Le Permis De Construire

nstruire dans les textes. Nous emploierons le terme de permis de construire ou permis de bâtir. S’agissant de définir cette institution, et malgré son importance, le législateur tunisien n’en a pas donné une précise et s’est contenté d’en présenter le champ d’intervention. En effet, les dispositions de l’article 68 du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme (CATU) dans son alinéa 1er, énonce que : « toute personne souhaitant construire ou procéder à des travaux de restauration pour conforter une construction déjà existante ou y apporter des modifications, doit obtenir un permis du président de la municipalité à l’intérieur des zones communales et du gouverneur pour le reste des zones »(1) , ce qui a amené la doctrine à intervenir de manière massive afin de l’identifier. A cet effet, nous pouvons relever celle donnée par Mr Couteaux qui le présente comme étant « l’obligation pour le constructeur de solliciter une autorisation administrative préalablement à l’édification d’une construction ou la réalisation des travaux sur une construction déjà existante ». (2) Par ailleurs, Mr Latournière estime que c’est : « L’acte par lequel l’autorité publique constate que l’exécution de travaux projetés peut être autorisée au regard de la réglementation en matière d’urbanisme ». (3)

1- Loi 94-122 du 28 Novembre 1994 portant promulgation du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme JORT, 6 Décembre 1994, P 1930

2- Pierre Soler-Couteaux, Droit de l’urbanisme, Dalloz 1998, p20 N°34

3- ouvrage collectif, le permis de construire, étude comparative, SDI, Stassen, 1972, P153.

Mme Aouij Mrad, quant à elle, considère que le permis de construire se présente comme étant « un contrôle préventif de l’utilisation du sol, manifestation de l’exercice d’un pouvoir de police spécial. Le permis de construire est une manière d’assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme… ». (4) Il est important de distinguer entre le permis de construire et le permis de lotir régi par les dispositions de l’article 58 du CATU qui énonce à cet effet que « est considéré comme lotissement toute opération de division d’une parcelle de terrain en un nombre de lots supérieur ou égal à trois… » Ce dernier ne peut être demandé que pour les zones couvertes par un plan d’aménagement urbain (PAU) alors que le premier peut être demandé sur l’ensemble du territoire, et même pour des constructions situées dans des zones non couvertes par ces plans. Par ailleurs, après délivrance du permis de bâtir et l’achèvement de la construction, l’obtention d’un procès-verbal de récolement en conformité des travaux selon les dispositions de l’article 73du CATU(5)est nécessaire car la construction ne peut être mise en service qu’après l’octroi d’un permis d’occuper consacré par l’article 74 de CATU(6) Au vue de ce qui précède nous pouvons en tirer une définition succincte à savoir que c’est un moyen de contrôle des pouvoirs publics à priori de l’utilisation et de l’occupation adéquate du sol en regard des différentes dispositions législatives ou réglementaires. En effet, ce contrôle ne peut avoir lieu que si l’on se base sur une législation solide vue que c’est une nécessité de réglementer les conduites individuelles notamment quand elles sont porteuses de risques. C’est ainsi que cette prise de conscience des pouvoirs publics de la nécessité de maitriser l’urbanisation s’est accompagnée de réformes institutionnelles et réglementaires mettant en place un arsenal de règles juridiques et d’un instrument juridique pour atténuer un tant soit peu la gravité de l’urbanisation anarchique. Au fil des temps, la réglementation a évolué et on relève que l’autorisation de construire est bien enracinée dans l’histoire administrative tunisienne.

4- Aouij Mrad (A), Précis de droit de l’urbanisme, 2002, P123

5- Cf. Art 73 du CATU « tous les travaux nécessitant une autorisation en vertu des dispositions du présent code, sont soumis après leur exécution, à un constat effectué par les services compétents relevant du gouvernorat ou de la municipalité selon le cas, afin de vérifier leur conformité aux plans joints aux permis de bâtir. Le récolement est effectué sur demande de l’intéressé, ou à l’initiative de la municipalité ou du gouvernorat, ou le cas échéant, des services du Ministère chargé de l’Urbanisme. Il est sanctionné par un procès-verbal d’achèvement ou de non achèvement des travaux. Le procès-verbal de récolement est délivré au requérant dans un délai de deux mois à partir de la date de dépôt d’une demande à cet effet ou à compter de la date du récolement au cas où il aurait été effectué à l’initiative de l’autorité concernée ».

