée, en outre, à un Etat composé d’un peuple, d’un chef d’Etat, d'impôts, de lois ou plus précisément d’une constitution, des endroits publics et des endroits privés... C’est dans cet

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esprit que nous tenterons d’exposer ce complexe sujet qu’est la copropriété, en dévoilant dans une première partie l’établissement de la copropriété à travers la constitution de la copropriété dans une première sous partie, et dans les droits et obligations de ce peuple représenté dans les copropriétaires dans une deuxième. Nous entamerons ensuite dans une deuxième partie la copropriété dans ce modèle réduit de l’Etat : la première sous partie discutera ainsi du règlement de copropriété, que nous avons assimilé à une constitution. La deuxième, en revanche, traitera les organes qui administrent la copropriété, à savoir : le syndicat, l’assemblée générale et le syndic.

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I- Etablissement de la copropriété :

L'établissement de la propriété se fait à travers tout d'abord la constitution de la propriété, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.

A- Constitution de la copropriété :

La constitution de la copropriété se fait à travers plusieurs démarches, nous avons essayé d’étaler les éléments de la copropriété selon le champ d’application de la loi 18-00, des délimitations spatiales de la copropriété, à savoir : les parties communes et les parties privatives, des coopératives et associations d’habitat, et finalement des dispositions générales pour les immeubles immatriculés tant que établies par la loi 18-00.

- Champ d’application : (coopératives et associations d’habitat) : la loi 18-00 s’applique

aux immeubles bâtis seulement, elle exige qu’il existe une pluralité des parties de l’immeuble appartenant à des propriétaires différents appelés

« copropriétaire »

et finalement une dualité de propriété, c'est-à-dire des

parties privatives et des parties communes. Ainsi, cette loi s’applique aux trois cas suivants : la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux dont la propriété appartient à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires,

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-

Immeubles immatriculés, en cours d’immatriculation ou non immatriculés 5 .

- Professionnel agréés à dresser des actes :

Les parties habilitées à dresser des actes de constitution de copropriété, de transfert ou la modification d’un droit réel ou de l’extinction dudit droit comme le prévoit l’article 12 de la loi 18-00 doivent être des professionnels appartenant à une profession juridique autorisée à dresser ces dits actes. Nous pouvons citer: Les notaires dont la profession est réglementée par le dahir du 4 mai 1925 et qui sont les plus habilités à conclure des actes relatifs à la copropriété des appartements ou n’importe quel immeuble entrant dans le champ d’application de la loi 18-00 6 . Les adouls 7 selon le dahir du 6 Mai 1982 organisant la profession sont habilités à dresser les actes relatifs à la copropriété des immeubles bâtis non immatriculés, en cours d’immatriculation ou immatriculés. Mais, il faut dire que le ministère de la justice organise des formations pour les adouls afin de mettre à jour et compléter leurs formations qui se basent principalement sur la chariaa islamique. Les administrations publiques : lorsqu’il s’agit d’un bien des biens privés de l’Etat comme les organisent le dahir du 3 Janvier 1916. Les jugements dotés d’autorité de chose jugée : ces décisions de justice concernent la vente obligatoire