6- Cf. Art. 74. du CATU- « Un permis d’occuper est accordé à tout propriétaire d’une construction fournissant un procès-verbal de récolement prévu à l’article 73 du présent code. Toutefois, ce permis peut être accordé au propriétaire ayant édifié une construction sans observer les prescriptions du permis de construire déjà accordée, mais en respectant les règlements d’urbanisme en vigueur. Il devra dans ce cas, et avant d’avoir le permis d’occuper, réviser les plans joints au permis de bâtir en vue de les rendre conformes aux travaux »

En effet, l’introduction de ce procédé fut impulsée par le décret Beylical du 1er Avril 1885 relatif à l’organisation des communes de la régence (7) puis repris par le texte du 25 Janvier 1929 relatif à l’aménagement et l’extensions des agglomérations urbaines (8) mais ce n’est que plus tard précisément en 1943 que l’obligation de solliciter une autorisation préalable pour les opérations de constructions s’est généralisé à travers le décret Beylical du 22 Juillet 1943 sur les autorisations de bâtir (9) qui a été abrogé par la loi n° 76-34 du 4 février relative aux permis de construire (10). Le code de l’urbanisme a été approuvé par la loi N°79-43 du 15 Aout 1979 (11), qui, tout en maintenant les dispositions antérieures a procédé à la mise en place de nouvelles échelles de planification urbaine. Le CATU promulgué par la loi n° 94-122 du 28 novembre 1994 (12) vient boucler cette série de réformes en abrogeant toutes les dispositions antérieures concernant le permis de construire et en procédant à un renforcement des autorités communales dans le cadre du contrôle des opérations d’édification des entreprises sur le sol urbain.

Le permis de bâtir est apparu dans le cadre de droit Français à son origine comme une simple mesure de police administrative et de santé publique avec la loi de 15 février 1902 relative à la protection de la santé publique. (13)

Ceci étant précisé, il convient de nous interroger sur l’intérêt de l’étude de l’institution de permis de bâtir qui présente aussi bien un intérêt pratique que théorique.

Sur un plan pratique l’étude du droit de l’urbanisme et particulièrement l’étude du permis de bâtir, ne manque pas d’importance. Par ailleurs le droit de l’urbanisme va même jusqu'à mettre à la disposition du droit administratif général de nouvelles techniques celles relatives au permis de bâtir en tant qu’acte administratif unilatéral qui ne manque pas d’enrichir la théorie des autorisations préalables prises dans le cadre de la police administrative.

---------------------------------------------------------

7- Décret du 1er Avril 1885 sur l’organisation des communes de la régence, J.O.T . n°119 du 2 avril 1885, p.538, cité par Hachana (S) : le permis de construire devant le tribunal administratif, ENA, 1999,p.10.

8- D.B du 25 janvier 1929 relatif à l’aménagement et l’extension des agglomérations urbaines, in JOT, du 2 février 1929, p.179. cité par Ben Achour(S) : permis de bâtir et régulation urbaine, art à paraitre dans Les mélanges Habib Ayadi , CUP, 2000, p.175.

9- JOT du 24 juillet 1943, p.44.

10- JORT n°9 du 6 février 1976, p.327.

11- Loi n°79-43 du 15 aout 1979 portant approbation du code de l’urbanisme, JORT n° 48, 14 et 17 aout 1979,p. 2184.

12- Loi n° 94-122 du 28 novembre 1994 portant promulgation du CATU,JORT n° 96 du 6 decembre1994 , p.1930.

13- Hachana (S) : l’autorisation de construire, ENA,1990,p.13.

Mais bien au-delà des ces considérations purement pratiques, il est intéressant de situer le sujet dans son cadre général et donc de s’interroger sur la portée du contrôle administratif préventif sur les différents modes d’usage des sols.

A la lumière des réformes essentiellement du CATU on se demande si les pouvoirs publics sont en mesure d’asseoir un système de contrôle efficace sur les initiatives individuelles immobilières au niveau de la technique de l’autorisation préalable .D’un autre côté si les moyens tant juridiques que matériels mis à la disposition de pouvoirs publics sont proportionnés par rapport aux exigences affichées par le